상가건물임대차 환산보증금에 따른 갱신요구권 행사의 차이

곽종규의 자산관리 법률

서울 기준 환산보증금 9억 초과시
임대차보호법 규정 적용 안돼
계약갱신요구권도 발생 안해

상가건물임대차는 주택임대차와 다르게 법에서 정한 보증금액을 초과하면 적용되는 법이 달라지기도 한다. 법에 따라 보호받는 내용이 다르기 때문에 해당 임대차가 상가건물임대차보호법의 적용을 받는지 민법의 적용을 받는지를 미리 알아둘 필요가 있다.

환산보증금은 보증금 외에 차임이 있는 경우 차임액에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액을 의미한다. 보증금 기준은 상가건물임대차보호법 시행령에서 지역별로 기준을 정해 놓고 있다.

환산보증금이 법정 기준 이내면 상가건물임대차보호법이 적용되지만, 환산보증금이 법정 기준을 초과하는 경우에는 상가건물임대차보호법의 일부만 적용되고 적용되지 않는 사항에 대해서는 민법이 적용된다.

예를 들어 현행법상 서울 기준으로 환산보증금이 9억원을 초과하는 임대차는 상가건물임대차보호법의 일부만 적용되고 나머지 사항은 민법이 적용된다.

우선 환산보증금액과 상관없이 상가건물임대차보호법이 적용되는 사항의 대표적인 예로 임차인의 계약갱신요구권을 들 수 있다. 상가건물임차인은 환산보증금 액수에 상관없이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다. 최근에 나온 대법원 판결은 법에서 정해진 갱신요구권이 언제 발생하는지에 대한 구체적인 기준을 명시했다. 상가건물임대차 중 기간을 정하지 않은 임대차의 경우에는 임차인의 계약갱신요구권이 발생할 여지가 없다는 내용이다. 위 판결에 따르면 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권은 약정기간이든 법정기간이든 계약기간이 정해져 있어야만 인정되는 권리로 본 것이다.

환산보증금이 법정 기준을 초과하지 않는 임대차는 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우, 즉 임대차계약의 기간이 정해져 있지 않은 경우는 발생하기 어렵다. 상가건물임대차보호법에서 ‘기간의 정함이 없는 임대차의 경우 그 기간을 1년으로 간주한다’는 규정이 있기 때문이다.

이와 달리 환산보증금이 법정 기준을 초과하는 임대차의 경우 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하는 상가건물임대차보호법 규정이 적용되지 않는다. 따라서 이런 경우 민법이 적용돼 기간을 정하지 않은 임대차로 남게 된다. 위 판례에 따르면 이런 임대차는 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권도 발생하지 않는다.

상가건물임대차에서 환산보증금이 법정기준을 초과해 민법이 적용되는 또 다른 예로는 묵시적 갱신 규정을 예로 들 수 있다. 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 임차물의 사용 등을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 묵시적 갱신으로 기간 약정이 없는 임대차로 보게 되면 위 판례처럼 갱신요구권이 발생하지 않을 가능성이 높다.

위와 같이 민법이 적용된 기간의 정함이 없는 임대차의 경우 임대인이든 임차인이든 언제든지 계약 해지 통지를 할 수 있다. 임대인이 해지 통지를 하는 경우 그 해지의 효력은 해지 통지가 임차인에게 도달한 때부터 6개월이 지나면 발생한다. 임차인은 갱신요구권이 인정되지 않기 때문에 대항할 수 없고 계약은 종료된다. 결국 환산보증금 기준을 초과하는 상가건물임대차의 경우 갱신요구권이 발생하지 않는 경우가 있을 수 있으므로 계약 때나 갱신 때 더 세심한 주의가 필요하다.

곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사