주택·토지 세부담 커져…1주택만 완화시 다주택자는 부담 급증 올해 세부담 상한 걸린 곳, 내년 공시가 떨어져도 세금은 증가
내년도 표준주택 공시가격과 표준지 공시가격이 크게 오르면서 보유세 부담도 커지게 됐다.이에 따라 당정은 지난 20일부터 보유세, 건강보험료 등 공시가격 상승에 따른 동결 또는 인하 방안을 검토하겠다고 밝혔지만 아직까지 감세 대상과 범위 등이 공개되지 않은 상태여서 결과에 따라 내년도 보유세가 급등하는 대상도 적지 않을 전망이다.
◇ 공시가격 급등지역 세부담 확대…땅값 떨어진 곳도 세금 늘어 국토교통부의 22일 발표를 보면 내년도 전국 표준지(토지) 공시지가 상승률은 10.16%, 전국 표준 단독주택 공시가격 상승률은 7.36%다.
단독주택 공시가격의 경우 지역별로 서울이 10.56%로 가장 많이 오르고 이어 부산 8.96%, 제주 8.15%, 대구 7.53%, 광주 7.24%, 경기 6.72%, 세종 6.69% 등의 순이다.
신한은행 우병탁 부동산팀장에 따르면 내년 단독주택과 표준지의 경우 공시가격이 크게 오른 지역에서 세부담이 많이 늘어날 전망이다.
올해 공시가격이 일단 '역대급' 상승에 버금가는 작년 수준으로 오른데다 종부세에 적용되는 공정시장가액비율도 올해 95%에서 내년에는 100%로 상향되기 때문이다.
표준 단독주택 공시가격 가운데 가장 비싼 신세계 이명희 회장 명의의 서울 한남동 자택(주택 연면적 2천861.8㎡)은 공시가격이 올해 295억3천만원에서 내년에는 5.32% 올라 311억원이 된다.만약 이 회장이 1주택자라고 가정하면 연령 등을 고려해 80%의 세액 공제를 받아 올해 보유세가 2억6천88만원에서 내년에는 2억8천654만원으로 9.83% 오른다.
그러나 이 회장이 다주택자여서 세액공제를 못 받는다면 보유세가 올해 8억6천800만원에서 내년에는 9억7천294만원으로 12.09% 상승하게 된다.
세액공제 여부에 따라 보유세 부담이 7억원 이상 차이 나는 셈이다.표준주택 공시가격 2위인 강남구 삼성동의 단독주택(연면적 2천617.4㎡)은 세액공제가 없을 경우 내년에 보유세가 5억8천575만원으로 올해(4억9천823만원)보다 17.56% 상승한다.
이에 비해 공시가격 9억원 이하 1주택은 올해부터 2023년까지 한시적으로 재산세 감면 혜택이 적용돼 공시가격 상승분보다도 재산세가 덜 오를 수 있다.
서울 사근동의 한 단독주택은 올해 공시가격이 4억1천500만원에서 내년에 4억5천900만원으로 10.60% 오르는데 재산세는 감면 혜택으로 올해 73만원에서 내년 80만3천원으로 10% 상승한다.
표준지도 보유세 인상이 불가피하다.
특히 표준지 상위 10위 이내 초고가 땅들은 모두 8곳이 코로나19 여파로 공시지가가 하락했음에도 보유세가 증가한다.
종부세 공정시장가액비율이 올해 95%에서 내년에 100%로 오르고, 올해 재산세 도시지역분 상한에 걸려 미납됐던 것들이 내년으로 이월되기 때문이다.
같은 이유로 명동2가 우리은행 부지도 올해 공시지가가 780억8천760만원에서 내년 735억7천500만원으로 5.78% 하락했지만, 보유세는 올해 6억2천276만원에서 내년에 6억6천138만원으로 6.20% 오르게 된다.
◇ 세금 깎아준다는데 대상·범위는 내년 3월에나 윤곽…다주택자 '세금폭탄' 가능성 여당인 더불어민주당과 정부는 내년에 급등하는 보유세 부담을 덜어주기 위해 현재 세부담 완화 방안을 마련 중이다.
정부가 공시가격 로드맵에 따른 현실화율 제고 방안은 손대지 않기로 하면서 내년 3월에 공개될 완화 방안에 이목이 쏠리는 형국이다.
다만 보유세 완화 대상과 범위 등이 확정되지 않아 누가 얼마나 세금을 감면받을 수 있을지는 미정이다.
당정은 내년 보유세를 계산할 때 올해 공시가격을 적용하는 방안과 재산세·종부세 등 보유세 증가율 상한을 낮추는 방안, 공정시장가액비율을 조정하는 방안 등을 감세안으로 논의 중이다.
고령자에 대한 종부세 납부 유예 방안도 검토한다.
홍남기 부총리는 일단 이날 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 '1가구 1주택자'에 대한 세부담 완화책을 마련 중이라고 설명했다.
만약 완화 대상이 1주택자에 한정된다면 2주택 이상 다주택자들은 올해 증가한 공시가격만큼 '보유세 폭탄'을 맞게 된다.
이 경우 지난해와 올해에 이어 내년까지 보유세 부담이 급증하면서 다주택자의 주택 매도 압박이 커질 것으로 전문가들은 보고 있다.
내년 보유세가 일부 감면되더라도 내후년 이후 보유세는 급증할 수밖에 없다.공시가격 현실화율에 대한 속도조절이나 2023년 이후의 보유세 감면에 대한 추가 논의가 없다면 내후년에 2년치 공시가격 상승분이 적용돼 다주택자를 중심으로 '세금 폭탄'이 불가피할 것으로 전문가들은 예상하고 있다.