재건축 되는 집 & 안 되는 집 [집코노미TV]

3분부동산

▶전형진 기자
평화로운 집코노미 마을
흥부 형진이와 놀부 형님이 살았는데

집이 낡아서 새로 짓기로 했습니다
이게 바로 재건축이죠

재개발과 재건축의 차이는 뭘까요
주변에 기반시설이 부족해서
집을 새로 짓는 김에 기반시설도 함께 지으면 재개발
동네에 인프라가 빵빵해서
집만 다시 지으면 재건축
그래서 보통
빌라는 재개발
아파트는 재건축

어쨌든
아무나 재건축을 할 수 있는 건 아닙니다
일단 용적률이 나와야죠

만약 흥부 형진이네 땅이 100㎡인데
건물 면적이 50㎡에 1층짜리면 용적률은 50%입니다

욕심 많은 놀부 형님네는 땅이 200㎡인데
건물 면적이 100㎡고 2층짜리면 용적률은 100%입니다
그러니까 용적률이 높으면 높을수록
건물도 높아지고 커집니다

응용하면 원래 집의 용적률은 낮았는데
재건축 하는 아파트의 용적률은 높아져야
돈을 많이 벌 수 있겠죠

근데 허용되는 용적률은 땅마다 정해져 있습니다
용적률에 여유가 없으면
재건축할 때 그만큼 더 크게 못 짓는다는 얘기죠

그래서 저층 아파트의 재건축 사업성이 가장 좋고
중층 아파트부턴 애매해집니다
아쉬우면 이사 가야죠

선거철만 되면 사또들이
용적률 더 주겠다고 유혹하는 이유입니다

하지만 용적률 나온다고 아무나 재건축 하는 건 아닙니다
찬물도 위아래가 있죠
아파트를 지은 지 30년이 넘었어야 가능합니다

30년이 넘어야 안전진단을 신청할 수 있죠
우리집이 얼마나 튼튼하냐 이겁니다
안 튼튼해야 놀부 형님이 좋아합니다
튼튼하면 재건축 못 하니까요

집이 안 튼튼해서 안전진단을 통과하면
재건축조합을 만들고
짱을 뽑고

새 아파트를 어떻게 지을 건지
누가 얼마를 내서 새집을 지을 건지 정합니다

새집이 원래 내집보다 싸면 환급금을 받고
원래 내집보다 비싸면 추가분담금을 냅니다

그리고 조합원들끼리 나눠 갖고 남은 집을 토끼에게 분양하죠

종합하면
작은 집을 크게 재건축 해야
분양할 수 있는 집이 늘어나고
여기에 분양까지 비싸게 하면 돈을 많이 벌고
흥부가 놀부되고..ㅎㅎ

하지만 끝이 아닙니다
사또가 오더니
너 원래 집값이 이랬는데 지금은 이러니까 이만큼 벌었겠네
그럼 ㅇ월 ㅇ일까지 이만큼 내
안 내려면 수청을 들라

이게 바로 재건축 초과이익환수제
현금 없는 흥부 형진이는
집을 팔아서 부담금을 내야겠죠
그런데 집을 팔 땐 양도세도 냈으니까
남는 돈이 없겠죠

이게 바로 재건축의 A to Z
그럼 이만 총총

기획 집코노미TV 총괄 조성근 부문장
진행 전형진 기자 편집 김윤화 PD 디자인 이지영·문윤정
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