'윤석열 시대' 부동산에 일어날 변화 [집코노미TV]

집코노미 타임즈 - 기사해설

1기신도시 재건축 위한 특별법 제정
안전진단 완화…청약제도 부분 개편
규제지역 상관없이 LTV 70% 적용
취득·양도·종부세 중과세 폐지 수순

▶전형진 기자
역대 가장 치열한 대선이 끝났습니다. 한 표의 가치가 그 어느 때보다 무거웠는데요. 이번 선거에서 윤석열 후보와 이재명 후보 모두 좋은 정책을 내놓았는데요. 그 중에서 윤석열 당선인의 부동산 정책을 점검하고 앞으로를 예상해보는 시간을 가져보겠습니다. 공식적으로 나온 공약집만을 토대로 짚어보겠습니다.

윤석열 당선인은 250만 가구 주택공급을 공약했는데요. 참고로 이번 정부에서 내놓았던 정책 목표가 300만 가구입니다. 윤석열 당선인의 250만 가구를 더하면 550만 가구가 되는 거죠. 그런데 이런 정책은 통상 이전 정부에서 추진하던 물량을 승계하게 됩니다. 문재인정부 또한 300만 가구 안에는 박근혜정부에서 추진하던 물량이 담겨 있듯이 말이죠.

250만 가구 공급계획 가운데선 재건축, 재개발이 가장 눈에 띕니다. 특히 재건축의 경우 안전진단 기준을 완화하겠다고 했는데요. 안전진단은 4가지 항목을 봅니다. 여기서 구조안전성 항목은 아파트가 얼마나 위험한지를 보는 건데, 현재는 50%입니다. 이걸 30%로 낮추겠다고 합니다. 그러면서 주거환경에 대한 가중치를 현재 15%에서 30%로 높인다는 목표입니다. 주거환경은 주차, 엘리베이터 등 생활편의를 보는 거예요.

문재인정부 들어 안전진단이 강화되기 전 가중치는 구조안전성이 20%, 주거환경이 40%였습니다. 얼마나 위험한지보다 얼마나 불편한지를 봤던 거죠. 안전진단 완화가 과거 수준으로 환원되는 것은 아니지만 사이의 절충안을 찾은 거죠.

재건축 초과이익환수제의 경우 폐지가 아닌 완화 방향입니다. 법을 없애려면 국회를 넘어야 하기 때문이죠. 유예를 시키려면 과거처럼 조문을 한 줄 신설해 넣어야 하는데 현재 국회 구조로는 힘든 일이겠죠. 그래서 완화 방향으로 잡은 듯한데요. 현재는 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 누진적으로 부담금이 부과되죠. 그런데 이 기준을 올리겠다고 합니다. 예컨대 평균이익이 5000만원 이상일 때부터 부담금이 나오게 될 수도 있는 것이죠.

또 중요한 건 부담금 납부 이연 제도를 도입하는 건데요. 현재는 수억원의 부담금을 짧은 기간 안에 내야 합니다. 집을 팔아 부담금을 내는 상황인 거죠. 하지만 이연 제도가 도입되면 이 같은 부담을 다소 덜 수 있을 것으로 보입니다.

분양가상한제의 경우도 토지비, 건축비, 가산비 산정 방식을 바꿔 완화하겠다는 입장인데요. 상한제는 시행령을 통해 손볼 수 있는 제도이기 때문에 국토부에서 바로 고칠 수 있습니다. 하지만 폐지가 아닌 완화로 가닥을 잡았네요.

리모델링 문제도 공약집에 담겨 있습니다. 현재의 리모델링은 주택법과 건축법 등에 제도가 나뉘어 있기 때문에 이를 정비하겠다는 거죠. 지난해 여당 부동산특위에서도 리모델링과 관련한 대책을 준비하겠다고 밝힌 바 있었습니다.

여야를 막론하고 리모델링을 언급하는 건 1기신도시 문제 때문입니다. 1기신도시 아파트들이 준공 30년을 채웠기 때문에 재건축이냐 리모델링이냐 선택의 기로에 선 것이죠.

