입주권·분양권 살 때 '1주택 비과세 요건' 모르면 낭패볼 수도

부동산 절세방법 (28)

다음달 윤석열 정부 출범 후 재건축·재개발사업에 대한 규제 완화가 예상되면서 조합원 입주권과 분양권에 대한 관심도 높아지고 있다. 입주권과 분양권 취득 때 알아야 할 세법을 살펴본다.

1가구 1주택자는 2년 이상 보유한 주택을 팔 때 최대 12억원까지 비과세를 받을 수 있다. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 거주요건이 추가된다. 이 두 가지는 이른바 ‘1가구 1주택 비과세요건’의 기본 조건이다. 조합원 입주권도 주택처럼 일정 요건을 갖추면 비과세가 가능하다. 단, 관리처분계획인가일 현재 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전 주택이 입주권으로 전환된 경우에만 비과세가 가능하다. 따라서 관리처분계획인가 이후 취득한 승계 입주권은 2년 이상 보유해도 비과세를 받을 수 없으므로 주의해야 한다.

1주택자가 입주권 또는 2021년 이후 취득한 분양권(이하 입주권 등)을 취득하면 두 가지 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 첫째는 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 입주권 등을 취득하고, 입주권 등을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세된다. 물론 종전 주택은 1가구 1주택 비과세 요건은 갖춰야 한다.

둘째는 1주택자가 입주권 등을 취득하고 3년이 지난 이후에 종전 주택을 양도하는 경우다. 입주권 등으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 신축 주택으로 가구 구성원 전원이 이사한다. 1년 이상 계속 거주하면 비과세가 가능하다. 이때도 종전 주택은 1가구 1주택 비과세 요건은 갖춰야 하고, 신축 주택이 완성된 후 2년 이내에만 양도하면 된다. 다만 지난 2월 15일 이후 입주권 등을 신규로 취득하는 경우에는 종전 주택을 취득하고 1년이 경과한 뒤 입주권 등을 취득해야 비과세된다.

입주권과 분양권 비과세 판단 때 주의해야 하는 것은 취득 시기와 종류에 따라 다른 세법이 적용될 수 있다는 점이다. 내가 취득하는 입주권 또는 분양권이 세법이 어떻게 적용되는지 정확히 구분해야 낭패를 피할 수 있다.

통상 조합원 입주권이란 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 재건축·재개발사업과 ‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법’에 의한 소규모재건축, 소규모재개발, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업으로 취득한 입주권을 말한다. 하지만 세법상으로는 재건축사업, 재개발사업, 소규모재건축사업의 경우에만 조합원 입주권으로 인정해 논란이 있었다. 다행히 2022년 이후 취득분부터 소규모재개발, 자율주택 및 가로주택정비사업 입주권도 양도세 비과세 특례가 적용되도록 개정됐다. 이러한 입주권을 2021년 이전에 취득한 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않으므로 주의해야 한다.

한편 분양권은 양도소득세 주택 수에 포함되지 않았으나 2021년 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함된다. 1주택자가 추가로 분양권을 취득할 경우 분양권의 취득 시기에 따라 비과세 규정이 달리 적용된다. 2020년 이전에 취득한 분양권은 양도소득세 주택 수에 포함되지 않기 때문에 분양권이 주택으로 바뀐 이후부터 신규 주택 취득으로 보아 일시적 2주택 기간이 기산된다. 가령 1주택자가 2020년 12월 31일에 A분양권을 취득했고 2023년 12월 31일에 분양권에 대한 입주 잔금을 치렀다면 2023년 12월 31일부터 3년(조정대상지역 내 일시적 2주택은 1년) 이내에 종전 주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있다. 반면 2021년 이후 취득한 분양권은 비과세특례가 적용돼 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하거나 3년 이후에 양도하는 두 가지 비과세 특례를 모두 적용받을 수 있다.

지역주택조합의 경우 사업계획승인일 이후부터 세법상 분양권으로 본다. 따라서 2020년 이전에 사업계획승인이 난 경우에는 양도소득세법상 주택 수에 포함되지 않지만, 2021년 이후 사업계획 승인이 났다면 2021년 이후 취득한 분양권으로 보아 주택 수에 포함해서 비과세를 판단해야 한다.

이승현 진진세무회계법인