"벼락 거지 면하고 싶다면? 집 사자마자 오를 곳은 OO" [집코노미TV]
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[집터뷰 3.0]부동산힐러 '메디테라'
"벼락거지 면하고 싶다면 집값 다시 뛰기전 여기 사세요"
윤석열 대통령 취임 전 부동산 정책이 아직 구체화되기 전이지만 시장은 이미 꿈틀거리고 있습니다. 《부동산 처방전》의 저자이자 실전 투자자인 메디테라와 함께 부동산 정책 혼란기에 무주택자의 내집마련과 1주택자의 갈아타기 전략에 대해서 함께 들어보시죠.
윤 당선인의 공약들이 아직은 실행 전이잖아요. 그렇지만 물론 계획들은 조금 조금씩 나오고 있습니다. 그런데 이런 와중에 무주택 실수요자들의 입장에서는 지금 내 집 마련을 하는 게 나을지 아니면 조금 기다려서 이런 공약들이 실행이 되고 좀 내가 세금을 덜 내도 되는 상황에서 가는 게 맞을까요?
무주택자분들은 세금을 더 덜 낸다라고 했을 때 사실 다주택자분들은 조금 세제가 완화되고 규제가 완화되면 조금 유리해지는 면이 있어요.
근데 무주택자는 양도를 할 게 아니고 살 거잖아요. 그러면 당장 필요한 건 취등록세에 관련된 건데 지금 취등록세를 무주택자는 조금 더 한시적으로 낮춰주겠다. 그리고 대출을 잘해주겠다 라고 했을 때 대출에 오히려 잘해주겠다라는 혜택이 있는 거지 취등록세에 대한 혜택은 사실 그렇게 봤을 때 크지는 않거든요.
그래서 오히려 무주택자분들은 대출이 조금 풀리고 내가 여력이 된다고 하면 괜찮은 지역에 괜찮은 물건을 보신다는 가정 하에 절대가격이 올라갈 거기 때문에 그전에 보시는 게 나름 더 낫지 않을까.그리고 팁을 드리자면 지금 공급 물량이 좀 있는 애들이 있어요. 지역별로 특히 대표적으로 인천. 인천이 지금 재개발 재건축이 좋음에도 불구하고 인천 지역 자체에 지금 공급 물량이 좀 있는 편이에요. 그래서 아무래도 인천 지역은 향후 움직일 때 그리고 작년에.
많이 올랐죠.
▷메디테라
탑 1위, 1위였거든요. 그렇기 때문에 그런 부분도 반영이 돼서 내 집 마련 수요하시는 분들 중에 공급 물량이 있는 지역에 사시고 내 집 마련 그때 이제 그 지역에 있다 하시는 분들은 그걸 기다리기보다는 이제 공급 물량에 맞춰서 이제 치고 빠지는 식으로 해가지고 들어가는 걸 움직이시는 게 훨씬 더 유리할 수 있을 것 같아요. 세제 개편을 기다리기보다.공급 물량이 있는 때는 그 공급 물량이 많이 들어올 때 가격이 떨어질 거잖아요. 그러면 이제 안양, 작년에 안양처럼 그때 이제 떨어질 때 잡든지 하는 식으로 해서 마냥 기다리지 마시고 내가 보려고 하는 지역과 단지에 영향을 미칠 수 있는 요소들을 확인한 다음에 매수가 좋은 타이밍에 들어가신다고 하면 이제 사자마자 가격이 올라가는 기쁨을 누리실 수 있으시겠죠.
한편에서 그런 얘기도 하잖아요. 이렇게 많이 올라갔는데 너무 상대적으로 너무 높은 수준의 가격인데 이걸 지금 들어가도 되느냐 맞느냐 이런 고민들 하시는 분들이 있잖아요.
지금 화폐 가치가 너무 하락해서 그거를 생각하기에는 조금 어려울 것 같아요. 그리고 앞으로 이제 코로나가 이제 끝났잖아요. 그리고 화폐량이 많이 늘어났고 이제 앞으로 인플레이션에 대한 걱정이 워낙 크기 때문에 그 인플레이션 자체가 이제 실물 자산의 가격을 끌어 올리게 되잖아요. 그래서 사실 옛날에 10만 원과 지금의 10만 원은 너무 가치의 차이가 커졌잖아요.그러니까 집값도 똑같은 거예요. 옛날에 3억 했던 집이 지금 막 6억, 7억 하는데 걔네들이 다시 3억으로 갈 거냐 하면 돈의 가치가 다시 회귀하지 않는 이상 그게 어렵다라는 거죠. 그래서 앞으로 계속 가고 가치가 계속 갈 애고, 화폐 가치가 떨어진다고 한다면 그런 걱정은 조금 접어두시고 움직이시는 게 더 낫지 않나 싶습니다.
