[흥청망청]사전청약 4차지구의 '원픽' 창릉신도시 S5·S6 단지 분석
"이보다 더 좋을 수 없다"
4차 공공 사전청약이 떴습니다! 이번에 공공분양 물량 중에 가장 입지가 좋은 곳은 뭐니뭐니 해도 고양 창릉지구죠. 서울 서쪽 은평구에 딱 붙어있고 GTX-A 창릉역도 생길 예정이라 서울까지 접근성이 뛰어납니다. 창릉지구에서 처음으로 분양하는 단지니까 제일 좋은 곳을 골랐겠죠? 서기열 기자가 흥하는 청약 단지를 골라봤습니다.
▶서기열 집코노미TV 기자 어서오세요~ 여러분의 청약길잡이 서기열입니다.많은 분들의 관심을 받고 있는 사전청약이 나왔습니다! 흥청망청 이번 편에선 사전청약! 중에서도 공공분양을 짚어보려고 합니다.
제가 앞으로 주머니가 가벼운 분들을 위한 청약단지를 골라 소개해드리려고 합니다. 청약은 하고싶은데 모아놓은 돈이 적어 고민인 분들, 저만 믿고 따라오십시오.
사전청약은 본청약에 앞서 미리 분양을 하는 거죠? 지금 진행하는 사전청약 공공분양주택은 3기 신도시를 포함한 신도시 지역에 조성될 아파트를 미리 분양해서 주인을 정해놓는 겁니다.지난달 29일에 공고된 ‘21년 사전청약 4차지구 공공분양주택’을 살펴볼게요. 남양주왕숙, 부천대장, 고양창릉, 시흥거모, 안산장상, 안산신길2, 고양장항까지 7개 지구에서 분양물량이 나오네요. 총 6400가구가 이번 4차 사전청약에서 주인을 찾습니다.
다만 사전청약은 이번 달에 하는데 본청약은 2025년 상반기에 예정돼있네요. 5개 지구가 그렇구요. 그렇다면 입주는 2027년…? 계획이 그렇다는 겁니다. 물론 고양 장항은 본청약이 내년 9월, 남양주왕숙은 2024년 11월로 조금 빠르긴 합니다.
집코노미의 원픽은 서울에서 가장 가까운 창릉지구!입니다. 모두가 바라마지않는 GTX-A도 뚫리죠? 현재 거론되고 있는 GTX 중에서 가장 빨리 진행되고 있는 A노선의 정차역이 딱 들어설 곳이라 주목받고 있죠. 3기 신도시 중에서도 대장주라고 꼽을 만 합니다.
지도에서 보시면 알겠지만 서울 은평구에 딱 붙어있죠? 고양시 덕양구 원흥동, 화전동, 성사동 일대 789만㎡ 면적에 총 3만7889가구가 들어설 신도시예요. 그 중에서도 이번에 사전청약이 이뤄질 S5, S6블록은 창릉지구의 중심부에 있는 핵심지입니다.
또 창릉 신도시에서 최초로 입주할 아파트 단지이기도 하죠. 그만큼 처음이니까 좋은 곳을 먼저 골랐겠죠~? 다만 처음에 들어가면 뭐,, 주변에 편의시설이 아무것도 없을거에요. 프론티어 정신으로 꾹~ 참고 견디면 몇 년 뒤 도시다워집니다. 물론 집값도 올라있겠죠…? 그래도 서쪽에 화정지구, 북서쪽에 원흥⋅삼송지구, 남동쪽에 향동지구가 이미 조성돼있으니 초기 몇 년 동안은 그 인프라를 이용할 수 있을겁니다.
광역급행철도는 현재 공사가 진행중이죠. A노선은 파주 운정에서 일산을 지나 이곳 창릉을 찍고, 서울역으로 들어갑니다. 이어서 삼성역을 지나 동탄까지 이어지죠. 그 GTX-A 창릉역이 이번에 사전청약 하는 S5와 S6 인근 업무지역에 들어설 것으로 예상되고 있죠. 걸어서 GTX 역에 갈 수 있다는 건 강북과 강남의 핵심업무지역까지 빠르게 이동할 수 있으니 엄청난 메리트죠.
