중국 1분기 부동산 판매 반토막…회사채 발행도 급감 [강현우의 중국주식 분석]

중국 60개 이상 도시가 부동산 규제 풀었지만 시장 침체는 여전

사진=REUTERS

올들어 중국에서 부동산 관련 규제를 푼 도시가 60개를 넘은 것으로 알려졌다. 부동산 산업을 되살리려는 중국 정부의 시도가 이어지고 있지만 시장은 여전히 침체가 지속되고 있다.

관영매체 글로벌타임스는 6일 광둥성 둥관시와 저장성 취저우시가 이달부터 외부 후커우(호적) 보유자에게도 주택 구입을 허가하기 시작했다고 보도했다. 사회주의 국가인 중국은 국민 통제 수단의 하나로 강력한 후커우 제도를 시행하고 있다. 부모로부터 물려받은 후커우를 변경하는 것이 매우 까다롭고, 자신의 후커우 지역에서 초·중·고교를 의무적으로 다녀야 하는 등 다양한 제한이 부과된다. 부동산도 후커우 지역에서 사야 하는 게 원칙이다.

부동산시장 분석업체 중국부동산정보(CRIC)는 둥관과 취저우의 정책이 정부의 부동산 시장 부양 방침에 따른 것이며 다른 도시들도 비슷한 조치에 나설 것으로 전망했다.

중국 공산당과 정부는 지난해 집값의 과도한 상승이 빈부격차를 확대하고 출생률까지 떨어뜨린다고 보고 강력한 규제에 착수했다. 은행들에는 부동산 관련 대출 총액 제한을 부과했다. 부동산개발업체들에는 부채 상황에 따라 신규 대출을 제한하는 '3대 레드라인'도 도입했다.

그 결과 작년 하반기 2위 업체인 헝다 등 10여개 부동산 기업들에 디폴트(채무불이행) 상황에 빠졌고 시장은 급격히 침체했다. 국내총생산(GDP)에서 25% 이상을 차지하는 부동산개발업이 꺾이자 전체 경기도 하강하는 부작용이 발생했다.

중국 당국은 올들어 부동산개발업체들에 아파트 계약금(선수금)을 해당 아파트가 아닌 다른 사업에 쓸 수 있도록 허가하고, 주택담보대출 자기부담금 비율을 내리는 등 규제를 일부 풀었다. 은행들에 주담대 금리를 인하하도록 유도하기도 했다. 또 지난달에는 재정부가 부동산 보유세 적용 지역을 올해는 확대하지 않겠다고 발표했다. 중국에선 현재 상하이와 충칭에서만 보유세를 부과하고 있다. 국무원(행정부)은 지난해 보유세를 주요 도시에 도입하는 방안을 내놨다.

하지만 정부의 진작책에도 시장은 더욱 침체하고 있다. CRIC에 따르면 중국 100대 부동산개발업체의 3월 주택 판매액은 총 3877억위안으로 전년 동월 대비 58% 급감했다. 전년 동월 대비 감소율이 1월 39.6%, 2월 47.2%에서 3월에는 더 커졌다.

1분기(1~3월) 판매액은 1조1313억위안으로 작년 같은 기간보다 47% 감소했다. 이는 코로나19 초기 거래가 급감했던 2020년 1분기에도 중국 100대 업체의 판매액은 1조6629억위안에 달했다.

노무라증권은 "지난달부터 오미크론 변이가 확산하면서 주택 구매 심리가 더욱 위축됐다"고 분석했다. 이어 "중국 정부도 일부 규제를 풀고 있지만 '집은 투기용이 아니다'는 핵심 기조를 유지할 것"이라고 전망했다.

신용평가사 무디스에 따르면 이 회사가 분석하는 26개의 중국 부동산개발업체 가운데 10개가 1분기에 총 329억위안 규모의 역내 회사채를 발행했다. 작년 1분기 618억위안의 절반 수준이다. 역외에서 발행하는 달러채권 규모는 같은 기간 146억달러에서 18억달러로 급감했다. 무디스는 "국내외 투자자들이 중국 부동산업체들에 대한 신뢰를 잃어가고 있다"며 "자금 조달이 어려워진 업체들의 유동성 위기가 가중될 수 있다"고 경고했다.

베이징=강현우 특파원 hkang@hankyung.com