'도쿄 최고급 아파트' 5억에 산 한국인…두 배로 불린 비결 [정영효의 인사이드 재팬]
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日 부동산 전문가의 도쿄 아파트 투자비법 (1)
"외국인도 주택대출·구입 가능"
수익률 연 3%→6% 만드는 3가지 마법
환율·집값상승 활용해 투자금 5년 만에 두 배로
일본 영주권자가 아닌 한국의 일반 투자가가 도쿄의 집을 구입하는게 현실적으로 가능한가, 외국인이 주택담보대출을 받기는 하늘의 별 따기 아니냐라는 내용이 많았다.일본 부동산 전문가들은 '충분히 가능하다'는 답을 내놨다. 일본 3대 종합 부동산 기업 가운데 하나인 S사의 조민수 주택건물거래사(한국의 공인중개사)를 인터뷰했다. S사에 단 2명 뿐인 한국인 가운데 1명인 조 거래사는 지난 8년 동안 한국인 투자가들의 일본 부동산 거래를 중개해 왔다.
일본에서 법인을 설립하는 일은 의외로 간단하다. 약 한 달이면 법인을 설립할 수 있다. 주식수와 자본금 규모에 따라 다르지만 법인 설립에 필요한 비용은 30만~50만엔 수준이다.
법인 설립은 2가지 측면에서 필승카드다. 먼저 일본 장기체류
자격이 없는 해외 투자가에게는 까다롭기 그지 없는 일본 은행들의 대출 심사 문턱을 낮출 수 있다.
둘째는 절세 효과다. 일본도 부동산 매각차익에 대해 양도소득세를 부과한다. 개인은 거주연수가 5년 이하면 차익의 40%, 5년 초과면 20%를 내야 한다. 법인을 통해 구입하면 양도소득세를 내지 않고 법인세만 내면 된다.
부동산 물건에 따라 법인세는 제각각이지만 일본 부동산 세제에서 이 부분은 일종의 구멍으로 알려져 있다. 조건을 잘 활용하면 세금을 크게 줄일 수 있다는 의미다.
일본 주택대출 금리는 구입 목적이 '거주'냐 '투자'냐에 따라 크게 달라진다. 거주 목적이면 집값의 10%만 있으면 집을 살 수 있다. 나머지 90%를 대출해 준다. 일본은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 한국보다 훨씬 약하기 때문이다.
투자 목적의 경우 집값의 20~30%는 부담해야 대출 승인이 난다. 금리도 연 1.5~2.0%로 거주 목적보다 높다. 그래도 25~30년 만기의 대출금리가 연 1.5~2.0%라는 건 세계적으로도 낮은 수준이다.
그렇다면 일본 부동산에 투자하면 얼마를 벌 수 있을까. 외국인 투자가들이 주로 투자하는 도쿄 도심 5구(지요다 주오 미나토 신주쿠 시부야구)의 1억엔대(약 10억원대) 타워맨션(일본의 고층 아파트)를 기준으로 수익률 분석을 의뢰했다.
여기서 장기수선충담금과 부동산 관리회사 비용 등 초기 비용을 감안하면 수익률을 0.5%포인트 빼주는게 정확하다. 도심 3구는 연 2.5%대, 시부야 신주쿠는 연 3.5%대라는 의미다.
그런데도 일본 부동산을 매입하는 투자가는 3단계의 마법을 거쳐 2.5~3.5%대인 연 수익률을 7~10%까지 끌어올릴 수 있다고 보기 때문이다.
미국과 한국 등 세계 중앙은행들이 올해 기준금리 인상을 예고하고 있어 주택대출을 받은 주택매입자들이 밤잠을 못이루고 있다. 일본은 유일하게 금리상승 우려에서 벗어나 있는 나라다. 주요국들이 다들 금리를 올린다니 일본 시장에서도 "일본은행이 올해 금리인상이나 유동성 공급 축소 등 출구전략을 논의할 것"이라는 설이 팽배했다. 이 때문에 일본 국채 10년 만기 장기금리가 6년 만의 최고치를 기록하기도 했다.
하지만 지난 11일 구로다 하루히코 일본은행 총재는 마이니치신문과 인터뷰에서 “금융완화 정책을 좀 더 오랜 기간 지속할 필요가 있다. 일본은행이 금융완화 축소나 출구 전략을 논의할 가능성은 없다”고 잘라 말했다.
일본 부동산 투자가들이 한일 금리차를 이용해 연 2.5~3.5%인 수익률을 6~8%로 올리는 마법이 지속가능하다고 믿는 이유다.
두번째 마법은 환차익이다. 외환시장에서 '환율 예상은
신도 못한다'고들 한다.
하지만 일본 부동산 투자가들은 매각과 환전 시점을 조정해 2~3%의 환차익을 올릴 수 있다고 기대한다. 환율이 100엔 당 1000원일 때 샀다면 1020~1030원으로 올랐을 때 팔거나 환전한다는 것이다.
현재 환율은 100엔 당 1040원 수준이지만 약 5개월 전인 9월17일 1080원이었다. 5개월 동안 시점을 잘 선택하면 3% 정도의 차익은 쉽게 올릴 수 있다는 설명이다. 최근 1년 동안 원화 대비 엔화 환율도 큰 폭으로 오르락내리락했다.
환율이 100엔당 936원이었던 2018년 1월 일본 부동산을 매입한 투자가들은 환차익으로만 11%를 올리고 있다.
하지만 이러한 시나리오는 이론상의 시나리오가 아니다. 일본의 금융회사들은 이 같은 시나리오를 토대로 기대 수익률이 8~10%인 상장 리츠(REITs) 상품을 내놓고 있다.
취득세는 30만~50만엔이다. 일반적으로 집값의 7%를 초기 비용으로 계산한다. 초기 비용이 연 수익률을 3% 가량 낮추는 것으로 분석한다. 금리차 레버리지와 환차익을 통해 8~10%까지 오른 수익률이 연 5~7%가 되는 셈이다.
일본 부동산 투자기간은 대략 66개월, 약 5년 반이다. 거주기간이 5년을 넘어가면 차익에 부과하는 세금이 절반으로 줄기 때문이다. 결과적으로 5년간 연 5~7%의 수익률을 기대하고 투자하는게 적절한 시나리오라고 일본 부동산 전문가들은 조언했다.
이 집의 월세는 47만엔으로 연 수익률은 3.81%였다. 집값의 30%가 자기자본이었고 나머지 70%를 연 1.75%의 금리로 대출받았다. 당시 환율은 1000엔49전이었다. 전체 매입비용은 초기비용 7%를 합쳐서 1억5840만엔이었다. 자기자본(30%)은 4750만엔, 당시 환율로 4억7500만원이 들었다.
도쿄=정영효 특파원 hugh@hankyung.com