기존 철도 노선도 인접해있습니다. 창릉지구 남쪽으로는 경의중앙선 화전역이 있구요, 북쪽으로는 3호선 원흥역이 있어요. 물론 경의중앙선은 배차간격이 넓고, 원흥역까진 차로 좀 더 가야하긴 하지만요.
▷박광수 동일호반공인중개 창릉신도시 첫마을 시범단지 S5, S6는 CMD 중심복합지구로 계획되고 화랑사거리에 위치한 GTX-A 노선 창릉역과 고양선을 도보 7~8분 만에 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.
▶서기열 집코노미TV 기자 도로교통망도 좋습니다. 서울문산고속도로가 창릉지구를 관통하구요. S5, S6블록 서쪽으로 홍도IC가 있으니, 이걸 타고 남쪽 한강변에 자유로까지 가면 거기서부터는 강변북로와 연결됩니다.
S6는 창릉천을 동남쪽으로 끼고 있구요. 유치원부터 초, 중, 고등학교까지 다 갖췄습니다. S5도 같은 학군을 이용할 수 있다는 장점이 있죠. 아이들 학교 다닐 때 걸어서 갈 수 있단 말이죠. 라이드 안 해주셔도 됩니다.
창릉천을 건너면 업무지구가 있으니까 각종 편의시설이 들어오겠죠? 그리고 쇼핑 중요하죠? 북유럽 디자인의 대표주자, 스웨덴 생활용품업체 이케아가 북서쪽에 딱! 차로 단 3분 거리입니다. 그 건물 안에 롯데아울렛까지 있으니 원스톱 쇼핑이 가능하죠. 북동쪽 삼송지구로 가면 스타필드 고양점이 차로 9분이면 똭! 있죠.
창릉지구에 이번에 사전청약공급 물량은 1125가구입니다. 창릉천에 붙어있어 뷰가 나오는 S6가 407가구로 입지는 좀 안쪽이면서 718가구를 공급하는 S5에 비해서 조금 적습니다. 그만큼 경쟁률이 더 높겠죠~?
그걸 반영하듯 학교도 가깝고 뷰도 좋으면서 중심상업지와 가까운 S6의 추정분양가가 S5보다조금 더 비쌉니다. 74㎡ 기준 S5가 약 5억9500만원, S6가 6억2000만원이구요 59㎡는 각각 약 4억8000, 4억9800입니다.
이 두 개 단지에 어떤 평형들이 공급되는 지 한번 살펴볼까요? 입지가 좀 더 좋은 S6에는 59형과 74형 두가지 타입만 있습니다. S5는 51, 59, 74, 84까지 4가지를 갖춰놨죠. ‘국평’이라고 불리며 선호도가 가장 높은 84형은 S5에만 있다는 거 주목하시구요. 84형의 추정분양가는 6억7300만원입니다.
주변 단지 시세와 추정 분양가를 비교해볼까요~? S5블록 북쪽에 붙어있는 고양원흥동일스위트는 준공 4년차 아파트인데요 84형의 경우 지난해 하반기 10억5000~11억5000 사이에서 거래가 이뤄졌습니다. 사전분양 S5의 추정분양가가 4억~5억원 정도 메리트가 있는 가격으로 보이네요.
그리고 이 사전청약의 최대 장점은 뭐다? 자금조달은 본청약 때까지 신경 안 쓰셔도 된다! 본청약이 2025년이고 구체적인 분양가가 나오니까 앞으로 3년 동안 열심히 돈을 모으시면 됩니다.
평형은 어떨까요? 이번에 사전청약을 실시하는 S5와 S6는 모두 판상형입니다. 맞통풍이 잘 된다는 얘기죠. 가장 인기가 높은 84형을 볼게요. S5블록에만 78가구 밖에 없어서 경쟁이 치열할 걸로 보이는데요. 남서향과 남동향 두가지가 있습니다. 84A와 84B 둘 다 모두 침실 3개와 거실을 일자로 배열한 4베이로 설계됐네요. A에는 주방 옆에 알파룸이 제공되는 게 눈에 띕니다. 59A와 B도 침실 3개와 거실을 4베이로 뽑았네요. 20평대이지만 최대한 넓게 뽑으려는 노력이 돋보입니다.