▶서기열 기자
그렇게 보시는군요. 그렇다면 이제 매수자가 있으면 또 매도자도 있잖아요. 매도자의 입장에서는 매도 시기를 어떻게 가는 게 좋을 것이냐 고민할 수밖에 없을 것 같아요.
매수자 입장에서는 특히 무주택자는 지금 하시는 게 낫다고 말씀을 조언을 하셨다면 매도자는 그러면 어떻게 해야 될 것이냐 세제 혜택을 받고 가는 게 나을 것이냐 아니면 지금이라도 파는 게 나을 것인지 좀 고민스러울 수 있는 상황일 것 같습니다.
▷메디테라
매도자는 너무 명확해요.
▶서기열 기자
그래요?
네네, 양도세 중과 배제 나오면 가야죠. 특히나 이제 양도세 중과를 심하게 받는 지역의 이제 매도를 생각하시는 분들은 당연히 양도세 중과 배제가 시작되면 파시는 게 훨씬 낫죠. 지금 30%, 40%가 왔다 갔다 하기 때문에 그리고 이미 매도를 생각하시는 분들은 그걸 생각하고 내놓으셨어요.
양도세 중과 배제를 꼭 받아야 되는 지역과 물건인 경우에는 무조건 기다려야죠.
그렇다면 또 다음에 또 중요한 게 갈아타기 수요자들이 있을 거예요. 1주택을 갖고 있고 갈아타고 싶은데 사실 그동안 대출 때문에 막혀 있고 취득세도 갑자기 이렇고 이게 다양한 이런 문제들 때문에 못 갈아타고 계신 분들이 많았는데 이런 분들은 지금 이 국면에서 어떻게 하는 게 좀 좋은 선택일까요?
▷메디테라
그게 되게 조금 애매한 게 지금 양도세 중과 배제를 1년 정도 하겠다라고 지금 발표가 나온 상황이잖아요. 근데 1년 동안의 움직이기에는 조금 짧을 수 있다는 거죠. 왜냐하면 기존 세입자를 내보내려고 하면 그 타이밍이 딱 거기 안에 들어와야 되는데 지금 임대차법이 어떻게 되겠다라는 얘기가 나오지도 않았고 뭔가 실현이 되지 않은 상태에서 양도세 중과 배제만 1년 딱 이렇게 해놓으면 갈아타기 하시는 분들은 그걸 딱 맞추기가 너무 힘든 거예요.
임대차 3법이 과연 어떻게 변화되느냐에 따라 또 달라질 수 있다는 얘기네요?
왜냐하면 기존에 세입자가 갱신 조건을 쓴 상태에서 살고 계시는 분을 내보내고 만약에 내 집 마련을 했다고 하면 본인이 실거주로 들어가야 하는 상황인데 그게 안 맞을 수가 있다는 거죠. 그리고 그게 해제되지 않은 상태에서는 이제 매도를 기다리고 있던 사람도 이분이 “나 이번에 갱신 청구권 쓸 거예요”라고 하면 그 집을 팔고 싶어도 실수요자 분들한테 팔 수가 없는 상태가 되는 거죠. 그래서 사실 제도적으로 봤을 때는 그거는 아직까지 제한점이 큰 편이고 갈아타기를 하려고 했을 때 실수요자가 팔고 실수요자인 물건을 산다고 하면 이제는 대출 문제가 훨씬 더 크게 작용을 하겠죠.
대출도 좀 약간 완화해 줄 것처럼 얘기를 하시는데, 해주겠다 그러는데 이 부분들은 좀 일단 좀 지켜봐야 되겠네요?
▷메디테라
그래도 DSR 부분은 건드리지 않겠다라고 해가지고.
▶서기열 기자
DSR은 안 건드리겠다는 건 LTV 아무리 완화해줘도 DSR이 딱 잡혀 있는 상태에서는 사실 쉽지 않은 부분이긴 합니다.
