'가계대출 완화' 공약한 윤석열…LTV 풀고 청년 정책대출 한도 높인다

무작정 대출규제 풀었다가
한풀 꺾인 집값 자극 우려
DSR 완화 '속도조절' 가능성

"1900조 가계부채 부담 크다
부동산과 묶어 로드맵 낼 듯"

윤석열 대통령 당선인이 대선 과정에서 공약한 ‘대출 규제 완화’ 정책에 대한 금융소비자들의 기대가 커지고 있다. 지난해 금융당국의 대출 규제로 소득이나 재산이 부족한 청년 실수요자들이 내집 마련에 상당한 어려움을 겪었던 게 사실이다. 그러나 무작정 대출 규제를 풀었다간 자칫 집값을 자극할 수도 있다는 우려가 나온다. 특히 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 대해 대통령직인수위원회 내에서도 ‘속도 조절론’이 나오고 있는 이유다.

○LTV 일괄 완화 기대↑

윤 당선인은 대선 캠페인에서 ‘청년의 내집 마련 꿈’을 지원하겠다며 대출 규제 완화를 공약했다. 문재인 정부는 부동산시장 안정화를 위해 담보인정비율(LTV)을 지역과 주택 가격에 따라 제한하는 규제를 도입했다. 이런 과정에서 서민 실수요자들의 대출이 상당히 까다로워졌다는 지적이 나왔다.

현재 투기지역·투기과열지구에서는 주택 가격이 9억원 이하이면 LTV 40%, 9억원 초과에는 20%가 적용된다. 15억원이 넘는 주택에 대해선 아예 대출이 차단됐다. 조정대상지역에서는 9억원 이하에 50%, 9억원 초과에는 30%가 적용된다. 비규제지역은 70%의 LTV를 적용받는다.

윤 당선인은 생애 최초 주택 구매 가구에는 LTV를 80%까지 올려주고, 나머지 가구에는 70%로 단일화하는 안을 공약했다. 다만 다주택자에 적용하는 LTV는 30~40% 선으로 낮추기로 했다.

현재 인수위 부동산 태스크포스(TF)와 경제1분과는 LTV를 비롯해 부동산 공급·금융·세제 전반을 검토하고 있다. LTV를 푸는 것은 공약대로 이행할 가능성이 높다. 은행업감독업무 시행세칙인 ‘주택담보대출에 대한 리스크관리 세부기준’ 등 행정 지도 사항을 변경하고, 곧바로 은행 주담대 업무에 적용하면 된다. LTV가 완화되면 복잡한 집값별, 지역별 규제가 일률적으로 조정될 전망이다.

○전·월세 대출 ‘한도’가 관건

윤 당선인은 생애 최초 주택 구입자와 신혼부부에게 ‘저리 주택담보대출’을 제공하는 방안도 공약했다. 생애 최초 주택 구입자에게는 3억원 한도에서 3년간, 신혼부부의 경우 4억원 한도에서 3년간 저리로 대출해주는 방식이다. 최근 주담대 금리 상한이 연 6%를 돌파한 가운데 저리 대출 공약을 추진하려면 연 2%대 대출 상품을 내놔야 한다는 계산이 나온다. 신혼부부가 아이를 낳으면 저리 대출 기간을 5년까지 연장해주기로 했다.

전·월세 임차보증금 한도 확대도 약속했다. 신혼부부의 전·월세 임차보증금 대출 한도를 보증금의 80% 범위 내에서 수도권은 3억원, 그 외 지역은 2억원까지 제공하는 방식이다. 은행에서 추가 대출을 받는 식으로 대출 한도를 더욱 늘리는 정교한 안이 필요하다는 의견도 나온다. 서울과 수도권을 비롯해 전국 지역별로 전셋값이 크게 올랐기 때문이다. 서울시 등 광역자치단체가 운영하는 청년 월세임차보증금 대출 소진율 또한 매우 낮은 상황인 것으로 알려졌다.

○DSR 규제 완화는 ‘딜레마’

여기에 개인별 DSR 규제를 그대로 둘지 말지 여부가 인수위의 딜레마다. DSR은 연간 대출 원리금을 연소득으로 나눈 값으로 ‘버는 만큼 빌려준다’는 취지의 규제다. 현재 총대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40% 규제가 적용된다. 가령 연소득이 5000만원이라면 매년 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 2000만원을 넘는 대출을 일으킬 수 없다. LTV 기준을 낮추고 청년 주택대출 등을 마련한다고 해도 개인별 DSR을 유지한다면 각종 대출 규제 완화의 효과가 크게 반감될 것이라는 지적이다. 지난해 마련된 가계부채 관리방안에서 7월부터 총 대출액이 1억원을 넘는 차주에게도 DSR 40% 기준을 적용하도록 했으나 이를 보류하는 방안도 유력하게 거론된다.

규제 완화가 이어지더라도 금리상승기 가계대출 증가 효과가 크지 않을 것이란 분석도 있다. 최근 각국 중앙은행의 통화 정상화 움직임으로 시장금리가 빠른 속도로 올라가고 있다. 반대로 국내에선 대출 규제 완화에 대한 기대감으로 집값이 다시 들썩이고 있다는 비판도 적지 않다. 인수위 부동산 TF는 LTV와 DSR 규제 방안이 담긴 종합대책을 조만간 공개할 예정이다. 금융권 관계자는 “새 정부가 집값 급등락을 막고 1900조원에 달하는 가계부채 문제를 해소해야 하는 어려운 과제를 안고 있는 만큼 인수위 차원에서 대출 규제 완화를 장기 부동산 공급 플랜과 묶어 종합적인 로드맵을 제시할 가능성이 높다”고 말했다.

김대훈 기자 daepun@hankyung.com