입지가 상대적으로 좋은 S6의 경우 74㎡가 가장 큰 평형입니다. 거실과 침실 3개를 나란히 배치한 4베이 설계구요. 남서향입니다. 여기서도 주방 옆에 알파룸이 배치됐네요. 전반적으로 무난한 설계다라고 볼 수 있을 것 같습니다.
청약 자격을 꼼꼼히 챙겨봐야 합니다. 이번 사전청약엔 경기도, 서울, 인천에 거주하는 무주택 세대원이 지원할 수 있습니다. 청약과열지역에 공급되는 공공분양이기 때문에 전매 제한과 거주 의무가 당연히 있습니다. 분양가가 주변 아파트가격의 80~100%일 경우 전매제한 6년, 거주의무 3년이구요. 분양가가 주변 시세 대비 80% 미만일 경우 전매제한은 8년, 거주의무는 5년으로 늘어나게 됩니다.
공공분양인 만큼 특별공급의 비중이 높습니다. 이번에 청약을 받는 S5와 S6 합쳐서 총 1125가구 가운데 다자녀가 110가구, 신혼부부가 335가구, 생애최초가 280가구, 노부모 54가구, 기타 164가구, 일반공급이 182가구니까 신혼부부와 생애최초 물량이 일반공급 물량보다 많습니다. 자격이 되신다면 이 두가지 유형을 잘 공략하시는 게 좋겠죠?
주택청약종합저축, 청약저축과 같은 입주자저축 납입횟수를 비롯해 자산, 소득 요건 등 지켜야할 조건도 굉장히 까다롭습니다. 공급 물량이 많은 신혼부부와 생애최초를 중심으로 볼게요. 고양시에 1년 이상 거주한 사람에게 30%, 경기도 6개월 이상 거주자에 20%, 남은 50%를 이에 해당되지 않는 사람에게 배정합니다. 신혼부부 물량에 청약하려면 청약저축에 6개월 이상 넣어야 하구요, 생애최초 물량에 청약하려면 24개월을 납입해야 합니다. 생애최초는 입주자 저축 납입금액도 중요한데요 600만원 이상을 넣어야 청약 자격이 생깁니다.
두 전형 모두 자산과 소득 기준도 지켜야 합니다. 자산 기준은 부동산과 자동차 2가지로 나뉘는데요. 부동산의 경우 시가표준액 기준으로 주택 건물, 토지 등을 합쳐서 2억1550만원 이하를 지켜야 합니다. 이보다 많다면..? 삐! 청약 안 됩니다. 자동차는 보건복지부 장관이 정하는 차량기준가액이란 게 있어요. 이게 3496만원 이하여야 합니다. 만약 한 가구에 2대 이상의 자동차가 있다면? 더 비싼 차의 차량가액을 기준으로 한다니 참고하세요.
소득 기준도 까다롭습니다. 생애최초 유형에서 우선공급물량 70%에 지원하시려면 4인 가구 기준으로 월평균 소득 709만원 이하여야 하고, 남은 30% 물량에 청약하려면 922만원 이하를 지켜야 합니다. 연봉 기준으로 따지면 각각 8500만원과 1억1000만원 정도네요. 신혼부부 유형도 우선공급 70%에 해당하는 물량과 잔여공급 30% 물량이 소득 기준이 다른데요. 신혼부부니까 3인 이하를 기준으로 우선공급 맞벌이의 경우 723만원, 잔여공급 맞벌이는 844만원 이하를 충족해야 합니다. 연봉 기준으로 각각 8676만원, 1억128만원이니 잘 계산하셔야 합니다. 소득 기준 넘는데 청약 넣었다가 덜컥 당첨되면 부적격자로 분류돼 낭패입니다.