그런데 윤석열 당선인은 아예 1기신도시 재정비 촉진을 위한 특별법을 제정하겠다고 공약했습니다. 자, 리모델링은 재정비사업이 아닙니다. 재정비사업은 재건축과 재개발, 도시환경정비사업을 말합니다. 1기신도시는 대부분 아파트로 지어졌기 때문에 결국 이 법은 '1기신도시 재건축을 위한 특별법'을 만들겠다는 거예요. 그리고 특별법은 모든 법의 상위에 있습니다. 다른 법과 모순되거나 중첩되면 특별법이 우선합니다.

대표적인 특별법이 뭐가 있을까요. 이름도 비슷한 '재정비 촉진을 위한 특별법'입니다. 현재 추진되는 뉴타운들이 모두 이 법에 의해서 사업을 진행하고 있습니다. 과거엔 서울시의 조례에 따라 뉴타운을 만들었지만 전국화 되면서 아예 별도의 법을 만들어 사업을 하는 거죠. '도시 및 주거환경정비법'에 따른 일반적인 재개발과는 다릅니다.

그런데 이 특별법이 왜 제정돼야 하는지를 따져보자면 기존의 도정법만으로 재건축을 하기엔 한계가 있다는 겁니다. 공약집에 나온 대로 인허가 문제도 있을 테고요. 특별법에 따라 사업을 추진하게 되면 재건축 초과이익환수제를 유연하게 적용하는 식으로 제도를 짤 수도 있겠죠. 그리고 용적률 상향의 문제도 있을 겁니다. 1기신도시의 경우 재건축을 하려 해도 꽉 찬 용적률 때문에 쉽지 않은 단지들이 많을 것이기 때문이죠.

앞서 제가 재건축 초과이익환수제를 당장 없애기 힘든 이유로 국회 의석수를 언급했죠. 그런데 다음 정부가 이 법을 만들겠다고 한다면 어떨까요. 1기신도시가 지역구인 의원들은 당이 달라도 마냥 반대하기 어려울 것입니다.

이 부분은 대혼란이 예상되는 대목인데요. 임대차법 전면 재검토를 공약했습니다. 결국 없애겠다는 것이죠. 3법이라고 나와 있지만 임대차신고제의 경우 큰 영향이 있지 않고, 오히려 데이터 취합을 위해선 남겨둬야 하는 제도라고 보여요. 결국 전월세상한제와 계약갱신청구권 폐지가 현실적일 텐데요.

우선 계속해서 언급한 대로 의원수에서 밀리기 때문에 당장 실현 가능할지는 미지수입니다. 둘째로 없앤다고 해도 도입 당시처럼 소급 적용 문제를 두고 엄청난 소모전이 예상됩니다. 마지막으로 어떤 임차인들에겐 큰 피해가 발생할 수도 있다는 것입니다.

다음 내용을 보면 임대사업자 부활도 담겨 있습니다. 아파트 전용면적 60㎡ 이하에 한해서 신규등록을 허용하겠다는 건데요. 아파트 임대사업자들의 경우 제도가 없어진 사이 매각한 경우도 많을 텐데, 제도가 이렇게 되살아나면 많이 허탈할 수밖에 없습니다. 어쨌든 차기 정부에서도 세무사들은 바쁠 것으로 보입니다.

이제 세금 관련 공약을 살펴보겠습니다. 우선 보유세의 기준이 되는 공시가격은 2020년 수준으로 환원하겠다는 목표입니다. 공시가격을 시세 수준으로 끌어올리는 현실화 계획은 재수립하겠다고 하네요. 사실상 폐기 수순인 거죠.

종합부동산세의 경우 장기적으로 재산세와 통합하겠다는 공약인데요. 종부세는 국세이고 재산세는 지방세입니다. 사실 종부세가 탄생할 때부터 지방세와의 이중과세 논란이 끊이질 않았습니다. 그리고 종부세 추가 공제의 개념인 공정시장가액비율은 95%로 고정됩니다. 당초 해마다 5%포인트씩 상향해 올해 100%를 채우기로 했었죠.

