시 35층 층수 제한 폐지에 압구정·용산·여의도 등 초고층 기대 공사비 부담 큰데 용적률-재초환-상한제 규제 여전해 시장은 일단 관망 대선 후보 '용적률 500%' 공약에 촉각…업계 "시행시 파급효과 클 듯"
서울시가 지난 3일 발표한 '2040 서울도시기본계획'(서울플랜)을 통해 35층 높이 제한을 풀기로 함에 따라 한강변에 50층 이상 초고층 마천루 아파트 건설이 가능할지 관심이 커지고 있다. 일률적인 높이의 병풍식 아파트 대신 주민들이 염원하던 스카이라인을 고려한 다양한 층수의 아파트 건설이 가능해지면서 재건축 사업이 탄력을 받을 것이라는 기대감도 나온다.
건설업계는 층수 규제가 사라져 특색있는 설계가 가능해지면 아파트의 가치가 높아지고 도시 미관 개선에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대한다.
그러나 지금처럼 용적률이 묶인 상태에선 층수 제한 폐지 효과는 제한적일 수밖에 없다는 의견이 많다.
◇ 층수 풀려도 용적률이 문제…수혜지역 "대선 이후 지켜보자" 관망 6일 부동산 업계에 따르면 서울시의 35층 층고 제한 폐지 발표 이후에도 강남구 압구정, 용산구 이촌동, 영등포구 여의도동 등 수혜가 예상되는 지역은 여전히 관망세가 이어졌다.
일부 집주인들 사이에서 집값 상승에 대한 기대감으로 매물을 거둬들이는 등의 움직임은 나타나고 있지만, 여전히 거래로 이어지진 않는 분위기다.
앞서 압구정 아파트 지구의 경우 2019년 3구역에 이어 최근 2구역이 49층 재건축 계획안을 공개하며 초고층 가능 여부를 타진해왔다. 또 최근 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 사업을 수주한 GS건설은 서울시에서 인가받은 35층 설계안과 별개로 추후 층수 규제가 풀리는 것을 전제로 '68층 설계안'을 제시하며 초고층 건설에 대한 기대감을 높였다.
이촌동 한강맨션 일대의 한 중개업소 대표는 "서울시 발표 이후 집주인들은 매도를 보류하고 있으나 정작 매수 문의가 크게 늘지 않고 있다"며 "일단 대선과 지방선거 이후 실질적인 정책 변화를 지켜보려는 것 같다"고 말했다.
압구정동 현대아파트 인근의 한 중개업소 대표도 "층수 규제가 풀리는 것은 환영할 일이지만 용적률 규제까지 풀린 것은 아니어서 여전히 변수가 많다"며 "매물도 거의 없지만 관망세가 좀 더 유지될 것"이라고 내다봤다. 건설업계는 서울시가 층고 제한을 풀겠다고 했지만 용적률 규제는 손대지 않기로 하면서 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 입장이다.
일단 50층 이상의 초고층 아파트를 짓기 위해서는 35층 이하보다 공사비가 증가한다.
하지만 용적률을 풀지 않으면 가구수를 늘리는 것이 어렵게 되고, 결국 일반분양분 확대를 통한 분양 수입이 증가하지 않으면 조합원들의 추가 분담금 상승으로 이어질 수밖에 없다.
현재 서울시내 3종 일반주거지역과 한강변 아파트 지구의 재건축 단지 용적률은 250%대에 묶여 있다.
이촌동 한강맨션 재건축 단지도 서울시에서 인가받은 35층 높이의 용적률이 255%다.
GS건설이 이촌동 한강맨션 조합에 제시한 68층 대안은 현재 법정 상한 용적률을 넘어서는 가상의 설계안이다.
재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 역시 걸림돌이다.
재건축 후 초고층 아파트 건설로 아파트 상품의 가치가 높아지면 재건축 부담금은 커질 수밖에 없는데 분양가 상한제 규제로 일반분양가 수입은 늘릴 수 없어 오롯이 조합원들의 비용 증가로 이어진다.
한 대형 건설사 관계자는 "50층 이상으로 지었을 때 증가하는 공사비와 일반분양 수입, 재건축 분담금 등을 모두 고려해 득실을 따져본 뒤 조합이 결정할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
◇ '용적률 500%' 공약과 맞물리면 파급효과 커 전문가들은 그러나 이번 35층 층수제한 폐지가 여야 대선 후보들이 공언한 용적률 규제 완화와 맞물린다면 시장에 미칠 파장이 클 것으로 예상하고 있다.
현재 여야 유력 대선 후보들은 재건축 등 정비사업 용적률을 종 상향 또는 4종 일반주거지역 신설 등의 방식으로 500%까지 상향하겠다는 공약을 내놓은 상태다.
이 공약이 실제 시행되면 서울시의 층고제한 폐지와 맞물려 초고층 아파트 건설이 줄을 이을 가능성이 크다고 업계는 예상한다.
서울시는 이와 별도로 현재 민간 정비사업 지원 제도인 '신속통합기획'을 통해 일반주거지역을 준주거지역으로 상향해 용적률을 높이고 층수제한을 받지 않도록 하는 방안도 추진 중이지만 정부가 아닌 시 주도의 정책이어서 한계가 있다.
정부도 앞서 '공공재건축' 방식을 도입해 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 정비사업에 참여하면 용적률을 최대 300∼500%까지 높여주기로 했고, 이 과정에서 층수 제한도 풀릴 것으로 예상했지만 '공공 주도'라는 점에서 참여가 떨어지는 상태다. 건설업계의 한 관계자는 "공공 참여라는 꼬리표 없이 실제 용적률이 상향된다면 조합들이 적극적으로 재건축 추진에 나설 것"이라며 "다만 차기 정부가 재건축 초과이익환수제나 분양가 상한제를 어떻게 손볼 것이냐에 따라 사업성과 시장에 미치는 파장의 정도가 달라질 것"이라고 전망했다.