서울이면 분상제?…'묻지마 청약' 했다가는 낭패보는 이유 [이유정의 부동산 디테일]

사진=연합뉴스

지난 24일 1순위 청약을 받은 서울 강북구 ‘북서울자이폴라리스’(미아3구역 재개발)는 서울에서 근 1년만에 나오는 대단지 분양으로 주목을 받았다. 서울 공급이 거의 씨가 마른 상황인데다 강북구에 들어서는 첫 ‘자이’브랜드라는 점도 긍정적이었다.

하지만 이 단지에는 295가구 모집에 1만157명이 신청해 평균 경쟁률이 34.4대 1수준이었다. 선호도가 가장 높은 주택형인 전용 84㎡에서는 C타입 경쟁률이 16.03대 1에 불과해 경기도 외곽수준에 그쳤다. 지난해 서울 아파트 청약 경쟁률이 평균 164대 1이었던것을 감안하면 흥행에 성공하지 못했다는 평가가 나온다.

대출 규제와 금리 인상 등 대외적인 악재 이 외에 이 단지가 청약에 흥행하지 못한 원인은 분양가로 꼽힌다. 서울 전역은 투기과열지구지만 분양가상한제를 적용받는 지역은 별도로 정해져 있다. 북서울자이폴라리스가 속한 강북구는 구 전체가 분양가상한제 적용을 받지 않는다. 이 때문에 분양가가 전용 84㎡ 기준 9억2700만∼10억3100만원으로 모두 9억원을 넘었다. 인근에 신축 아파트가 적어 직접 비교는 어렵지만 주변시세 대비 크게 메리트가 있는 가격이 아니란 평가다.

최근 집값이 급등한 서울과 경기도 주요지역은 민간분양이라고 해도 정부의 강력한 분양가 통제를 받을 것으로 생각하는 사람이 많다. 하지만 서울과 경기도 주요지역에도 상한제 적용을 받지 않는 지역이 적지 않게 포진해 있다.

이른바 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)와 영등포 마포 성동 동작 양천 용산 중구 광진 서대문은 구 전체가 상한제 적용을 받는다. 하지만 강북구를 포함해 관악 중랑 종로 도봉 구로 금천 등은 미적용 지역이다. 강서 노원 동대문 성북 은평 5개구는 일부 동에 한해서만 적용을 받는다. 서울이 총 25개구인 점을 감안하면 서울내에서도 약 30~40%는 상한제를 빗겨나 있는 셈이다.

다만 올해 예정된 서울 대부분의 분양은 상한제 적용을 받을 가능성이 높다. 상한제 적용여부를 정할 때 정비사업 이슈 등 예정분양 물량이 많은지를 기준으로 삼았기 때문이다.

경기도에서는 광명 4개동(광명·소하·철산·하안), 하남 4개동(창우·신장·덕풍·풍산), 과천 5개동(별양·부림·원문·주암·중앙)만이이 대상이다. 지난해 집값이 무섭게 올랐던 수원, 용인(수지·기흥구), 성남, 안양 등은 상한제 적용을 받지 않는다.

분양가상한제를 적용받지 않는다고 분양가가 마음대로 정해지는 것은 아니다. 최소 조정대상지역이라면 주택도시보증공사(HUG)를 통한 분양가 통제를 받는다. 하지만 정부가 지난해 말 관련 규정을 크게 완화해 북서울자이폴라리스 사례처럼 상당히 높은 수준에서 분양가가 정해치고 있는 추세다. 상한제 적용여부인지 여부에 따라 신축아파트 분양가가 격차가 커질 가능성이 높아졌다는 의미다.

수분양자 입장에서 기본적으로 상한제를 적용받는 단지가 훨씬 매력적이다. 다만 상한제를 적용받을 경우 최대 3년의 거주 의무기간을 지켜야 하기 때문에 1장1단이 있다. 입지가 좋은데다 상한제 적용까지 받으면 당연히 경쟁률도 높다. 무조건 분양가가 싼 단지만을 공략하기 보단, 자금사정과 준공후 바로 입주가 가능한지 여부 등을 종합적으로 고려해 청약전략을 짜야 한다고 전문가들이 강조하는 이유다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com