"강남 재건축 호재 넘치네"…10개월에 10억원 '쑥'
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'35층 룰' 폐지·윤석열 당선까지
서울시·尹 공약 재건축에 '날개'
"아직 '시기상조' 지켜봐야" 지적도
11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 재건축을 추진하고 있는 서울 강남구 압구정동 '현대7차' 전용 144㎡는 지난달 50억원에 매매 계약을 맺었다. 2020년 12월 40억원에 거래된 이후 작년 한 해 동안 1건도 팔리지 않다가 14개월 만에 10억원이 껑충 뛴 것이다.
압구정동에 있는 J공인 중개 대표는 "서울시의 한강변 재건축 아파트 층수 제한을 폐지한 데 이어 이번에 윤석열 후보가 대통령 선거에서 당선되면서 재건축 기대감이 더욱 커졌다"며 "문의가 꽤 많이 늘었다"고 했다.
재건축 단지들이 들썩이는 이유는 서울시가 이달 초 '2040 서울도시기본계획'을 통해 35층 제한 규제를 삭제해서다. 서울시는 박원순 전 시장 시절 2013년 '한강변 관리계획'과 2014년 '2030 서울플랜' 등을 통해 3종 일반주거지역 최고 층수를 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 제한해왔다.이번 규제 완화로 서울 전역에 초고층 아파트를 지을 수 있게 됐다. 강남구 압구정3구역과 2구역 재건축 조합은 최고 49층 건축안을 내놨다. 2017년 49층으로 계획했다가 시의 심의에 막혀 35층으로 방향을 튼 대치동 은마아파트도 고층으로 재건축을 추진할 것으로 알려졌다.
이은형 대한건설정책연구원 연구원은 "층수 제한이 폐지되면 다양한 설계안이 나올 수 있다. 용적률이 그대로라는 점을 가정했을 때 한강 조망권을 살리는 설계안이 적용되면 건폐율이 낮아질 수 있다"며 "속칭 '병풍 아파트'나 '홍콩 아파트' 같은 고밀개발의 폐해를 상당 부분 피할 수 있다. 주거환경 측면에서 재건축하지 않을 이유가 없다"고 했다.
대선에서 윤 후보가 당선된 점도 재건축 기대감을 높였다. 윤 당선인은 재건축과 재개발을 통해 47만가구를 공급하겠다고 공약했다. 이를 위해 △30년 이상 공동주택 정밀안전진단 면제 △재건축 초과이익 환수제 대폭 완화 △과도한 기부채납 방지 등을 약속했다.윤 당선인이 내놓은 공약은 재건축 사업을 가로막는 대표적인 장벽 '안전진단', '재건축초과이익환수제', '분양가 상한제'를 한꺼번에 무너뜨리는 것이다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역 지정, 조합 설립 등 다음 단계로 넘어갈 수 있다. 이 관문을 돌파하지 못해 리모델링 등으로 선회한 단지들도 있다.
재초환은 재건축으로 개별 조합원이 얻는 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50% 범위에서 환수하는 제도다. 재건축 단지는 이 제도로 인한 부담금을 우려하고 있다. 분상제 역시 재건축 단지들의 발목을 잡는다. 분상제가 적용되는 단지들은 분양가 산정 과정에서 갈등을 빚을 가능성이 커서다.
함영진 직방 데이터랩실 실장은 "정책적인 허들이 굉장히 낮아진다고 볼 수 있다"며 "(공약대로만 된다면) 재건축이 활성화될 것"이라고 했다.
부동산 업계 관계자는 "이번 정권교체로 여소야대 형국이 만들어진 만큼 여당이 정책을 추진하는 게 쉽지만은 않을 것"이라며 "부동산 관련 규제를 풀기 위해선 국회 등을 거쳐야 하는 만큼 일단은 지켜볼 필요가 있다"고 했다.
개포동에 있는 Y공인 대표도 "공약 실현 여부가 재건축 사업 전망에 큰 영향을 줄 것"이라며 공약이 이행될 때까지 당분간 관망세가 지속된다고 봤다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com