거래 안되고 비과세 기한 다가오자…'아파트 교환' 인기

부동산 프리즘

일시적 2주택자 등 '고육책'
온라인 커뮤니티서 매물 찾기

사진=게티이미지뱅크

“일시적 1가구 2주택으로 주택 한 채를 처분해야 하는데 매수 문의가 없네요. 비과세 기한이 임박해 집끼리 교환을 원합니다.”

16일 부동산업계에 따르면 금리 상승, 대출 규제 강화 등으로 아파트 시장에 ‘거래절벽’이 찾아오자 비과세 혜택을 받기 위해 아파트 교환에 나서는 집주인이 늘고 있다.

일시적 1가구 2주택 등의 양도소득세 비과세 기한을 넘기면 세금 부담이 급증하기 때문이다. 집이 팔리지 않자 절세를 위해 비슷한 상황의 집주인끼리 집을 맞바꾸고 있다.

조정대상지역 등 규제지역 내 일시적 1가구 2주택인 경우 신규 주택을 취득한 지 1년 내 기존 주택을 매도하면 1주택자 양도세를 적용받을 수 있다. 1주택자는 기존 주택에 2년 이상 거주하면 최대 12억원까지 양도세 비과세 혜택을 받는다. 일시적 2주택자가 1년이 지나 기존 주택을 처분하면 다주택으로 양도세가 중과돼 최대 수억원의 세금을 더 내야 할 수 있다.

최근 매수세가 잦아들면서 비과세 기한 내 매도가 어려워진 집주인들이 아파트 교환으로 돌파구를 찾고 있다. 세법상 부동산 교환도 거래의 한 유형으로 보기 때문이다. 가령 일시적 2주택자가 과거 8억원에 매입한 기존 주택의 시세가 12억원으로 올랐는데, 기한 내에 동일 가치의 다른 집과 교환하면 4억원의 양도차익에 대한 비과세 혜택을 볼 수 있다. 같은 날 동시에 양도 및 취득이 이뤄지는 교환인 경우에도 ‘선(先)양도 후(後)취득’으로 해석돼 양도세 중과를 면할 수 있다. 추후 해당 주택을 매도할 때 취득가액이 12억원이기 때문에 양도차익이 줄어 양도세를 또 한 번 줄일 수 있다. 교환 시 2주택으로 취득세가 중과되긴 하지만 양도세 절감 효과가 더 크기 때문에 감수하는 집주인이 많다는 설명이다.

실제로 온라인 부동산 커뮤니티나 단체채팅방 등에선 교환 거래 당사자를 찾는 사례가 쏟아지고 있다. 같은 지역은 물론이고 아예 다른 지역 물건도 괜찮다는 식이다. 교환 거래를 전문으로 취급한다며 홍보하는 중개업자도 등장했다.

교환 거래는 부동산 침체기에 나타나는 현상 중 하나라는 게 부동산 전문가들의 설명이다. 교환 거래는 상가, 전원주택 토지 등 환금성이 떨어지는 부동산을 신속히 처분하기 위한 방법으로 주로 활용돼 왔다. 하지만 돈줄 조이기가 본격화하면서 아파트 시장에도 거래절벽이 찾아오자 교환 거래가 늘고 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “부동산 교환 거래는 최근 일시적 2주택 비과세 등과 맞물리면서 더 큰 관심을 받고 있다”며 “비슷한 가치의 주택을 찾기가 쉽지 않고 계약 과정이 상대적으로 복잡하다는 점은 유의해야 한다”고 말했다.

신연수 기자 sys@hankyung.com