일반공급도 1순위 자격을 갖추려면 청약저축 24개월을 넣어야 하구요. 자산과 소득요건은 전용 60㎡ 이하에만 적용됩니다. 자산 기준은 생애최초와 신혼부부 유형과 기준이 같구요, 소득기준은 4인가구 기준 월평균 709만원 이하로 다른 유형보다 조건이 더 까다롭습니다. 60㎡를 초과하는 평형은 자산과 소득 요건은 패스~!
그럼 어떻게 당첨자를 결정할까요? 특별공급은 유형별로 조금씩 다르니 잘 살펴보셔야 합니다. 생애최초 특별공급은 당연히 가구원 모두가 무주택이어야겠죠? 여러 요건을 충족하는 사람들을 기준으로 추첨으로 뽑습니다! 운이란 말이죠.
신혼부부 특별공급은 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모가족이 지원할 수 있습니다. 신혼부부 특별공급은 입주자 선정 순위가 있습니다. 1순위는 임신과 입양을 포함해 미성년 자녀가 있는 신혼부부와 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족입니다. 여기서 신혼부부는 결혼후 7년 이내죠. 신혼부부 특별공급은 가점제에 따릅니다. 가구소득, 자녀 수, 해당 지역 연속 거주기간, 주택청약종합저축 납입횟수, 혼인기간이나 자녀의 나이 등 6개 항목 총 13점 만점으로 당첨자를 뽑습니다.
관심이 많은 일반공급은 입주자저축 2년 이상 납입한 세대주로서 5년 내 다른 주택에 당첨되지 않은 사람들이 1순위입니다. 1순위에서 동일지역에서 경쟁할 경우 3년 이상 저축총액이 많은 사람이 당첨됩니다. 주택청약종합저축이나 청약저축에 얼마나 많이 오래 넣었는지가 중요한 잣대네요.
조건이 되는 가구라면 특별공급을 신청하고, 일반공급도 신청할 수 있습니다. 당첨 기회를 높이는 차원에서 해볼 만 한 전략이죠? 단, 특별공급 여러 유형을 중복으로 할 수는 없습니다. 주의 하셔야겠죠~
지난달 23일에 발표된 3차 사전청약 당첨 결과와 비교해 당첨 가능성을 점쳐볼 수 있을 것 같습니다. 하남 교산의 경우 평균 경쟁률이 52.4대 1로, 그간 사전청약을 통해 공급한 신도시 중 가장 많은 신청자 수를 기록했습니다. 당첨 커트라인은 59㎡가 2310만원으로 가장 높았고 58㎡ 2299만원, 51㎡ 2010만원, 55㎡ 1860만원 순이었습니다. 하남 교산은 인기가 높은 84㎡의 공급이 없었기 때문에 전용 59㎡ 커트라인이 2310만원까지 치솟았다고 볼 수 있을 거 같습니다. 최소 19년 3개월 동안 청약통장에 10만원씩 꼬박꼬박 불입해야 하남교산 전용 59㎡ 사전청약에 당첨될 수 있었다는 거죠.. 하… 19년.. 오래~ 기다리셨네요.
그럼 언제 청약일까요? 얼마 안 남았습니다. 카운트다운! 특별공급은 오는 10일부터 14일까지 4일 동안 입니다. 일반공급 1순위는 해당지역 고양시 거주자의 경우 무주택기간 3년 이상이며 납입인정 금액 600만원 이상이면 17일, 나머지 1순위는 18일입니다. 나머지 지역 거주자들은 19일부터 21일까지 3일 동안입니다.
흥청망청! 여러분의 성공 청약을 기원합니다! 저는 다음 번에 주머니가 가벼워도 청약할 수 있는 단지를 찾아 다시 돌아오겠습니다~좋아요, 구독, 알림 신청은 사랑입니다~
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 서기열 기자 촬영 정준영·김윤화 PD·이재형·신정아 디자인 이지영·문윤정 편집 이재형·정준영 PD 제작 한국경제신문·한국닷컴·한경디지털랩