"전세대출이 전셋값·집값 밀어올렸다…전세대출, DSR에 포함해야"

KB금융지주 경영연구소 보고서

사진=연합뉴스

전세자금 대출이 지난 9년간 8배 가까이 급증하면서 전세 보증금과 주택가격을 밀어 올렸다는 분석이 나왔다.

KB금융지주 경영연구소는 10일 이런 내용이 담긴 '전세자금 대출 증가에 따른 시장 변화 점검' 보고서를 펴냈다. 보고서에 따르면 전세자금 대출 잔액은 2012년 23조원에서 지난해 말 180조원으로 약 7.8배 급증했다. 전세자금을 마련하기 위해 대출을 받은 가구 비중은 2012년 5.6%에서 2021년 12.2%로 약 3배 증가했다.

전세자금 대출이 급증한 것은 우선적으로 전셋값이 올랐기 때문이라고 연구소는 지적했다. 지난해 전국 주택전세가격은 9.4% 상승하면서 2011년 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 수도권 전셋값은 최근 2년간 20% 안팎의 높은 상승률을 기록했다. 2021년 4분기부터 전셋값 상승세가 둔화되기 시작했지만, 여전히 상승세가 지속되고 있으며 상승률도 과거보다 높은 수준이라는 진단이다.

순수 전세에서 보증금 있는 월세도 돌리는 가구의 비중도 빠르게 늘었다. 전국적으로는 2014년을 기점으로 보증금 있는 월세가 순수 전세 비중을 넘어섰다. 서울은 2020년부터 전셋값이 급등해 보증금 있는 월세가 전세 비중을 추월했다.

연구소는 보고서에서 "보증금 있는 월세가 늘어난 것은 월세를 선호하는 임대인이 증가하고, 높아진 전세 보증금을 감당하기 어려워진 임차인의 수요가 맞아 떨어졌기 때문"이라고 해석했다. 보증금 있는 월세 가구 가운데 보증금 규모가 5000만원 이상인 가구는 2010년 16만여 가구에서 2020년 약 64만 가구로 4배가량 늘었다. 전세가격 대비 전세 보증금 비중이 80~100%인 거래보다 80% 미만인 거래의 비중도 높게 나타나고 있다. 이는 전세가격 상승폭이 커서 월세로 전환하는 금액이 상당히 높았다는 것을 의미한다.

정부가 전세자금 대출 확대 정책을 펼치면서 전셋값이 치솟았다고 연구소는 주장했다. 전셋값은 집값을 떠받치는 역할을 해 전반적인 주택 가격을 밀어 올린 것으로도 분석됐다. 연구소는 보고서에서 "전세자금 대출은 전셋값 상승에 영향을 줘 갭투자(전세 낀 주택매입)에 유리한 환경을 만들었다"며 "전세보증금을 레버리지로 활용하려는 투자 수요와 맞물려 주택가격 상승 요인으로 작용했다"고 해석했다.

연구소는 주거 취약계층에 대한 전세자금 대출 등 지원은 확대하되 과도한 전세자금 대출에 따른 유동성 확대 등의 부작용은 최대한 줄일 필요가 있다고 주장했다. 구체적으로는 주택가격 하락에 따른 전세보증금 손실을 막기 위해 전세가율이 70~80% 이상인 전세자금 대출을 제한하는 방안을 거론했다. 또 대출자들에게 전세자금 소득공제 등을 통해 원리금 상환을 유도하거나, 전세자금 대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하는 방안을 제안했다.

연구소는 같은 날 '임대보증금 관련 보증 합리화 방안' 보고서도 발표했다. 연구소는 보고서를 통해 "2021년 8월부터 전체 등록임대주택에 임대보증금 보증을 의무화했지만, 임대인이 주택임대사업자가 아닌 경우 여전히 일부 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있다"고 경고했다.

임대보증금 보증 의무 가입 대상 범위를 넓혀야 한다는 게 연구소 측 주장이다. 예컨대 주택 시세의 일 정비율(70%)을 웃돌고, 임대인의 소유 주택 수가 3채를 넘어 위험이 큰 경우 등을 대상에 추가해야 한다는 얘기다. 아울러 점진적으로는 전세보증금반환보증을 임대보증금 보증으로 통일하는 것이 바람직하다고도 밝혔다.

박상용 기자 yourpencil@hankyung.com