팬데믹 2년, 미국과 한국의 부동산은 어떻게 변했을까 [심형석의 부동산정석]

한경닷컴 더 머니이스트

서울 시내 아파트 전경. / 자료=한경DB

2020년 3월 11일은 세계보건기구(WHO)가 공식적으로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹을 선언한 날입니다. 이제 코로나바이러스 대유행이 시작된 지 2년이 지났습니다. 팬데믹 이후 주택시장은 급격하게 변했습니다. 이런 변화는 한국만의 문제는 아니며 닮은 듯 다른 미국과 한국의 주택시장을 비교해 보겠습니다.

우선 구매자는 선택할 수 있는 주택이 줄었습니다. 미국의 경우 시장에 나와 있는 주택 수는 약 45.6만 채로 2년 전과 비교하면 49.9%나 감소했습니다. 원격근무와 기록적으로 낮은 모기지 이자율로 인해 팬데믹 기간 동안 많은 미국인들이 이사를 했고 2008년 금융위기 이후 시작된 주택 부족 문제가 심화되었습니다. 구입할 수 있는 주택이 거의 없는 상황에서 주택매수자들은 치열한 입찰 전쟁을 벌여 가격이 급등했습니다.

한국도 구매자가 선택할 수 있는 주거선호지역의 주택은 많이 줄었습니다. 아실에 의하면 2년 전과 비교하면 아파트 매물이 가장 많이 줄어든 곳은 서울입니다. 무려 30.5%나 줄었습니다. 경기도 또한 18.5%, 최근 아파트 입주물량이 많은 인천마저도 2.0% 줄어들어 수도권을 중심으로 아파트 매물은 급격히 감소했습니다.

줄어든 원인은 미국과는 딴판입니다. 신규공급도 급격히 줄었지만 누적된 주택시장의 규제로 인해 매물이 나오지 않아 거래 가능한 아파트가 감소했기 때문입니다. 증여, 교환거래 등 규제를 피한 다양화된 거래방식 또한 매물 잠김을 가속화시켰습니다.

미국의 중간주택가격(median home sales price) 은 36만9125달러로 2년 전의 27만6225달러보다 33.6% 상승해 사상 최고치를 기록했습니다. 이는 주택가격이 약 10% 상승한 이전 2년(2018~2020년)보다 훨씬 더 큰 폭으로 증가한 수치입니다.

KB국민은행에 의하면 한국의 중간주택가격 또한 3억4000만 원에서 4억6000만 원으로 올라 35.2% 상승했습니다. 상승률이 미국과 크게 다르지 않습니다. 한국의 아파트 가격의 상승률은 40.9%로 단독(8.7%)과 연립(14.7%) 등 여타 주택 유형을 훌쩍 추월했습니다. 즉 한국의 중간주택가격 상승은 아파트가 주도했다는 의미입니다.

미국의 주택 구매자들은 경쟁자들을 이기기 위해 노력하면서 요구가격(asking price) 이상으로 지불할 가능성이 두 배나 되며, 이것이 주택가격을 상승시킨 중요한 이유 중에 하나입니다. 전국적으로 46.3%가 호가 이상으로 판매되어 2년 전의 21.8%와 비교하면 크게 상승했습니다.

미국 뉴욕 전경. / 사진=게티이미지뱅크

한국에서는 딱히 이런 통계를 찾기 힘들지만 직방의 최고가 경신비율이라는 유사 통계로 살펴보면 2022년 3월 현재 전국의 최고가 경신비율은 29.34%입니다. 서울시는 43.4%로 다소 높습니다. 팬데믹이 본격적으로 시작된 2년 전(2020년 3월)에는 전국의 아파트의 최고가 경신비율은 37.2%이며 서울시는 무려 75.2%였습니다. 한국은 대출규제로 인해 최고가 경신비율이 오히려 줄었지만 3개월 기준으로 서울에서 거래된 아파트의 43%가 최고가를 경신하고 있기 때문에 여전히 높은 수준입니다.

모기지 금융회사인 프레디맥(Freddie Mac.)에 의하면 모기지 이자율은 2021년 1월 사상 최저치인 2.65%를 기록 후 팬데믹 이전 수준을 회복했습니다. 프레디맥의 최신 데이터에 따르면 2022년 3월 3일 현재 평균 30년 고정 모기지 이자율은 3.76%였습니다. 이는 2년 전 3.29%에서 상승한 것이지만 팬데믹 초기 단계에 이미 모기지 이자율이 하향 압력을 받았고 러시아의 우크라이나 침공으로 세계금융시장이 흔들리면서 약간 떨어졌습니다만 전반적으로는 역사적 저점에 가깝습니다. 평균 30년 고정 모기지 이자율은 2007년 7%에 가까웠고 1980년대에는 18% 수준이었습니다.

국내 담보대출시장의 이자율도 많이 올랐지만 금리보다 더 큰 문제는 대출규제입니다. 대출규제와 금리가 상승작용을 하면서 주택거래는 마비 상태입니다. 무주택자들의 내 집 마련 가능성마저 멀어지는 것이 아닌가 걱정입니다.

세컨드홈시장(second home market)이 급성장하고 있다는 것도 팬데믹 이후의 미국 주택시장의 두드러진 특징입니다. 두 번째 주택에 대한 주택구매자의 수요는 팬데믹 이전 수준보다 87% 증가했습니다. 이는 2020년 9월의 기록적인 수치인 90%와 유사한 수준입니다. 국내에서는 아직 이런 수요가 뚜렷하지는 않지만 강원도 주택시장에 대한 관심과 조금 더 넓은 주택을 찾는 수요는 꾸준한 듯 합니다. 베이비부머의 은퇴와 함께 세컨드홈시장이 어떻게 변화될지 주목해야 하는 상황입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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