부동산 전문가 5인 "3월 전후 봄 분양시장 청약열기 재점화"

봄 부동산 시장 전망

가장 큰 변수 '대출규제' 꼽아
수요자 자금조달 계획 짜야
가점제보다 추첨제 전략 주효

매매시장 금리인상·DSR 직격
서울 고가 주택 제외 매수 실종
재건축·재개발 규제 완화도 변수

한화 포레나 미아

최근 수도권 아파트값이 2년6개월 만에 하락 전환하는 등 지난해 말부터 전국 주택 매매가격과 전세가격이 모두 약보합세를 보이고 있다. 다음달 대선 이후 등장할 차기 정부가 내놓을 새 부동산 정책이 나올 때까지 시장 상황을 살피는 관망세도 확산하는 분위기다. 반면 분양시장에 대한 기대는 높은 편이다. 3월을 전후해 수도권을 중심으로 봄 분양이 본격화하고 청약 열기도 재점화할 것이라는 전망이 나오고 있다. 지난해보다 분양 예정 물량이 많은 데다 올해 상반기부터 사전청약이 예정돼 있기 때문이다. 지금이 청약을 통해 내 집을 마련할 적기라는 평가도 나온다. 전문가들은 “금리 인상 기조와 대출규제 강화에 맞춰 자금조달 계획을 꼼꼼히 짠 뒤 청약을 준비해야 한다”고 조언한다.

부동산시장 변수는 ‘대출규제’

부동산 전문가 5명을 대상으로 ‘상반기 부동산시장 전망’을 조사했다. 이 중 4명은 ‘대출규제’를 3월 대선 이후 부동산시장 최대 변수로 꼽았다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “전세가격은 다소 오를 수 있지만 매매시장은 금리 인상과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등에 따른 자금조달 어려움으로 가격 오름폭이 작고 거래도 뜸할 것”이라고 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “서울 고가 주택을 제외하고 대부분 대출을 받아 집을 사는데 올초 강화된 DSR 규제로 대출이 막히면서 매수 수요가 줄어들 것”이라고 지적했다. 대출 어려움 속에서도 일부 지역에서 신고가가 나오는 것에 대해선 “매매건수 자체는 여전히 적어 일부 가격 상승률만으로 매매시장 전체를 판단하긴 이르다”고 말했다.

재건축·재개발 규제 완화나 계약갱신청구권 등 임대차보호 3법 등도 주요 변수로 꼽혔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공공재개발이나 용적률 상향, 재건축 초과이익 환수제 등 정비사업에 대한 새 정부의 정책 방향과 변화 가능성이 시장에 변수로 작용할 수 있다”고 말했다. 이어 “오는 7월 임대차 계약 2년차 갱신 종료를 앞두고 이중가격에 노출되는 신규 임대차가 발생하면서 이르면 5월부터 임대시장 내 가격 불안이 가중될 수 있다”고 했다.

내 집 마련의 첫걸음은 청약

전문가들이 진단한 올해 청약시장 기상도는 ‘대체로 맑음’이다. 부동산인포에 따르면 올해 전국 분양 예정 물량은 50만 가구를 웃돈다. 지난해(31만여 가구)보다 60%가량 많다. 정부의 부동산 공급 확대 기조와 함께 지난해 분양 예정 물량 일부가 올해로 대거 넘어온 영향이다. 물론 인허가 지연과 정부 정책 변화 등으로 공급 물량이 달라질 수 있다.

전문가들은 봄 분양을 앞두고 내 집 마련 전략으로 청약시장을 적극 공략해야 한다고 한목소리를 냈다. 분양가 상한제 적용, 민간 사전 청약 실시 등 지속적으로 수요자를 끌어들이는 동인이 있어 주택 매매시장보다는 상황이 더 나을 것이란 분석이다. 이은형 연구원은 “건설사들이 목표치를 10% 이상 상향해 잡은 것은 분양시장이 당분간 좋을 것으로 판단했기 때문”이라며 “여야 대선주자들도 주택 공급 공약을 내놓은 만큼 대선 이후에도 공급 기조가 이어질 것”이라고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “분양가 상한제 등으로 새 아파트 가격이 상대적으로 낮은 데다 분양대금도 3년 뒤 입주할 때까지 나눠서 내기 때문에 아파트 청약은 매력적인 요소가 많다”며 “대출규제 속에서도 경쟁률이 높을 가능성이 있다”고 말했다.

지역별 차별화 현상이 본격화할 수 있다는 분석도 제기됐다. 함영진 랩장은 “이미 공급이 많거나 상대적으로 매매가가 고점인 지역은 위축되고 대기 수요가 많거나 가격이 주변 지역에 비해 저점인 곳은 경쟁률이 높아지는 등 분양시장 양극화가 그 어느 때보다 심해질 것”이라고 지적했다.

청약 때 ‘자금계획’ 신경 써야

전문가들은 청약시장 분위기가 ‘9억원 초과 중도금 대출’ 여부에 따라 달라질 것이라고 입을 모았다. 최근 들어 분양가 9억원 이상 신규 아파트의 집단대출이 나오지 않는 사례가 늘고 있어서다. 시행사와 건설사가 연대보증해 9억원 초과 주택에 대한 중도금을 마련해주는 사례도 나오고 있다. 서울 광진구 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’와 서울 동대문구 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’가 대표적이다. 인천 연수구 ‘송도 자이 더 스타’는 시공사가 중도금 대출을 준비 중인 것으로 알려졌다.

전문가들은 청약시장에서 ‘상환 능력을 고려한 자금조달 계획’을 생각해야 한다고 답했다. 권일 부동산인포 리서치본부장은 “분양가 9억원 이상 신규 아파트는 자금조달이 까다로워질 수 있다”며 “적어도 분양대금을 어느 정도 준비해 놓고 상환능력을 고려해 청약계획을 세워야 분양 이후 ‘줍줍’(무순위 청약)이 나오더라도 잡을 수 있다”고 말했다. 이은형 연구원은 “청약시장 내 우발적 상황에 대비하기 위해 자금조달 계획을 면밀히 세워야 한다”고 말했다.

가점제보다 추첨제를 노리는 것도 한 방법이라는 의견이 나왔다. 권일 리서치본부장은 “청약시장에서 당첨 여부를 결정하는 요인은 가점인데 이건 단기간에 빨리 끌어올릴 수 없다”며 “결국 추첨제 물량을 어떻게 공략할 것인지에 대한 판단이 중요하다”고 말했다. 사전청약을 적극 노려야 한다는 목소리도 있다. 함영진 랩장은 “3만2000가구가 나온 지난해와 달리 올해는 상반기부터 연간 총 7만 가구의 사전청약 물량이 나온다”며 “여유자금이 부족한 대신 가점이 높거나 특별공급 자격이 된다면 사전청약을 집중적으로 공략하는 게 좋다”고 말했다.

은정진 기자 silver@hankyung.com