공시가 손질해 稅부담 완화…임대차3법 전면수정은 시간 걸릴 듯

Y노믹스 집중해부 (4) 부동산·세금

공시가 2020년 수준으로
공정가액비율 하향조정 예상
재산세 조정 상반기 추진 가능

세율 인하·재건축부담금 등은
법개정 사안…당장 완화 어려워

재건축 안전진단 완화 방안 유력
2030 겨냥한 청약제도 개편도

윤석열 대통령 당선인(왼쪽)이 지난해 12월 서울 강북구 미아동 미아4-1 주택재건축 정비구역에서 오세훈 서울시장과 함께 현장 설명을 듣고 있다. /연합뉴스

윤석열 정부는 재건축, 부동산 세제, 공시가격 등 부동산 시장을 왜곡시키는 각종 규제 완화를 최우선 과제로 내세우고 있다. 사안에 따라 완화 정도와 속도는 다를 것으로 예상된다. 재건축 안전진단 완화와 20~30대 등을 위한 청약제도 개편은 즉각 할 수 있다. 하지만 재건축초과이익환수제, 임대차 3법 등은 법 개정이 필요하다. 거대 야당의 동의를 얻어내야 바꿀 수 있다는 얘기다.

◆안전진단과 청약제도 개편될 듯

당장 가장 큰 변화가 기대되는 시장은 초기 재건축이다. 윤 당선인은 재건축 추진의 첫 관문으로 꼽히는 안전진단 규제와 관련해 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제와 구조안전성 가중치 하향 등 정밀안전진단 기준의 합리적 조정을 공약했다. 이 중 구조안전성 가중치 등을 낮추는 것은 국토교통부 자체 기준이어서 행정부 의지만으로 추진할 수 있다.

안전진단 항목 중 50%를 차지하는 구조안전성 비중을 30%로 낮추고, 주거환경 비중을 15%에서 30%로 높이는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 안전진단을 통과하는 데 걸림돌이 됐던 구조안전성 비중이 낮아지면 서울 양천구 목동, 노원구 상계동 등의 재건축이 속도를 낼 것이라는 전망이 나온다.

30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제는 법 개정이 필요하다는 의견과 시행령에서 면제사유에 추가하는 식으로 해결할 수 있다는 의견이 갈린다. 국회의 한 관계자는 “재건축 연한 자체가 30년인데 30년 이상 노후 주택을 면제하면 시행령이 법의 범위를 넘어서게 되는 것”이라며 "연한 이 외에 다른 면제사유를 유의미하게 구체화되지 않으면 시행령 개정이 어려울 수 있다”고 말했다.

분양가상한제와 청약 기준 역시 시행규칙 개정 등 행정부 의지로 바꿀 수 있다. 윤 당선인은 토지비용과 건축비, 가산비 산정 방식을 바꿔 분양가 규제 운영을 합리화하겠다는 방침이다. 2020년 하반기부터 민간택지로까지 확대 적용된 분양가상한제가 서울 공급을 막고 있다는 지적을 반영한 것이다. 이렇게 되면 향후 분양가가 오를 가능성이 크다. 일반분양가 상승은 조합원들의 사업성과 직접적으로 연결되기 때문에 멈춰 있던 공급이 활성화하는 계기가 될 수 있다.

청년 무주택자를 겨냥한 청약제도 개편도 예고됐다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정을 통해 주택 구매에 대한 수요는 크지만 가점이 낮은 젊은 세대를 위해 추첨제 물량을 늘리겠다는 것이다. 지금은 투기과열지구 기준 전용면적 85㎡ 이하에는 추첨이 없고, 초과분은 50%가 추첨이다. 향후 전용 60㎡ 이하 구간을 신설하고, 전체 구간의 추첨제 비율을 조정하는 안이 검토되고 있는 것으로 알려졌다. 최근 2년간 집값 상승의 주요 원인으로 꼽힌 무주택 청년들의 ‘패닉바잉(공황구매)’을 분산시키겠다는 취지다.

◆재건축부담금과 임대차법은 쉽지 않아

보유세와 양도소득세 등 부동산 관련 세금 부담을 완화하는 것도 윤 당선인의 공약이다. 이를 위해 공시가격을 2020년 수준으로 환원하는 방안과 공정시장가액비율 하향 조정, 세율 조정 등을 추진할 것으로 예상된다. 당장 상반기 내 추진 가능한 것은 공정시장가액비율 조정이다. 공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율로 올해 기준 재산세는 60%, 종합부동산세는 100%다. 이를 각각 20%포인트가량 낮추는 방안이 유력한 것으로 알려졌다.

세율과 공시가격 인하는 녹록지 않다. 세율은 법 개정 사안이고 공동주택 공시가격은 이미 1월 1일 기준으로 잠정 확정돼 오는 22일 발표가 예정돼 있어서다. 한 정치권 관계자는 “현실화 로드맵에 따른 현실화율을 반영하지 않더라도 이미 지난해 부동산 가격 자체가 너무 많이 올랐다”며 “공시가격은 객관적으로 투명하게 산정하고, 세 부담은 세율 등 다른 수단으로 낮추는 게 현실적”이라고 말했다.

재건축초과이익환수제와 전·월세상한제, 계약갱신청구권제 등 임대차법은 구조적으로 당장 완화를 기대하기 어렵다. 모두 법 개정을 통해서만 규제 완화가 가능하기 때문이다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “재건축 사업의 최종 관문인 초과이익환수제를 손보지 않으면 재건축 사업이 속도를 내기 힘들 것”으로 예상했다.

법 개정 없이 추진이 가능한 사안들 역시 시장 상황을 감안해 속도나 정도를 조정할 가능성이 있다. 분양가 합리화와 청약 추첨제 확대가 대표적이다. 분양가를 올릴 경우 예비 청약자들이, 추첨제를 확대하면 가점이 높은 무주택 중장년층이 반발할 수 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “분양가가 시세 대비 저렴해도 절대 금액 기준으로는 높다고 느끼는 서민들이 많다”며 “어설프게 제도를 건드리면 계층·세대 간 갈등만 키울 수 있다”고 지적했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com