내 집 마련할 때 부모 담보력 활용하면 '1타 3피 절세효과'

부모 부동산 담보…자녀 대출'절세효과'

(1) 대출이자는 '필요경비'
자녀 종합소득세 아껴

(2) 사실상 증여받았지만
증여세 납부 안해도 돼

(3) 자녀가 은행에 이자 지급
부모, 종소세 의무 없어

부동산을 사고 싶어도 현금이 없거나 대출이 충분히 나오지 않아 부모의 도움을 받는 경우가 많다. 이때 부모가 소유한 건물 등을 담보로 자녀가 대출을 받으면 부모로부터 현금을 증여받거나 차용증을 작성해 사적으로 돈을 빌리는 경우보다 큰 절세 효과를 누릴 수 있다. 담보를 제공해주는 부모 역시 차용증을 써서 자녀에게 돈을 빌려주는 경우보다 종합소득세를 아낄 수 있다는 점에 주목할 필요가 있다.

자녀는 종합소득세·증여세 부담↓

국민은행 WM스타자문단이 쓴 《당신에게 필요한 부동산 절세법》은 부모 소유의 부동산을 담보로 자녀가 자신의 명의로 금융회사에서 대출을 받는 경우 발생하는 세 가지 절세 효과를 소개했다.

우선 자녀는 종합소득세를 아낄 수 있다. 부동산을 구매해 임대소득을 올리면 자녀는 임대소득 액수와 관계없이 반드시 종합소득세를 신고하고 세금을 내야 한다. 이때 금융회사에 내는 대출이자는 ‘필요경비’로 인정된다. 대출이자 지급액만큼 종합소득세 과세표준이 줄어든다는 의미다. 다만 대출이자를 부모가 대신 납부하지 않고 반드시 자녀 자신이 부담해야 절세 효과를 누릴 수 있다.

부모의 담보력을 통해 대출을 받으면 사실상 증여받는 것과 같은데도 증여세를 내지 않아도 되는 장점이 있다. 현행 세법은 타인의 담보력 덕분에 낮은 이자율로 대출을 받을 경우 법에서 정한 ‘적정 이자율’에 따라 이자를 지급했을 때보다 줄어든 이자만큼을 증여로 판단한다. 예를 들어 자녀가 부모의 우수한 담보력 덕분에 은행으로부터 5억원의 자금을 연 3%의 이자율로 대출받았다면, 현재 연 4.6%인 적정 이자율과의 차이인 연 1.6%(4.6-3%)만큼 증여 혜택을 받은 셈이다. 이에 과세 당국은 자녀가 1년에 800만원(5억원×1.6%)만큼 증여받았다고 판단한다.

하지만 800만원의 증여가 발생했는데도 과세 당국은 800만원에 대해 증여세를 부과하지 않는다. 현행 상속세 및 증여세법 시행령은 적정 이자율과의 차이로 발생한 증여가 1년에 1000만원 미만인 경우엔 1년이든 10년이든 기간과 관계없이 증여세를 부과하지 않는다고 명시하고 있다. 부동산 담보 대출 이자율을 3%라고 똑같이 가정할 경우 1년에 1000만원의 증여가 발생하기 위해선 6억2500만원을 빌려야 한다. 부모 담보력으로 6억2500만원 이상의 금액을 빌리지만 않으면 증여세가 ‘0원’이라는 의미다.

부모도 종합소득세 아껴

자녀가 금융회사에서 돈을 빌리는 대신 차용증을 쓰고 부모로부터 사적으로 현금을 빌릴 경우 부모는 종합소득세 신고를 반드시 해야 한다. 자녀가 부모에게 지급하는 이자가 세법상 금융소득으로 간주되기 때문이다.

금융소득이 2000만원 이하인 경우엔 종합소득세 신고를 할 필요가 없다고 생각하는 경우가 많지만, 개인 사이의 사적인 금전대여를 통한 금융소득(비영업대금의 이익)은 액수와 관계없이 종합소득세 신고 대상이다. 반면 부모의 부동산을 담보로 자녀가 대출을 받은 경우엔 이자를 금융회사에 지급하기 때문에 부모에게 종합소득세 신고 및 납부 의무가 부과되지 않는다.

만약 부모가 자녀의 부동산 마련에 필요한 자금 5억원을 전부 현금으로 증여한다고 가정하면 자녀에게 부과되는 증여세는 8000만원이다. 반면 부모의 부동산을 담보로 3%의 이자율로 5억원의 대출을 받을 때 증여세는 0원이다.

조영욱 국민은행 WM스타자문단 세무사는 “부모의 부동산 담보력으로 대출을 받으면 자녀는 필요경비 공제, 증여세 절감의 혜택을 누리고 부모도 종합소득세 부담을 더는 ‘1석3조’의 효과를 누릴 수 있다”며 “자녀가 필요로 하는 자금의 크기와 부모의 담보력을 면밀히 따져 부동산 구매 계획을 세우는 것이 중요하다”고 말했다.

정의진 기자 justjin@hankyung.com