기대 커진 부동산 시장…무주택자 내집마련 어떻게 할까

박성혜 플랩자산연구소 대표

제20대 대통령선거 당선자가 확정됐다. 정체된 부동산시장에 숨통이 트일 것이라는 기대가 피어오르고 있다.

양도세 중과 한시적 완화와 대출 규제 완화 등 대선 공약 이행 여부에 따라 시장 방향성이 결정될 것이다. 조정대상지역 내 양도세 중과가 한시적으로 완화된다면 거래가 늘어날 가능성이 높다. 여기에 대출 규제까지 풀어진다면 거래는 더욱 늘어날 전망이다.

거래량이 늘어나면 집값 안정화를 기대한 실수요자들의 고민은 커질 수밖에 없다. ‘지금이라도 내 집 마련에 나서야 하나’라는 걱정이 다시 고개를 내민다. 집값이 오를 만큼 올랐다고 보고 주택 구매를 망설이는 무주택자라면 내 집 마련 문제에 어떻게 접근해야 할까.

첫째, 실수요자가 가장 안정적으로 내 집 마련에 도전할 수 있는 방법은 단연코 청약이다. 주변 시세보다 저렴하게 분양가가 책정돼 집값 하락에 대한 우려를 덜 수 있다. 이달엔 수도권을 중심으로 분양시장에 큰 장이 선다. 이달 한 달 동안 전국에서 3만여 가구가 분양에 나선다. 수도권 물량만 1만1000여 가구다.

상반기엔 7만여 가구 규모의 사전청약 물량도 나온다. 지역과 상품을 면밀히 분석한 뒤 청약에 도전하는 하향 안정 지원 전략을 짜봄 직하다. 다만 올해부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화된 만큼 자금조달 계획을 꼼꼼히 짜야 한다.

둘째, 정책 효과를 받을 수 있는 지역과 상품에 주목하는 것도 한 방법이다. 재건축, 재개발 및 리모델링 활성화 방안으로 정비사업에 무게가 실리고 있다. 안전진단 규제 완화와 용적률 상향 등이 거론되면서 재건축 추진이 활성화될 것이다. 목동, 여의도, 상계동 등 규제로 사업 진행이 어려웠던 지역과 리모델링을 추진 중인 수도권 1기 신도시 소형 아파트, 수도권 광역급행철도(GTX) 연장 공약에 포함된 지역 등 정책 효과를 기대할 수 있는 테마에 접근하는 것이 좋다.

서울시의 도시기본계획인 ‘2040 플랜’도 눈여겨볼 필요가 있다. 용적률 상향에 따른 토지 효율성 강화와 콤팩트시티, 한강뿐만 아니라 4대 지천으로 언급된 안양천, 중랑천, 홍제천, 탄천의 변화, 지상철도 지하화에 따른 수혜지를 예상할 수 있다. 35층 층수 제한도 사라졌다. 이 같은 정책 효과를 직접적으로 받을 수 있는 곳을 선택하는 게 좋다. 단순하고 막연한 청사진이 아니라 내가 살고 있을 때 영향을 주는 개연성 높은 정책 효과라면 금상첨화다.

셋째, 실수요층이 선호하는 내재 가치가 훌륭한 집이 투자 가치도 높다. 내재 가치란 어떤 집이 가진 고유한 특성으로, 가치가 상승할 수 있는 자체 동력을 말한다. 우리가 흔히 말하는 좋은 입지와 일맥상통한다. 이를테면 강남, 서초, 송파 등 오래전부터 좋은 입지라 불려온 알짜배기 땅들은 내재적 가치가 높은 곳, 즉 살기 좋은 곳이다. 이 같은 지역은 외부 변수로 인해 가격이 크게 변하지 않는다.

그렇다면 핵심지가 아닌 지역에서 내재 가치를 올리는 방법은 무엇일까. 대표적으로 재건축이나 재개발로 상품의 가치를 높이는 것이다. 물리적 입지가 바뀌는 것은 아니지만 거주하면서 재건축, 재개발 단계를 밟으며 내재 가치가 올라갈 수 있는 집을 선택하면 된다. 상품이 바뀌면 환경이 바뀌고 지역의 가치 또한 올라갈 여지가 높다. 내재 가치 상승과 상관없이 실현되지 않은 교통망 호재나 대출 정책, 규제의 틈새 등 외부적 요인으로만 오른 곳은 한 번 더 검증할 필요가 있다.

변화무쌍한 부동산시장을 면밀하게 들여다보는 집중력이 필요한 때다. 부동산시장 활성화 및 가격 안정을 통해 실수요자의 주거 불안이 해소될 수 있기 바란다.