용적률 500%, 주택공급 확대 마법의 키일까? [이은형의 부동산 돋보기]

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서울 시내 빌라 및 아파트 전경. / 사진=뉴스1

재개발과 재건축 시장에서 고밀 개발이 이슈입니다. 노후 도심에 용적률을 끌어올려 주택공급을 극적으로 확대하겠다는 것입니다.

그간 제시된 접근방식은 크게 두 가지입니다. 4종 주거지역을 신설하거나 종전의 준주거지역에 적용되던 용적률 상한을 조정하는 것입니다. 이 가운데 4종 주거지역의 신설에 대해 살펴보겠습니다. 4종 주거지역을 신설해서 용적률 500%를 적용한다는 것은 충분히 검토할 수 있는 사안입니다.

주거지역 용적률을 높이면 어떤 장점이 있을까요. 상업지역이나 준공업지역 등과 달리 주거지역에서는 건축물 간 이격거리 등 주거지역 요건이 적용됩니다. 만약 4종 주거지역에서도 그렇다면 상업지역인 주상복합과 오피스텔에서 흔히 발생하는, 너무 가까운 동 간 간격이나 일조권 등을 둘러싼 분쟁 소지가 줄어듭니다. 설령 사업자가 주어진 용적률 상한을 모두 활용하지 못하더라도, 해당 지역 주거환경을 생각하면 거주자가 아쉬워할 필요는 없습니다.

유의할 점은 현재 있는 1, 2, 3종 주거지역의 최대 용적률을 일부 상향하는 것으로도 정비사업의 촉진은 일정 수준 가능하다는 것입니다. 한 번에 500% 수준을 적용하는 것은 무리일 수 있습니다. 4종 주거지역은 충격 완화의 방안으로 검토 가능한 대안이 될 수 있습니다. 4종 주거지역이 도입되면 정비사업조합을 포함해 최대 용적률을 적용받고자 하는 사업장이 많아질 것입니다. 이들이 원하는 대로 용도 변경이 이뤄지면서 난개발이 초래될 가능성도 있습니다.

때문에 4종 주거지역의 도입 등을 통한 용적률 상향을 검토할 논의사항이 아닌, 획기적인 문제 해결방안으로 다루는 것은 주의해야 합니다. 주택시장의 문제를 공급으로 풀겠다는 시도는 긍정적이지만, 새로운 시도에는 세심한 검토와 점진적인 접근이 필요함을 잊어서는 안 됩니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원

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