올 32조 풀리는 토지보상금…땅으로 받으면 양도세 40% 절감

토지 수용 본격화…세금폭탄 피하는 법

국가에 판 것으로 간주
부동산에 양도세 부과

현금 10%, 채권은 15%
보상금에 稅감면 혜택
대토보상이 가장 유리
단, 3년내 매각땐 무효

증여 땐 꼼꼼히 신고해야
증빙 없으면 상속세 대상

사진=신경훈 기자

3기 신도시 조성과 관련된 토지 수용이 본격화되며 올해만 32조원의 토지보상금이 수도권을 중심으로 풀릴 전망이다. 그만큼 소유하고 있던 땅이나 주택이 수용돼 보상금을 지급받는 이들도 많을 전망이다. 하지만 이 과정에서도 절세를 잊어서는 안 된다. 어떤 방식으로 토지보상을 받고, 보상받은 돈을 어떻게 쓰는지에 따라 양도소득세와 취득세 등에 차이가 크기 때문이다. 보상금이 자녀에게 전해질 경우 자칫하면 증여세나 상속세 부담이 크게 불어날 수도 있다.

채권으로 받으면 절세↑

우선 토지보상금을 받으면 해당 부동산에는 양도세가 부과된다. 공익 목적으로 수용되긴 했지만 토지를 국가에 매도한 것으로 간주되기 때문이다. 이에 따라 지목과 실제 사용 여부, 보유기간에 따라 양도세가 매겨진다.

하지만 공익 목적에 따른 것인 만큼 양도세 감면을 적용받을 수 있다. 정부가 사업인정 고시를 한 날짜를 기준으로 2년 이전부터 소유하고 있던 토지에 대해서다. 보상금을 현금으로 받으면 양도세의 10%, 채권으로 받으면 15%까지 감면받을 수 있다. 채권은 3년 혹은 5년의 약정기간이 지나면 팔아서 현금화할 수 있다. 토지보상으로 지나치게 많은 돈이 한번에 시중에 풀리는 것을 막기 위해 정부가 마련한 장치다. 양도세를 5% 적게 낼 수 있는 만큼 보상금을 급히 써야 하는 것이 아니라면 채권으로 보상받는 게 유리하다.

양도세 감면폭이 가장 큰 보상 방식은 대토보상이다. 현금이나 채권 대신 토지로 보상받는 것으로 양도세 감면폭이 40%에 이른다. 양도세 감면 대신 과세 이연을 선택해 대토받은 토지를 팔 때 토지보상으로 발생한 양도세를 함께 납부하는 것도 가능하다. 다만 대토보상을 받은 지 3년 이내에 해당 토지를 매각하면 감면된 양도세는 물론 그에 따른 이자까지 납부해야 한다는 점은 유의해야 한다.

보상 방법과 상관없이 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세로 내야 한다. 감면액 한도도 정해져 있다. 1년에 1억원, 5년간 2억원 한도 내에서 감면이 가능하다.

2년 내 상속 시 유의해야

토지보상금으로 인근 지역에 다시 땅을 매입하면 취득세 비과세도 가능하다. 국가가 사실상 강제로 토지를 매입하는 만큼 지역을 옮겨 생업을 이어나가려는 이들에게 최대한 혜택을 주기 위한 것이다.

이 같은 대체취득을 적용받으려면 몇 가지 조건이 필요하다. 우선 사업인정 고시일 1년 전부터 해당 토지 소재지에 주민등록을 두고 거주해야 한다. 아울러 새로 취득하는 토지는 보상금을 받은 날로부터 1년(농지는 2년) 이내에 취득을 완료해야 한다. 농지 이외의 부동산일 경우에는 수용된 부동산이 있는 지역 및 인접 지방자치단체에 있을 경우만 인정된다는 조건도 붙는다.

4년 이상 근처에 거주하며 직접 농사를 지은 농지를 대체 취득하면 1억원 한도 내에서 양도세 비과세도 가능하다. 이때 새 농지의 면적이 수용된 면적의 3분의 2 이상, 매입가액은 종전 농지가액의 50% 이상을 만족시켜야 한다는 점은 유의해야 한다.

토지보상금과 관련된 세제혜택이 크지만 상속 및 증여와 관련해서는 보다 주의를 기울일 필요가 있다. 강민정 세무법인 예인 세무사는 “토지보상금을 받았다면 자녀에게 증여할 때 관련 신고를 꼼꼼히 해야 세무조사를 피할 수 있다”며 “사망 이전 2년 내에 5억원(1년 내에는 2억원) 이상의 토지보상을 받았다면 증빙 없는 금액은 모두 상속세 부과 대상이 된다는 점도 기억해야 한다”고 말했다.

노경목 기자 autonomy@hankyung.com