서울 전세가율 49%로 '뚝'…세입자 '전전긍긍'

서울 집값 올라 정세가율 '뚝'

임대차 3법 '5%인상 제한' 여파
아파트값 올라도 전세는 못 올려

8월 계약갱신청구권 2년 만료
억눌린 가격, 급등할까 '불안'

계약갱신청구권 만료 물량이 시장에 나오기 시작하는 오는 8월을 전후해 서울 아파트 전셋값이 급등할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 5일 서울 시내 한 부동산중개업소 모습. 연합뉴스

서울 아파트 전세가율이 매매가의 절반 수준에 그치는 상황이 9개월째 이어지면서 오히려 시장 불안감이 커지고 있다. 오는 8월부터 2년간의 계약갱신청구 기간이 끝나는 전세 물량이 시장에 쏟아지기 때문이다. 갱신청구권 만료 아파트 가격이 시세를 반영해 급등할 경우 전세난이 재연될 수 있다는 우려가 나온다.

‘시한폭탄’ 된 서울 매매 전세 격차

5일 부동산R114 통계에 따르면 지난 3월 서울 아파트 전세가율은 49.59%였다. 지난해 6월(50.35%) 전달 대비 소폭 반등한 이후 다시 하락세를 보이고 있다. 전세가율은 매매가 대비 전세보증금의 비율이다.

서울 아파트 전세가율은 문재인 정부 초기인 2017년 5월 67.80% 수준이었다. 이후 2018년 3월(59.35%) 60% 선이 무너졌고, 2019년 11월(49.47%)에는 50% 선마저 깨졌다.

서울 25개 자치구 가운데 전세가율이 가장 낮은 곳은 강남구(44.98%)이며 서초구(45.55%), 용산구(46.12%), 송파구(46.65%) 등이 뒤를 이었다. 전세가율이 가장 높은 금천구(59.07%)도 최근 들어 60%를 넘지 못하고 있다. 관악구(58.7%), 성북구(58.37%), 강북구(56.85%) 등의 전세가율은 상대적으로 높은 편이다.

전세가율 하락은 아파트값이 급격히 오른 데 따른 착시 효과라는 분석이 나온다. 전셋값 상승폭보다 매매가 상승폭이 컸다는 얘기다. 한국부동산원 통계에 따르면 정부 출범 초기인 2017년 5월 5억7028만원이었던 서울 아파트의 평균 매매가는 지난 2월 11억5084만원으로 57개월 만에 101.8% 상승했다. 반면 전셋값은 같은 기간 3억8414만원에서 6억3362만원으로 64.9% 올랐다.

일단 최근의 전·월세 시장은 안정세를 보이고 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “봄 이사철에는 전셋값이 단기적으로 급등하지만 올해는 비교적 안정적”이라며 “계약갱신청구권이 만료되는 8월 이전까지 당분간 현재 가격 수준에서 매물이 소화될 것”이라고 내다봤다.

계약 만료되는 8월 전 단기 대책 시급

일각에서는 세입자의 계약갱신청구권이 8월부터 만료되면 전셋값이 다시 폭등할 것이라는 전망도 나온다. 임대차3법 개정안에 포함된 계약갱신청구권 제도는 2020년 7월 31일부터 시행됐다. 전세보증금 상승 한도를 한 차례에 한해 기존에 계약한 금액의 5%로 제한하면서 현재 시장에는 시세보다 크게 낮은 ‘이중 가격’의 전세 물량이 적지 않은 상황이다. 이은형 건설정책연구원 책임연구원은 “그동안 시세보다 낮은 수준으로 눌려 있던 전셋값이 한 번에 올라가면서 다시 전세난이 발생할 공산이 크다”며 “자칫 전셋값 상승이 매매가 상승으로 이어질 가능성도 있다”고 설명했다.

대통령직인수위원회는 계약갱신권을 포함한 임대차3법을 전면 손질하겠다는 입장이지만 8월 이전까지 실현 가능성은 불투명하다. 임대차3법 모두 법 개정 사안이라 더불어민주당이 제1당인 국회 처리 시점을 장담할 수 없기 때문이다. 전문가들은 전세시장 불안을 차단하기 위해 갱신청구 물량이 쏟아지는 8월 이전에 단기 보완 대책을 마련해야 한다고 지적한다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “임대차3법을 수정하기 위해서는 법 개정이 필요해 상당한 시간이 걸릴 것이기 때문에 당장 적용할 수 있는 보완책을 마련해야 한다”며 “집주인이 임대료를 5% 이내로 올릴 경우 1년 거주를 인정하거나, 1주택자 양도세 규제를 완화해 전세시장의 유통 매물을 늘리고 거래 물꼬를 트는 등 다각적인 방법을 고려해야 할 것”이라고 말했다.

이혜인 기자 hey@hankyung.com