고개 드는 서울 집값…급등열차 출발?! [집코노미TV]
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[집터뷰 3.0] 김두언 두물머리 빅데이터 이코노미스트(빈센트)
슬로플레이션 진입…집값 차별화 가능성↑
슬로플레이션을 전망을 하셨습니다. 요즘 금리 인상으로 인해서 스태그플레이션에 대한 우려도 얘기하시는데 그보다는 조금 더 완화적이라고 해야 될까요. 이 슬로플레이션을 전망하는 이유는 무엇인가요? ▷김두언 이코노미스트
일단 그렇게 보는 이유 중에 하나가 스태그플레이션이라는 경기침체가 없다는 말씀을 감히 드려요. 그러니까 사전적으로 말씀을 좀 드릴까요. 제가 이제 학위를 받을 때 스태그플레이션에 대해서도 논문을 꽤 썼었는데 스태그플레이션은 실무에서 보면 GDP 성장이 2분기 정도 QoQ 그러니까 전분기 대비 뒷걸음질을 쳐야 됩니다. 그것이 경기침체의 정의예요.
앞으로 미국 경제 아니면 한국 경제가 특히 유럽 경제가 어느 분기에는 뒷걸음질 칠 가능성이 매우 높아요. 에너지 비용에 대한 우려 때문에. 단, 그게 적어도 2분기 이상 이어질 가능성이 높냐라고 저한테 물으신다면 그럴 가능성은 별로 없다라는 말씀을 드리는 것입니다.
그렇기 때문에 스태그플레이션은 좀 과하다는 말씀을 드리는 거고 그렇다면 인플레이션이 오른다는 가정을 딱 놓고 봤을 때 제 책에서도 좀 더 자세히 말씀드리지만 성장에 따라서 세 가지 국면으로 나눌 수 있습니다. 인플레이션과 더불어서 성장도 따라오른다 그것은 리플레이션이라고 해요. 이때는 사실 지금 이렇게 방송을 듣는 것보다 빨리 주식을 사셔야 돼요.▶서기열 기자
성장하니까.
맞습니다. 이때는 기대감도 높고 매출도 오르고 성장도 오기 때문에 더 할 나위 없이 버블의 시대로 가는 것입니다. 지난 10년을 놓고 봤을 때 많지 않았어요.
그런데 지금 우려가 섞인 건 뭐냐면 인플레이션이 높아지는데 즉 비용이 높아지는데 성장이 앞에 말씀드렸던 것처럼 뒷걸음질 치는 스태그플레이션 경기침체라는 것이죠. 경기침체는 2020년 코로나 때 잠깐 아니면 2008년 금융위기 때 잠깐, 더 나아가서는 아시아 위기 때 잠깐씩 조금씩 있었습니다. 즉 10년과 12년의 터울을 갖고 반복되는 것이죠. 그래서 이번에 스태그플레이션은 제가 모두에 말씀드렸던 것처럼 한 분기 정도는 GDP 성장률이 뒷걸음질 칠 수 있다 하더라도 그게 연속성을 가질 것 같지는 않다라는 말씀을 드립니다.그렇다면 그러면 도대체 뭐냐 인플레이션이 높아지는데 성장은 어떻게 되는 거냐 약간은 마이너스 아니면 약간은 플러스 그런 변동성이 높아지는 국면에서 적어도 성장이 지속적으로 계속해서 활개를 치는 국면보다는 주가로 얘기하면 박스권, 환율을 얘기하면 박스권처럼 성장도 아마 완만하게 이전 수준으로의 회귀를 보이는 국면, 제가 정한 건데요. 그래서 그런 국면이 아마 당분간 이어질 수 있다라고 보고 있어서 슬로플레이션이라고 말씀을 드렸고요.
곱씹어 보면 결국 스태그플레이션도 아니고요 슬로플레이션이라는 것이 이전보다 성장에 대한 속도가 좀 둔화되는 것이지 성장을 하는 것이잖아요? 그리고 인플레이션이 높다는 것은 기준금리도 오르는 것입니다. 그렇기 때문에 경기가 밑받침 된다라는 감안했을 때는 결국 주식시장이 가장 높은 수익률을 보였다라고 할 수 있겠죠.▶서기열 기자
작가님, 그러면 그 당시 슬로플레이션 시기에 부동산은 어떻게 움직였었나요?
