서울시, 민간부지 개발 '사전협상제도' 손질…사전컨설팅 대상지 모집

사업추진 단계별로 문턱 낮춰 신속추진 기대
사전컨설팅으로 향후 쟁점, 리스크 줄일 수 있어
집중협상 프로세스, 전문가 기획컨설팅도 도입

서울시가 민간 소유의 노는 땅을 개발해 사업성과 공공성을 동시에 확보할 수 있도록 ‘사전협상제도’를 손질해 제도 활성화에 나선다. 사전컨설팅 지원, 집중협상 프로세스, 기획컨설팅 등 사업단계별로 특화된 개선방안을 마련해 민간사업자와 토지소유자의 참여를 이끌고, 사업 추진 속도를 높인다는 취지다.

서울시는 ▲통합 상담창구 운영 ▲사전컨설팅 지원 ▲집중협상 프로세스 도입 ▲기획컨설팅 지원 등을 골자로 한 ‘사전협상제도 개선방안’을 마련해 즉시 시행에 들어간다고 29일 밝혔다.

사전협상제도는 민간사업자가 5000㎡ 이상 부지를 개발할 때 도시계획 변경의 타당성과 개발의 공공성‧합리성을 확보하도록 민간과 공공이 사전에 협의하는 제도다. 용도지역 상향 등을 통해 민간사업자의 사업성을 높여주는 대신 개발이익 일부를 공공기여로 확보할 수 있다.

지난 2009년 ‘신(新)도시계획 운영체계’라는 이름으로 서울시가 처음 도입한 이후 전국 제도로 확대됐다. 이를 통해 현대차 GBC, 서울역 북부역세권 등 8개 대규모 부지에 대한 협상을 완료하는 등의 성과를 냈다.

하지만 그동안 제도에 대한 인지도가 낮아 진입장벽이 높고, 사업기간이 길다는 지적이 있었다. 대상지 기준을 중소규모 토지까지 확대하는 등 관련 제도와 법령이 개정돼 문의와 수요도 증가하고 있다는 게 서울시 설명이다.

서울시는 앞서 2019년 ‘사전협상제도’ 활성화를 위해 대상 토지를 1만㎡ 이상에서 5000㎡ 이상 중‧소규모 민간부지까지 확대했다. 작년 7월에는 공공기여를 서울시 전역에 활용할 수 있도록 '국토계획법'도 개정됐다.

우선 온라인 통합 상담창구를 운영해 그간 어렵게 느껴졌던 제도 전반에 대한 정보제공으로 접근 문턱을 낮추기로 했다. 민간부지를 활용하고자 하는 토지소유주가 대상지 위치, 면적, 개발용도 및 목적을 작성해 문의글을 올리면 순차적으로 확인 후 상담이 진행된다.

‘사전컨설팅’을 도입해 사업 초기 단계에 계획 수립을 지원한다. 토지소유주와 민간사업자가 개략적인 개발구상만 있다면 컨설팅을 통해 개발계획(안) 수립과 사전협상을 동시에 진행해 절차를 대폭 간소화할 방침이다.

상위계획과의 정합성, 도시계획변경의 적정성 등 전문성이 있는 사항들을 사전에 컨설팅해 향후 협상 단계에서 리스크를 줄여 사업 추진 속도를 높일 것으로 보인다. 통합 상담창구와 사전컨설팅 신청은 30일 문을 여는 전용 홈페이지를 통해 할 수 있다. 사전컨설팅은 4~6월 3개월 간 신청을 받아 5~7월 중 한시적으로 진행된다.

사전협상 대상지로 선정되면 협상단계에서는 그동안 모든 대상지에 일률적으로 적용됐던 절차를 사업지 여건에 따라 유연하게 적용해줄 방침이다. 쟁점이 적을 것으로 예상되는 대상지는 협상 횟수를 대폭 줄인 ‘집중협상 프로세스’를 적용한다. 도시계획변경 사항이 크지 않거나, 도입용도가 단순하거나, 계획내용이 명확한 대상지 등이 해당된다.

협상과정에서 쟁점 사항이 발생할 경우 도시계획, 부동산, 금융, 세제 등분야별 전문가들이 대안을 도출하는 ‘기획컨설팅’을 지원해 불필요한 사업기간을 단축할 계획이다. 현재 협상 중 쟁점이 발생할 경우 토지소유주가 자료를 보완하는 방식으로 진행되고 있어 협상의 장기화 요인으로 지목돼 왔다.

홍선기 서울시 공공개발기획단장은 “그동안 사전협상제도에 대해 알고 있는 일부 민간사업자 중심으로만 적용해왔다면 이번 제도개선을 통해 참여 기회가 확대되고, 제도 활성화에 기여할 것으로 기대한다”고 말했다.

안상미 기자