[데스크 칼럼] 아파트 분양 규모도 모르는 정부

김진수 건설부동산부 차장

올해는 아파트가 얼마나 공급될까. 지난달 한 부동산 정보업체와 시공능력평가 300위 내 건설사, 50개 디벨로퍼(개발업체)를 대상으로 올해 주택 공급 계획을 파악해 봤다. 53만 가구가 넘었다. 여기에 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관에서 매년 10만 가구를 내놓는다. 정상적으로 공급되면 ‘물량 풍년’이다. 하지만 정부는 이런 기초 통계조차 보유하고 있지 않다. 지난해 공급 물량은 연초 예상치(50만 가구)의 60%에 머물렀다. 공급 시스템이 규제에 막혀 제대로 작동하지 못한 탓이었다.

여야 모두 '공급 앞으로'

그동안 정부가 추진한 부동산 정책 목표는 ‘시장 안정과 서민·실수요자 보호’였다. 지금까지 나온 대부분의 부동산 대책도 비슷한 제목이었다. 이를 위해 정부는 대출 정책, 세금 정책, 공급 정책 등을 전가의 보도처럼 휘둘렀다. 공급 정책은 분양가 상한제 확대, 고분양가관리지역 지정 같은 규제를 앞세워 걸림돌을 쌓아왔다. 결국 지난해 ‘2·4 부동산 대책’에서 3기 신도시 추가 지정과 도심공공주택복합개발사업 등 공급으로 방향을 전환했다.

대선 후보도 부동산 공약으로 주택 공급을 정조준하고 있다. 공교롭게도 규모가 250만 가구(연 50만 가구)로 같다. 대규모 공급으로 집값을 잡겠다는 구상이다. 이재명 더불어민주당 후보는 250만 가구 중 100만 가구를 기본주택으로 공급할 계획이다. 기본주택은 무주택자가 역세권에서 건설 원가 수준의 저렴한 임대료로 30년 이상 거주할 수 있는 공공임대주택이다. 윤석열 국민의힘 후보는 ‘역세권 첫 집’ 20만 가구와 ‘청년원가주택’ 30만 가구를 공약으로 내세웠다. 청년원가주택은 무주택 청년 가구가 건설원가 수준으로 주택을 분양받고 5년 이상 거주한 뒤 국가에 매각할 때 시세 차익 일부를 국가에서 회수하는 형태다.

공급이 원활하면 부동산 가격은 안정된다. 가격 안정의 핵심은 ‘수급 조절’이라는 얘기다. 주택사업은 토지 매입부터 인허가, 분양, 착공, 준공까지 최소 5년은 걸린다. 준공까지 시차가 존재하는 게 문제다. 최근 대구 등 지방의 미분양 급증도 수급 조정자가 없어서 발생하는 현상이다. 다만 인위적인 공급 확대도 문제가 될 수 있다. 일각에서는 2025년 이후 신도시 지정 등에 따른 ‘공급 폭탄’이 부메랑으로 돌아올 수 있다는 지적도 나온다.

공급 통계는 수급 조절 장치

부동산 시장을 중장기적으로 안정시키는 방법은 뭘까. 시장의 ‘자정 기능’ 회복이 우선이다. 수요자가 원하는 지역에서 언제 아파트가 공급될지 예측하고, 자금 사정 등을 고려해 청약에 나서도록 하는 환경을 조성하는 것이다. 이를 위해 정부가 지방자치단체와 협력해 시·군·구 지역에서 ‘공급 단계별 아파트 물량 통계’를 구축하는 게 필요하다. 재건축·재개발 등 도시정비사업의 경우 조합설립, 사업승인, 관리처분인가 등 단계별로 공동주택 공급 통계를 파악하는 것이다. 공급 주체에 인허가 단계별 신고를 의무화할 필요도 있다. 여기에 더해 규제 완화 작업을 병행해야 한다. 하지만 정부는 여태껏 광역지자체 중심으로 공급 막바지 단계인 인허가와 준공 물량을 월별로 제공하는 데 그쳤다.

올해 부동산 시장을 둘러싼 불확실성이 그 어느 때보다 크다. 다수의 전문가는 집값 상승을 예견한 반면 최근 아파트값은 하락 조짐이다. 가격이 안정세를 보일 때 체계적인 분양 통계를 확립해 적재적소에 공급할 기반을 마련해야 한다. 제대로 된 공급 통계 구축이 ‘250만 가구 공급’이라는 거창한 구호보다는 실현 가능성이 훨씬 높은 시장 정상화 방안이다.