중요한 건 세율인데요. 1주택자의 경우 문재인정부 이전 수준으로 환원하겠다고 합니다. 참고로 현재는 0.6~3.0% 세율, 종전엔 0.5~2.0% 세율이었습니다. 다만 종전엔 세율체계에 중과세율이 존재하지 않았었죠.

또 종부세의 누진세율 구조를 주택수가 아니라 가격에 따르도록 바꾸겠다고 합니다. 예를 들어 조정대상지역 2주택이라고 해서 무조건 높은 세율을 매기는 게 아니라 합산공시가격 등을 따녀서 일정 금액 이상일 때 무겁게 과세한다는 의미죠

양도세의 경우 누가 당선되든 중과 유예가 확정이었는데요. 다주택자들이 매물을 내놓을 여건을 마련해야 한다는 공감대 때문입니다. 윤석열 당선인은 앞으로 중과세 완전 폐지를 목표로 하고 있는데, 이번 정부에서도 중과세 유예를 안 했던 건 아닙니다. 다만 10년 이상 보유한 다주택자라는 조건부로 유예를 했기 때문에 효과가 없었죠.

취득세 중과세율도 손봅니다. 현재는 지역과 주택수에 따라 세율을 확 올려서 적용하는 형태인데요. 이를 초과 누진세율, 그러니까 양도세를 계산할 때처럼 가액 1억원까지는 몇% 세율, 1억원 초과~2억원 이하 구간엔 몇%, 이런 식으로 적용하겠다는 얘기가 되겠네요. 문제는 이 같은 세제 개편이 모두 법 개정 사항이라는 점입니다.

그리고 많은 분들이 궁금해하실 대출규제의 경우 전국 모든 곳에서 LTV(담보인정비율)가 70%로 통일됩니다. 생애최초 주택구입 등에 대해선 80%까지 인정해주겠다고 하네요. 흥미로운 건 다주택자의 경우도 40% 한도라고 표기된 점입니다. 지금은 0%니까요. 다만 LTV를 아무리 높여준들 DSR(총부채원리금상환비율)이나 DTI(총부채상환비율)가 묶여 있다면 조삼모사에 가깝습니다.

그리고 공약집의 청년정책 부분을 잘 살펴보면 청약제도 개편 내용도 담겨 있습니다. 차별과 역차별 문제로 시끄럽긴 하지만 주택구매 수요가 늘고 있는 젊은세대를 위해 추첨제 물량을 늘리는 게 골자입니다. 현재는 투기과열지구 기준 전용 85㎡ 이하 전량 추첨, 초과는 가점제와 반반입니다. 그런데 여기서 전용 60㎡ 이하라는 구간을 신설하고 전체 구간의 추첨제 비율을 조정한 거죠.

청약제도의 근간인 가점 체계를 건드린다면 엄청난 반발에 직면할 것이기 때문에 묘안을 낸 것으로 보이는데요. 토론회에서 지적된 군 청약가산점 문제의 경우 모순과 논란이 존재합니다. 우선 젊은 세대를 추첨제로 유도한다면서 가점에 가산점을 준다는 것 자체가 모순입니다. 그리고 서울 아파트 커트라인이 60점대로 올라선 상황에서 5점의 변별력이 크지 않다는 지적입니다. 개인적으론 청약 감점제를 도입하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다. 교통법규 위반 사실이 적발되면 몇 점을 깎는다든지요.

오늘 다뤄본 정책들 가운데 핵심 5가지를 추려 독자들의 투표에 부쳐봤습니다. 6000여분이 참여해주셨는데 양도세와 종부세의 중과세를 최우선으로 폐지해달라는 응답이 가장 높았습니다.

새 대통령의 당선에 맞춰 공약집을 함께 읽어봤습니다. 이 공약들이 앞으로 어떻게, 얼마나 이행되는지는 여러분이 날카롭게 봐주시기 바랍니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 영상부문장
진행 전형진 기자 촬영 정준영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