주거지 우량상가, 남산·서촌·삼청동 '도보 상권' 주목하라
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코로나 엔데믹 시대…상가투자 유망지
금리인상·최저임금
투자환경 나빠져
초우량 상가만 생존
3000가구 안팎
주거지 상권 노려야
한남동·신사동도 활기
수익률·임대료 하락
경매 통한 낙찰 기회
대내외 환경은 상가 투자자에게 녹록지 않다. 연내 금리 인상이 예고돼 있고 주휴수당을 포함한 최저임금이 시간당 1만원인 시대가 도래했기 때문이다. 전문가들은 “코로나19 팬데믹 이전의 시각으로 상가 투자에 접근하면 안 된다”며 “코로나가 바꾼 사회·문화적 트렌드를 고려해 투자 계획을 세워야 한다”고 입을 모았다.
주거지 기반 우량 상가 1순위 투자처
입지와 배후 수요가 탄탄한 초우량 상가 수요는 더 커질 것으로 전망된다. 코로나19 사태로 오피스보다 주거지를 기반으로 한 상권이 인기를 끌었는데 엔데믹 시대에도 이런 트렌드가 이어질 것으로 예상되기 때문이다.상가 투자를 위해선 특정 지역에 주목하기보다 각 지역 내 1급지 상가를 골라야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 김종률 보보스연구소 대표는 “상가별 양극화가 커졌기 때문에 지역과 관계없이 무조건 1급지의 초우량 상가를 노려야 한다”고 강조했다. 김 대표는 “초우량 상가들은 코로나 기간에도 오히려 수익률이 좋아졌고 상가 가격도 올랐다”며 “이전까지는 수익률이 좀 떨어지는 2, 3급지 상가도 가격이 쌌기 때문에 찾는 사람이 많았지만 이제는 초우량 상가가 아니면 폐점하는 상황으로 바뀌었다”고 말했다.
초보 투자자라면 서울 명동, 강남과 같은 지역보다는 배후 세대가 3000가구 안팎인 주거지 상권을 주목하는 게 바람직하다. 김 대표는 “대형 주거지 반경 500m 내 1급지인 상가를 중심으로 검토해야 한다”고 조언했다.
남산 등 걷기 좋은 상권 주목
코로나 엔데믹 시대가 본격화하면 사람들이 걸어 다니며 둘러보는 도보 상권으로 몰릴 것이란 전망이 나온다. 명동, 인사동 등 관광객 수요가 많은 곳보다는 상대적으로 한적한 곳이 유망지로 꼽힌다.안명숙 루센트블록 부동산총괄이사는 “코로나 펜데믹 시기를 거치면서 답답함을 느꼈던 사람들이 외부로 나가 거리를 걷고 다른 사람들과 접하길 원하는 욕구가 커졌다”며 “남산 자락을 끼고 있는 한남동이나 도산공원을 끼고 있는 신사동 상권이 활기를 찾을 것”이라고 내다봤다.
대통령 집무실 이전 여파로 삼청동, 서촌 등의 상권도 살아날 것이란 관측이다. 안 이사는 “그동안 청와대로 통행이 제한된 만큼 상권이 뻗어나가는 데 한계가 있었다”며 “대통령실이 용산으로 옮겨가고 청와대가 개방되면 그 일대에 유동 인구가 늘어날 것”이라고 예상했다.팬데믹 시기에 주목받은 아파트 단지 내 상가나 집합건물 내 상가는 옥석 고르기를 해야 한다는 조언이다. 안 이사는 “상품기획(MD)이 제대로 되지 않은 상태에서 분양하면 상권이 자리 잡는 데 한계가 있다”며 “MD 특성화 여부를 따져봐야 한다”고 말했다.
상가 경매시장도 활기
올해는 경매시장을 통해 상가를 낙찰받기 적합한 시기라는 분석도 나온다. 코로나로 인해 상가 수익률과 임대료가 떨어진 시기가 오히려 낙찰 기회라는 얘기다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “일반적인 시장에선 상가 수익률을 기반으로 상가 가격을 매기는데 경매시장에선 주변 임대 시세를 기반으로 감정가를 매긴다”며 “요즘같이 임대료가 떨어진 시기엔 상대적으로 저렴한 가격에 상가를 살 수 있다”고 말했다. “감정가 평가 시 참고하는 수익률도 코로나 장기화로 하락했다”고 덧붙였다.토지활용도가 높은 상가도 주목할 필요가 있다. 이 연구원은 “상가를 사서 증축이나 재건축하는 것도 좋은 방안”이라고 했다. 최근 낙찰률(감정가 대비 낙찰가)이 150%, 200%인 물건들은 토지활용도가 높은 게 특징이다. 이 연구원은 “이런 물건은 수익률이 좋지 않더라도 땅의 가치가 상승하기 때문에 꾸준히 인기를 끌 것”이라고 설명했다. 다만 경매시장은 일반 매매시장보다 권리분석이 복합하고 임대차보호법 등의 제도적 제약이 있는 만큼 신중하게 접근해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.
심은지 기자 summit@hankyung.com