작년 이후 취득한 분양권, 주택수에 포함

김대경의 절세노트

분양권은 주택법 등에 따라 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 아파트 당첨권이 대표 사례다. 재개발·재건축 조합원들의 권리인 입주권과는 다르다.

세법 개정에 따라 이전과 달리 2021년 이후 취득하는 분양권은 양도세 비과세를 판단할 때 세는 주택 수에 포함된다. 따라서 종전 주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득한 사람이라면 2021년 1월 1일을 기점으로 분양권을 언제 취득했는지에 따라 ‘일시적 2주택’ 비과세 기준이 다르게 적용된다.

2020년 말까지 취득한 분양권이라면 종전 주택을 사고 1년 이상 지난 후에 신축 주택(분양권으로 완공되는 아파트)을 취득했고, 그로부터 허용 기간 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 분양권 계약일과 신축 주택 취득일을 기준으로 종전 주택과 신축 주택(분양권 포함)이 모두 조정지역에 있는 경우는 분양권 계약일에 따라 허용 기간이 달라진다. 분양권 계약일이 2018년 9월 13일 이전이면 3년 이내, 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일까지의 기간이면 2년 이내에 종전 주택을 팔아야 한다. 분양권 계약일이 2019년 12월 17일 이후라면 1년 이내에 팔아야 하는데, 이때는 신축 주택으로 1년 이내에 전입신고하고 이사해야 한다. 두 주택이 어느 하나라도 조정지역이 아니라면 허용 기간은 3년이다.

2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함된다. 따라서 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고, 그로부터 허용 기간 이내에 종전 주택을 판다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때는 조정지역 여부와 무관하게 3년 이내에 팔면 된다. 만약 종전 주택을 3년 안에 팔지 못했다면 신축 주택이 완공되기 전에 양도하거나, 완공 후로부터 2년 이내에 양도해도 된다. 단, 이때는 완공 후 2년 이내에 신축 주택으로 모든 세대원이 입주해서 1년 이상 계속 거주해야 한다.

청약 당첨으로 분양계약을 한 경우라면 분양권 취득일은 계약일이 아니고 청약당첨일이 된다. 분양권으로 완공되는 아파트의 취득일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이다. 잔금일 이후 완공된다면 완공일이 취득일이 된다. 2021년 이후 취득한 분양권은 비과세뿐 아니라 중과세 여부를 판단할 때 주택 수에도 영향을 미친다.

김대경 하나은행 자산관리사업단 세무팀장