상속주택 종부세 2~3년간 면제…이후엔 1% 지분도 종부세 중과

상속주택이 최대 3년간 종합부동산세 주택 수 산정에서 제외돼 낮은 세율을 적용받게 된다. 갑작스러운 상속으로 종부세가 중과되는 것은 부당하다는 지적을 정부가 받아들인 결과다.

하지만 지분과 주택가액에 따라 상속 주택의 지분을 주택 수 산정에서 영구히 제외하던 규정은 폐지됐다. 이에 따라 시골 집 1%만 상속을 받아도 2~3년 내 처분하지 않으면 종부세 중과세율이 적용될 수 있어 세부담이 오히려 커지는 사례도 발생할 것이란 우려도 나온다.

상속주택, 3년간 종부세 중과세율 제외

기획재정부는 6일 이같은 내용을 담은 세법개정안 후속 시행령 개정안을 발표했다. 종부세법 시행령 개정안에 따르면 상속주택은 상속개시일로부터 2~3년간 종부세 세율 적용시 주택 수에서 제외된다.

기존에는 상속지분이 20%이하이고 공시가액이 3억원 미만인 경우에만 주택 수 산정에서 제외했지만 이번 시행령 개정으로 지분율과 주택 가액에 관계 없이 모든 상속 주택이 주택 수 산정에서 제외되게 됐다. 수도권과 특별자치시, 광역시 등은 2년까지, 다른 지역은 3년까지 이같은 혜택이 적용된다.

수도권에 집을 한채 갖고 있는 사람이 다른 조정지역의 주택을 상속한 경우, 기존에는 지분율과 공시가액 조건을 충족하지 못한 경우 조정지역 내 2주택자로 분류돼 1.2~6%의 중과세율로 종부세를 내야했지만 이번 시행령 개정으로 2년간은 1주택자에 해당하는 0.6~3%의 세율로 세금을 낼 수 있다. 단, 과세표준을 계산할 때는 상속주택의 공시가액도 합산한다.

기재부 관계자는 "상속주택을 일정기간 주택 수 산정에서 제외하는 것은 예상치 못한 상속으로 인한 급격한 세부담 증가를 방지하기 위한 것"이라며 "재산세, 양도소득세 등 유사 입법례의 경우를 참조했다"고 설명했다.

공시가격 10억원 주택을 소유한 사람이 6억원 주택을 추가로 상속받을 경우 기존 제도에서는 최고 2.2%의 세율이 적용돼 종부세로 1833만원을 내야했지만 시행령 개정 이후엔 2년간 최고세율 1.2%가 적용돼 세금 부담이 849만원으로 줄어들게 된다.

1%만 받아도 종부세 폭탄?…고향집 보존 더 어려워져

정부는 이번 종부세법 시행령 개정으로 주택을 상속받는 사람들의 종부세 부담이 줄어들 것으로 보고 있다. 하지만 시행령에서 상속 지분이 20% 이하이고, 주택 가액이 공시가격 3억원 밑일 경우 주택 수 산정에서 영구히 배제하던 조항은 삭제해 여기에 해당하는 사람들은 법 개정 전보다 종부세 부담이 늘어날 수 있다는 지적도 나온다.

시골집을 다수의 형제가 10~20%씩 상속해 부모님이 살던 추억이 깃든 고향집을 보존하고자하는 경우에는 기존 제도 하에서는 이로 인한 종부세 부담이 늘어나지 않지만 제도가 바뀌면서 3년 내 고향집을 처분하지 않으면 종부세 부담이 크게 늘어날 수 있다.

이에 대해 기재부 관계자는 "주택 상속으로 인한 급격한 세부담 증가를 막기 위한 조항"이라며 "이후에도 집을 계속 소유해 시세 차익을 노리는 경우라면 중과세율로 세금을 물리는 것이 맞다"고 설명했다.

다만 시행령 개정 이전 상속해 주택 수 산정 배제 조건을 충족한 경우에는 기존의 혜택이 유지된다. 법 소급적용에 따른 위헌 소지가 있기 때문이다.

1세대 1주택은 인정 불가

이번 시행령 개정이 주택 상속자의 세금 부담을 낮추기에는 부족하다는 지적도 있다. 상속 주택이 세율 적용시의 주택 수 산정에서 제외되더라도 1세대 1주택 조항에는 해당하지 않기 때문이다.

1주택자가 부모님의 주택을 상속한 경우 세율 적용시에는 1주택으로 분류돼 0.6~3.0%의 저율로 과세되지만 1세대 1주택자의 11억원 공제는 적용이 불가능하다. 다른 다주택자와 마찬가지로 6억원의 기본공제만 받을 수 있다.

앞서 소개한 10억원 주택 보유자가 6억원 주택을 추가로 상속한 경우, 11억원을 공제한 후 5억원에 대해 세금을 물리는 것이 아니라, 6억원만 공제한 후 10억원에 세금을 부과하게 되는 것이다. 이 사람이 1세대1주택자로 분류할 경우의 세액은 264만원으로, 시행령 개정으로 세율을 깎아줄 때 내야하는 849만원의 31.1%에 불과하다.

기재부 관계자는 "상속주택을 소유한 사람을 1세대1주택으로 볼 것인지 여부는 시행령이 아닌 법 개정이 필요한 사항이라 이번 시행령 개정 과정에서는 검토하지 않았다"고 설명했다.

협동조합·종중 보유 주택 종부세율 낮춰준다

이번 종부세법 시행령 개정안에는 일반 누진세율과 6억원 기본공제가 적용되는 법인의 범위를 넓히는 내용도 담겼다. 사회적기업, 사회적협동조합, 종중 등이 여기에 해당한다.

앞서 정부는 법인이 부동산 투기의 온상이라며 공공주택사업자, 공익법인, 주택조합, 재건축 및 재개발사업자, 민간건설임대사업자 등을 제외한 법인 소유 부동산의 종부세율을 최고 세율인 6%로 고정하고, 공제도 전혀 해주지 않도록 법을 개정한 바 있다. 하지만 지난해 종부세 부과 과정에서 주거공동체 등에 과도한 종부세가 부과되는 등 문제가 불거지자 이번에 제도 개선을 한 것이다.

종부세 합산배제 대상 주택에 주택건설사업자의멸실 예정 주택, 시·도등록문화재 및 어린이집용 주택 등도 추가됐다.

강진규 기자 josep@hankyung.com