▷김두언 이코노미스트
부동산은 이런 전망을 물론 하죠. 저도 제도권에 있었을 때 올해 부동산 시장 어떻게 보냐라는 전망을 매년 했었습니다. 그런데 항상 10번의 전망을 했다면 대여섯번은 전망의 결과가 양극화였어요. 뭐냐하면 오르는 지역이 있고 떨어지는 지역이 있다라는 것이죠.
슬로플레이션 국면에서도 올랐던 구간이 있고 내려갔던 구간이 있습니다. 그렇기 때문에 종합적으로 말씀드렸을 때는 확률적으로는 51 대 49로 부동산도 좋았습니다. 다만 그 폭 자체가 좀 다르기 때문에 부동산은 사실 케이스 바이 케이스라고 해야 될까요. 그 국면에 따라서 조금 상황은 달랐다는 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다.
▶서기열 기자
그렇군요. 과거에는 주식 채권 부동산이 이런 식으로 움직였다? 슬로플레이션 기간에.
맞습니다. 왜냐하면 부동산은 사실 부동산 심리라든지 아니면 정책에 의해서 단기적으로는 작용을 많이 받지만 결국 금리의 수준에 따라서 많이 다르거든요. 이 슬로플레이션의 정의 자체가 과거 (금리) 5%대에서의 슬로플레이션 국면이었냐 아니면 2%대에서의 슬로플레이션 국면이었느냐에 따라서 부동산의 가격은 확실히 달랐습니다.
그래서 과거 고물가 고금리 시대에서의 슬로플레이션 국면에서는 부동산은 별로 좋지 않았고요. 하지만 낮은 국면에서의 아마 슬로플레이션 국면에서는 부동산도 나름 주식만큼은 아니지만 우상향 가능성이 있었다.
근데 지금은 올해가 중요하겠죠. 지금은 올해 전 세계의 모든 금리와 물가가 오르고 있는데요. 과연 이게 연속성이 얼마나 있을까 그래서 아직까지는 코로나 이전보다는 수준이 좀 낮은 수준이다라고 볼 수 있겠습니다.
사실 그 다음 질문이 현재까지 말씀해 주신 과거, 과거에 이랬으니까 그러면 주식 채권 부동산 어떻게 될 것이냐였는데 약간 살짝 언급을 하셨습니다 부동산에 대해서.
그럼 다시 그러면 구체적으로 주식부터 한번 여쭤볼게요. 주식은 그러면 올해 슬로플레이션을 전망하셨으니까 올해 그 상황 하에서 그 전제 하에서 주식은 좀 어떻게 좀 예상을 하시나요.
주식은 지수를 가지고 볼 거냐 아니면 산업을 봐서 볼 거냐에 따라서 조금 온도 차이가 있을 것 같아요. 근데 전반적으로 그냥 말씀드릴게요 왜냐하면 주식 전문 방송은 아니다 보니까 주식은 그냥 어떻게 될 건가가 궁금하신 거잖아요. 주식은 우상향할 것 같습니다. 단, 지금의 하락 폭이 워낙 크기 때문에 다시 한 번 반등한다 그래도 이전 고점을 재빠르게 단순해 그게 오를 수 있을까에 대해서는 좀 회의적이에요. 무슨 얘기냐면 지금까지 보유자의 영역에서는 일단 기다리면 원금 가능성 회복 가능성이 있어 보입니다. 올해 연말에는.
하지만 이제 새로 주식에 대해서 다시 한번 들어가 볼까라고 생각하시는 분들은 지금이 오히려 조금 기회가 될 수 있을 거다라는 말씀도 조심스럽게 드려요. 단, 이제 작년 재작년하고 좀 다른 플레이는 뭐냐면 주식을 계속해서 가져가시면 안 될 것 같습니다. 이제는 저는 특히 올해는 주식을 투자할 수 있는 기간을 상당히 좀 짧게 가져가고 depth 있게 가져가자는 말씀을 드리는데요. 연말까지 주식을 가져가시는 것은 올해는 특히 좀 어려워 보여요. 그랬기 때문에 아마 올해 가을쯤에는 한번 익절하는 그런 전략이 특히 주식시장에는 좀 필요하지 않을까라는 말씀을 드리고요.
금리의 수준보다는 지금부터는 속도입니다. 특히 채권은 금리 속도가 중요한데요. 상반기까지 가파르게 금리가 올랐어요. 그러면 똑같은 수준으로 하반기까지 오를 거다라고 본다면 채권을 팔아야 되겠죠.
