무주택자라면 '로또 청약' 필수…"신축 단지 분양에 주목해야"

투자 전략은

수도권 청약 1만6876가구 예정

가점 낮다면 1기 신도시·인천 등
재개발·리모델링 단지 눈여겨볼 만

새해 내 집 마련을 원하는 무주택자라면 지역 선별부터 자금 마련 계획까지 좀 더 촘촘한 전략을 세워야 한다. 대선·지방선거 등에 따른 부동산정책 변화는 물론 대출 규제 강화, 금리 인상 등의 다양한 변수가 부동산 시장에 영향을 줄 수 있어서다.

부동산 전문가들은 전국에서 집값이 뛰어올랐던 작년과 달리 올해는 지역별, 단지별로 매도 우위, 매수 우위가 엇갈리는 ‘초양극화 장세’를 점쳤다. 김효선 농협은행 WM사업부 부동산 수석위원은 “전반적으로 주택 공급 부족 문제는 지속되겠지만 금리 인상과 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 조기 시행 등으로 구매력 있는 실수요는 감소할 수 있다”고 했다. 이어 “현금 여력이 있는 매수자 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 갈아타기나 증여 등의 수요가 지속적으로 증가할 것”이라고 내다봤다.

지역별로는 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산, 경기 과천, 성남 분당 등은 수요가 꾸준하기 때문에 안정적인 상승세를 유지할 것이란 전망이 나온다. 다만 수도권 광역급행철도(GTX) 등 교통 호재만으로 가격이 급등한 일부 경기지역이나 입주 물량이 많았던 대구, 세종 등의 조정 장세는 지속될 것으로 내다봤다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “일부 지역에서 아파트 가격이 하락 및 둔화하고 있지만 일시적 조정을 거쳐 다시 상승할 것”이라며 “서울을 중심으로 대규모 재개발, 재건축 인접 단지를 눈여겨볼 필요가 있다”고 조언했다. 특히 서울에선 한남과 노량진, 이문 등의 재개발 지역과 개발 호재가 많은 양천구, 강서구 등 서남권이 유망지역으로 꼽혔다. 수도권에선 입지가 좋고, 리모델링이 필요한 1기 신도시와 정비사업이 활발하게 이뤄지는 인천도 눈여겨볼 만하다는 진단이다.

부동산 전문가들은 무주택자는 분양가 상한제를 적용받아 ‘로또 청약’이 가능한 신축단지 분양을 통해 내 집 마련을 하는 게 최우선이라고 강조했다. 청약 가점이 높다면 서울지역 공급단지에 관심을 둘 만하다. 서울 주요 재건축, 재개발 단지의 공급 일정이 줄줄이 밀려 올해 분양 일정을 잡고 있기 때문이다. 수도권에서는 14개 지구에서 사전청약으로 1만6876가구가 공급된다. 공공 사전청약은 부천 대장, 고양 창릉 등 3기 신도시(6214가구)와 서울 대방, 구리갈매역세권, 안산 장상 등 수도권 주요 입지(7338가구)에서 이뤄진다. 민간 사전청약은 인천 검단 3개 단지, 평택 고덕 1개 단지 등 총 3324가구다.

수익형 부동산 매입은 신중하게 접근해야 한다는 의견이 많다. 전세 시장 불안으로 임대차 수요가 늘어 월세 증가가 예상되지만 금리 인상과 세금 부담 등의 이슈도 있기 때문이다. 상대적으로 도시형 생활주택은 가격대가 비교적 낮아 실수요자 중심으로 인기가 지속될 것으로 내다봤다. 아파트 규제로 인한 ‘풍선효과’로 올해도 중형 오피스텔의 인기가 지속될 전망이다. 권 팀장은 “청약가점이 낮아 아파트 당첨이 쉽지 않은 실수요자들이 몰리면서 중형 오피스텔의 수요는 지속될 것”이라며 “다만 주변 신축단지 입주 물량 등의 공급 여부를 따져보고 선별해서 접근해야 한다”고 했다. 이달부터 오피스텔 매입 시 DSR을 적용받아 대출한도가 크게 줄기 때문에 자금계획을 촘촘하게 세워둘 필요도 있다.

안상미 기자 saramin@hankyung.com