일시적 2주택자, 기존 집 언제까지 팔아야 할까

송지용의 절세노트

‘일시적 2주택’을 인정받아 기존 주택의 양도소득세 비과세를 적용받는 최소 조건은 종전 주택이 비과세 요건을 충족하는 것이다. 최소 2년 이상 보유해야 하며 조정대상지역의 경우 2년 이상 실거주해야 한다.

하지만 양도세와 관련된 세제가 복잡해지면서 일시적 2주택자로 인정받으려면 따져야 할 것이 늘어났다. 종전 주택 양도 시기도 중요하며 주택이 어디에 있는지도 살펴야 한다. 신규 주택을 취득한 시점이 언제인지에 따라 요건이 달라진다.

기본적으로 일시적 2주택으로 인정받으려면 종전 주택은 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 팔아야 한다. 단 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 신규 주택을 산 시기가 언제인지에 따라 다시 요건을 따져봐야 한다. 신규 주택을 2018년 9월 14일 이후 샀다면 종전 주택을 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 팔아야 한다. 신규 주택을 2019년 12월 17일 이후 샀다면 종전 주택을 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 팔고, 전입신고까지 마쳐야 한다.

2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에 있는 새 주택을 샀지만, 이미 그 집에 세 들어 사는 임차인의 계약기간이 1년 넘게 남아 있는 일도 발생할 수 있다. 조정대상지역에서 A아파트(2016년 10월 취득)를 보유한 김씨가 2020년 2월 15일에 기존 임차인이 살고 있는 B아파트(조정대상지역)를 샀다고 해보자. 기존 임차인의 계약 종료일은 이로부터 1년 7개월 후인 2021년 9월 25일이다. 김씨는 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해 2020년 6월 15일에 A아파트를 팔았지만, 임차인은 계약 종료일 전후로만 퇴거가 가능한 상황이다.

이런 경우에는 전 소유자와 임차인 간 임대차 계약이 종료되는 날까지만 종전 주택을 팔고 새 주택에 전입하면 특례를 적용받을 수 있다. 단 신규 주택 취득일로부터 최대 2년이 한도다. 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

송지용 하나은행 자산관리사업단 세무팀장