그런데 금리를 올릴 수 있는 여러 가지 펀더멘털리 분석이 있습니다. 종합적으로 말씀드리면 금리는 상반기에는 상당 부분 빠르게 올릴 가능성과 그런 기대감이 높을 것 같고요. 하지만 연말로 갈수록 그 금리가 그렇게 빨리 오를 것 같다라는 기대감이 소멸될 것 같습니다. 그렇다면 채권은 지금은 조금 소나기 국면이라고 보는 거고 오히려 상반기가 넘어가고 하반기 때는 채권도 조금씩은 아마 담아볼 필요성도 있다. 실제 자산운용사들이라든지 아니면 국부펀드들은 그렇게 움직일 계연성이 높다라는 말씀을 드립니다.
▶서기열 기자
주식과 채권에 대해서 얘기를 해주셨고, 사실 저희 집코노미 구독자들이 가장 관심 있는 분이 부동산일텐데 살짝 언급하시긴 했습니다. 근데 올해 아까 금리의 수준에 따라서 부동산 시장이 되게 다르게 움직였다, 슬로플레이션 하에서도 얘기하셨습니다. 그러면 올해는 좀 어떻게 보시나요. 지금 아직은 그렇게 금리 수위가 높지 않잖아요.
맞습니다. 그러니까 금리는 그러니까 이렇게 보는 거죠. 부동산의 가격은 종합 선물 세트예요. 그래서 금리뿐만 아니고 심리 아니면 규제 다양한 것을 봐야 됩니다. 금리가 많은 부분에 작용하겠죠. 왜냐하면 결국 금리가 부동산을 살 수 있는 수요의 구매력을 결정할 수 있으니까요.
또한 대출 여력도 매우 중요하죠. 최근 새로운 정부가 LTV를 완화시켜주면서 DSR을 어떻게 하느냐에 따라서 만약의 온도 차가 좀 달라질 겁니다. 하지만 지금 상황과 비슷하다는 가정을 놓고 봤을 때 기본적으로 부동산 시장은 너무 높아진 가격대에도 불구하고 상당 부분 수급이 따라붙냐에 대해서는 좀 회의적이에요. 따라서 지금은 금리 수준이 높아지는 데 있어서 부동산을 접근할 수 있는 구매력은 상당 부분 제한적일 겁니다.
▶서기열 기자
예전 만큼은 아니다?
그렇죠. 단, 제도의 완화에 좀 더 우리가 기대를 걸어볼 수 있는데요. 그래서 저는 올해 부동산도 이렇게 말씀드려요. 금리가 오르는 것에 있어서 자금적인 부담을 느낄 수 있는 그런 가격대는 여전히 지금과 비슷하게 거래량도 좀 적고 부동산의 변동성도 극히 제한적일 수 있지만 우리가 흔히 선도 부동산이라고 할 수 있는 서울의 특별한 지역, 특지 지역은 우상향 가능성이 여전히 높다라는 말씀을 드리는 것입니다.
▶서기열 기자
그렇군요. 향후 내 집 마련이나 아니면 부동산 투자에 좀 많이들 참고를 하셨으면 좋겠습니다.
▷김두언 이코노미스트
좀 도움이 됐으면 좋겠습니다.
▶서기열 기자
물론 이제 지역별로 편차는 있겠지만 우상향할 수 있는 지역들도 있으니 잘 골라봐야 된다 이렇게 좀 봐야겠네요?
▷김두언 이코노미스트
그렇죠. 그런데 현실적으로 말씀드리면 우상향하는 지역들이 사실 접근할 수 있는 가격대가 아니죠. 그렇기 때문에..
▶서기열 기자
서울 중위 가격 아파트 중위가격이 너무 올라가 버린 상태여서.
▷김두언 이코노미스트
맞습니다. 그렇기 때문에 이 투기제한 지역에서 과연 우리가 매물을 살 수 있을까? 결국 대출을 풀어줘야 되는데 대출은 신정부에서 풀어준다고 하지만 그 대출 여력이 어떻게 또 접근할지는 모르겠습니다.
이런 생각을 많이 하죠. 금리가 그러니까 이제 우리가 대출 금리가 5%가 되면 그만큼 비용이 올라가는데. 예를 들어서 20억짜리 집이 연평균 5% 이상만 오르면 결국 이익 보는 장사라는 콘셉트가 여전히 남아 있기 때문에 즉 부동산에 대한 기대 심리가 여전히 상존해 있다는 측면에서 저는 급락은 없을 거다라고 보고 있습니다.
