시골집 사 2주택자 돼도…3년 보유땐 기존주택 양도세 비과세

은퇴 후 전원생활 절세 혜택 보려면

서울 아파트 보유자
10억 집 12억 매도땐
차익 38% 세금내야

농어촌주택 특례땐
1가구 1주택자처럼
12억까지 비과세

시골집 기준시가 2억
한옥은 4억까지만 해당
지역별 조건 따져봐야

은퇴 후 전원생활을 꿈꾸는 사람이 늘어나고 있다. 시골에 내려가 농사를 짓지는 않더라도 서울과 대도시를 벗어나 한적한 자연을 벗 삼아 노후를 보내려는 사람이 많다. 이들의 고민은 ‘어디에서 살 것인가’이다. 어떤 지역을 택해야 살기 좋은지가 첫 번째 고려 요소다. 완전한 시골 생활을 원하는 경우도 있지만, 인프라가 어느 정도 갖춰진 지역을 원하는 사람도 있어 다양한 선택이 나올 수 있다.

이는 생활뿐 아니라 절세 차원에서도 중요하다고 전문가들은 조언한다. 선택한 지역에 따라 시골집을 사고, 기존 집을 파는 과정에서 내야 하는 양도소득세를 최대한 줄일 방법이 있기 때문이다.

농어촌주택 사면 2주택자도 양도세 비과세

정부는 조세특례제한법에 일정 요건을 갖춘 농어촌주택을 취득한 1가구 1주택자에게 양도세 비과세를 적용하는 특례 규정을 두고 있다. 농어촌에 빈집이 많아지는 것을 막자는 차원에서 마련된 규정으로, 2003년 도입된 이후 일몰 때마다 연장되고 있다.

서울에 아파트를 보유한 A씨가 농어촌주택을 취득한 뒤 기존 아파트를 매도하는 경우를 살펴보자. 일시적 2주택 특례를 받을 수 있는 조건이 되지 않는다면 2주택자에 해당하는 양도세를 내야 한다. 5년 전 10억원에 매수한 아파트를 12억원에 매도하는 경우 양도차익 2억원에 대해 최고 38%의 세율로 세금이 부과된다. 양도세 추정액은 약 4805만원이다. 양도차익의 4분의 1을 내야 하는 것이다.

농어촌주택 특례를 적용받는다면 A씨의 양도세는 0원으로 줄어든다. 2억원의 양도차익이 발생하는 것은 같지만 1가구 1주택자는 매도가 12억원까지는 전액 비과세되기 때문이다.

농어촌주택 특례를 받기 위해선 구매하는 시골집이 농어촌주택에 해당하는지 잘 살펴봐야 한다. 우선 가격 기준이 있다. 농어촌주택 중 취득 당시 기준시가가 2억원 이하인 주택만 특례 적용이 가능하다. 대통령령으로 정하는 한옥은 4억원까지 가능하다. 취득 이후에 기준시가가 오르는 것은 상관이 없다. 기존에 보유한 주택과 농어촌주택이 같은 읍·면·동, 또는 연접한 읍·면·동에 있으면 안 된다는 조건도 있다.

시골집의 보유 기간도 중요하다. 농어촌주택을 3년 이상 보유해야만 이 같은 특례를 적용받을 수 있다. 3년 보유 기간을 채우기 전에 기존 주택을 매도하더라도 비과세 특례는 적용해준다. 이후 3년 보유 기간을 채웠는지를 점검해 과세당국이 양도세 추징 여부를 결정한다.

서귀포 공주 속초 등은 시인데도 인정

농어촌주택으로 인정을 받을 수 있는 지역은 읍·면 지역이다. 서울 경기 인천 등 수도권은 안 된다. 또 취득 당시에 토지거래허가구역이나 관광단지, 투기지역(2020년 이전 취득분에 한함), 조정대상지역(2021년 이후 취득분에 한함)에 있는 주택은 농어촌주택 특례를 적용받을 수 없다.

예외는 있다. 수도권에선 접경 지역인 경기 연천군과 인천 옹진군 소재 주택은 농어촌주택으로 인정된다. 시 지역 주택이라도 인구가 20만 명보다 적으면 특례를 적용해준다. 지난달 행정안전부 통계를 기준으로 인구 20만 명 이하 시 지역은 26개다. 제주 서귀포시(18만3772명), 전남 나주시(11만6601명), 충남 공주시(10만3021명), 경북 영주시(10만1879명), 강원 속초시(8만2771명) 등이 해당한다. 이곳은 다른 시골 지역에 비해 인프라가 갖춰져 있어 귀농·귀촌을 위한 집이나 세컨드하우스를 매수해 활용하기 좋은 곳으로 평가되고 있다.

강진규 기자 josep@hankyung.com