다가오는 금리 인상기, 집값은 언제까지 오를까요? [최원철의 미래집]

한경닷컴 더 머니이스트

서울 시내 부동산중개업소에 전월세 안내문이 붙어있다. 사진=연합뉴스

최근 미국 연방공개시장위원회(FOMC)의 12월 의사록이 발표됐습니다. 그 파장에 미국 증시가 폭락한 것은 물론, 세계 금융시장에도 중요한 변수로 떠올랐습니다. 너무 가파른 미국 인플레이션을 잡기 위해 더욱 공격적으로 금융정책을 가져간다는 내용인데, 테이퍼링(채권매입 축소) 가속화는 물론 금리인상 조기추진에 양적긴축, 대차대조표 축소까지 포함되어 있다고 합니다.

지난해 11월 미국 소비자물가지수가 전년 같은 기간에 비해 6.8% 급등했는데, 이는 1982년 이후 40년만에 최악의 인플레이션이었다고 합니다. 이런 배경으로 3월 금리인상은 거의 확실하고, 대부분의 위원들이 추가적인 금리인상을 조기에 추진하자는 목소리를 내고 있습니다. FOMC의 이러한 기조는 당장 미국 뿐 아니라 유럽, 아시아 증시에도 영향을 주고 있습니다.

우리나라 부동산 시장은 FOMC의 금리인상 영향을 피해갈 수 있을까요? 부동산 시장을 가장 많이 분석하는 기관인 한국부동산원은 올해 부동산 전망을 내놓지 않기로 했습니다. 정부는 올해 집값이 하향 안정될 것이라는 전망을 내놓았습니다.

미국 뉴욕증권거래소(NYSE)에 설치된 대형 화면을 통해 제롬 파월 Fed 의장의 기자회견이 생중계되는 모습. 사진=AP연합뉴스

민간 기관들은 올해도 집값이 상승할 것이라는 전망을 지난해 내놨습니다. 다만 이들의 전망에는 최근의 급변한 환경이 반영되지 않았습니다. 미국 내에서도 지난주 FOMC 의사록이 공개되기 전까지는 그 심각성을 잘 몰랐고, 그래서 나스닥이 대폭락하는 사태까지 벌어졌습니다.

미국에서 금리를 인상하면 국내에서는 더욱 빨리 금리를 인상해야 합니다. 그래야 국내증시에서 외국인 투자자금이 빠져나가지 않기 때문입니다.

기준금리 인상은 주택담보대출, 신용대출 이자 상승으로 이어집니다. 대출이 어려운 분양가 9억원 이상에서 미분양이 속출할 것으로 예상할 수 있는 부분입니다. 실제 최근 인천 송도에서 분양가 9억원 이상인 단지는 미분양이 났고, 9억원 아래인 단지는 청약 경쟁률이 아주 높게 나왔습니다.

양적완화와 제로금리가 집값을 폭등시켰다는 보고서도 있었습니다. 국토연구원이 지난 4년간 집값에 영향을 준 요인을 분석한 '주택가격 변동 영향 요인과 기여도 분석'보고서에 따르면 실질 CD금리가 낮아서 집값이 상승했다고 합니다.

서울 성동구 응봉산에서 바라본 강남일대 모습. 사진=뉴스1

지난해 하반기부터 기준금리를 계속 인상하고 가계대출을 함께 규제하니 지방과 수도권 일부에서 집값이 하락하고 있습니다. 금리가 인상되면 집값이 떨어질 가능성이 높아진 다는 것을 입증한 셈입니다.

결국 오미크론발 글로벌 공급망 문제나 노동자 부족사태가 인플레이션을 가속할 것이고, 이를 위해 금리인상이 조기에 이뤄질 것입니다. 제로금리 덕분에 오른 집값이 하향 안정될 가능성은 높아졌고, 대통령선거나 지방선거의 영향도 제한적일 수 밖에 없는 상황이 됐습니다.

물론 8학군이 있는 강남 등 인기 지역은 계속 상승할 가능성이 있습니다. 다만 강북지역이나 경기, 인천 그리고 지방의 경우 하향 안정될 가능성이 점차 높아지고 있습니다. 민간 연구소도 FOMC라는 변수를 적용해 다시 한 번 집값을 전망해볼 시점입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com