▶서기열 기자
급락은 없는 상태, 급락은 없을 거다. 이렇게 예상을 하셨는데 근데 말씀하신 것처럼 결국에는 규제가 얼마나 완화되느냐 대출에 대한 것들 그리고 금리가 어느 정도 수준까지 올라갈 것이냐에 따라 달라질 수밖에 없겠네요.
그렇죠. 다른 것들을 굳이 이제 부동산 채널이니까 말씀 주셨던 것처럼 다른 부분들을 이미 말씀 안 드리고 금리만 말씀드린 거예요. 많이 알고 계셨다는 가정을 하에서. 결국 대출 규제를 어떻게 풀어줄 것인가 최근에 용적률을 풀어주면서 공급에 대한 기대감이 여전히 높기 때문에 수급의 물량이라고 놓고 본다면 물론 부동산은 공급 단위 사이즈의 텀이 한 2~3년 정도로 길지만 그래도 심리적으로 반영을 하는 것이거든요.
그런 점을 감안했을 때, 그런 것을 차지했을 때는 결국 금리 수준이 부동산에는 그렇게 우호적이지 않다라는 말씀을 드리는 것입니다.
▶서기열 기자
조심할 필요는 있다. 이렇게 조금 요약을 해야 되겠네요.
그리고 또 새로운 대안자산의 부상을 좀 예상을 하셨어요. 좀 어떤 게 좀 있을까요?
저는 이제 대안자산이라는 개념을 좀 갖고 왔습니다. 무슨 얘기냐 하면 대체적인 상품을 넘어서서 우리가 꼭 포트폴리오를 구성할 때 대안의 옵션으로서 반드시 필요한 자산이다라는 개념이고요. 그런 의미에서 보면 우리가 전통 자산이라고 하는 것은 주식과 채권이고요. 흔히 대체자산이라고 하는 것은 금과 부동산 같은 실물 자산이었던 것이죠. 거기에 더 나아가서 코인 자산을 말씀드리고 있어요. 그리고 책에서도 언급을 해놨지만 결국 미국 연준이 14개월 내에 끌었던 보고서 CBDC에 대한 보고서를 나타냈고요. 이번 주에는 미국 하원에서 재무부를 중심으로 CBDC에 대해서 좀 더 긍정적인 이슈들이 나타나고 있습니다.
무슨 얘기냐면 이제는 디지털 커런시, 화폐를 넘어서 코인 시장이 제도권에 들어오고 있다는 것이 그렇다면 우리가 이것을 내재가치 산정이 안 되기 때문에, 밸류에이션이 안 되기 때문에 그냥 “아니야, 튤립과 가까워”라고 얘기하기보다는 또 다른 자산으로서 바라보는 걸 넘어서 대안자산으로서 포트폴리오는 반드시 적은 규모이지만 꼭 옵션으로 들어갈 자산이 아닌가라고 보고 있습니다.
그렇군요. 그래서 사실 다음 질문이 그거였습니다. 그렇다면 올해 향후 포트폴리오는 어떻게 좀 가져가는 게 좋을 것이냐라는 질문이었는데 어떻게 말씀을 해주실 수 있을까요.
제가 소개해 있는 두물머리 AI 핀테크 업체는 사실 이 AI 알고리즘 전략 오브 전략의 상품들이 많아요. 그래서 저희 같은 정성적인 평가 플러스 정량적인 평가에 믹스된 상품들이 꽤 많이 나오는데요.
기계의 힘을 좀 빌려볼까요? AI 알고리즘은 2분기에 리밸런싱을 어떻게 했냐가 말씀드리면 좀 도움이 될 것 같아요. 왜냐하면 저는 어떻게 생각한다라고 말씀드려봤자 그게 어느 정도 바이어스(편견)가 있으니까요. 그래서 저희 AI 알고리즘은 2분기 때 멕시코, 브라질 주식들을 많이 담았습니다. 왜냐하면 가격이 하락 폭이 컸기 때문에 이 모형의 근저에는 경기 리세션은 없다는 걸 깔고 있는 것이죠.따라서 낙폭이 과해 있으면서 어느 정도 신흥국 채권과 주식에 대한 자리가 어느 정도 형성돼 있다는 점을 말씀을 드리면서 그래도 역시 레이 달리오가 얘기했던 올 웨더(All Weather) 전략처럼 미국 주식에 대한 비중이 상당 부분 높다는 말씀도 드립니다.
그렇군요. 이렇게 어떤 식의 포트폴리오까지 얘기를 해주셨습니다.