▷메디테라
네. 그래서 그 부분도 조금 이제 내 집 마련하시려고 하시는 분들한테는 조금 어려운 점이 있고 지금 갈아타기 하려고 했을 때 본인이 어떤 지역에 어떤 물건을 보느냐에 따라 또 약간 달라질 것 같아요.
지금 만약에 내가 재개발 재건축 가능한 물건을 보고 있다, 가능한 지역을 보고 있다 그러면 오히려 가격이 지금 더 올랐고 매물이 다 없어지고 막 이런 부분이어서 내가 다음에 조금 더 상승해서 가려고 하는 집이 어떤 요소를 갖고 있냐에 따라서 갈아타기가 가능한 분도 계시고 가능하지 않은 분들도 계실 것 같아요.
그래서 그거에 대해서 그럼 내가 플랜 A가 안 된다고 그러면 플랜 B를 짜서 내가 그럼 어떻게 움직일 거냐 해서 조금 이번 기회를 노려보시는 것도 좋을 것 같아요. 시기가 뒤로 갈수록 저는 보면 이전보다 보면 뒤로 갈수록 항상 조건은 안 좋아지더라고요
한 발짝 빨리 움직이는 게 낫다.
▷메디테라
예. 그런 다음에 이제 거기서 뭘 배우고 다음 스텝을 하면 그것보다 훨씬 좋은 요소와 조건을 가지고 움직이실 수가 있거든요.
▶서기열 기자
그렇군요. 고민이 많이 되는 시기인 것 같습니다. 갈아타기 수요자들 입장에서는.
근데 이제 다주택자 또 명확하다고 얘기하실지도 모르겠는데 다주택자, 다주택을 보유한 투자자의 경우는 그렇다면 양도세 완화를 시작하면 파는 게 맞다고 그렇게 생각하시는 거죠?
그렇죠. 만약에 중과 배제를 받아야만 남는 수익이 있다고 한다면 당연히 그때로 움직이시는 게 맞죠. 아마 다주택자 매도를 생각하시는 분들은 지금 사실 고민이 좀 커요. 내가 갖고 있는 패 중에 과연 뭘 팔거냐에 대한, 뭘 팔거냐에 대한 고민이 있는 거예요. 양도세 중과 배제를 받을 수 있다라고 한다면 과연 뭘 팔 거냐라는 거죠.
사실 저조차도 내가 갖고 있는 물건 중에 약간 밑장 빼기라는 게 있거든요. 내가 갖고 있는 것 중에 수익률이 가장 안 좋고 안 좋은 애를 팔고 더 좋은 거를 이제 사고 싶은 거죠.
▶서기열 기자
포트폴리오를 좀 더, 더 좋게 만들고 싶은 거죠.
▷메디테라
그렇게 했을 때 그 시기를 이용해서 움직여야 되는데 막상 쫙 깔아놓고 확인을 해봤을 때 그 시기에 맞는 물건을 찾기도 쉽지 않고 맞추기도 쉽지 않고. 그리고 내가 이거를 당장 팔려고 하면 다음에 또 이거보다 더 좋은 물건을 살 수 있을 거라는 가능성이 높지가 않거든요.
왜냐면 취등록세는 다주택자가 풀리지 않을 거기 때문에 그러면 뭔가 취득을 더 하기 힘들다라고 하면 내가 굳이 이거를 팔아야 되나 이런 생각도 좀 많이 하실 것 같아요. 그래서 오히려 다주택자분들은 그런 고민이 더 심하지 뭐 사고 팔고에 대한 그거는 크게 중요하지 않을 것 같아요.
▶서기열 기자
오히려 지금 포트폴리오 상에서 월세를 더 높이는 방식으로 가든지 이렇게 가는 고민을 하는 게 나을 수도 있겠다는 생각도 드네요.
월세보다는 반전세로 좀 많이 가는 편이에요. 그래서 이따가 또 말씀을 드리겠지만 지금 2+2가 끝나는 시기와 관련해가지고 전세 수요가 어떻게 갈 거냐 그러면 내가 이 세제혜택 세금이 높아졌을 경우 내가 이제 어떤 포지션으로 가야 안전하게 투자를 해나갈 수 있을까라는 고민을 할 때 이제 반전세나 이런 것들을 좀 생각해볼 수가 있어요. 수요의 변화가 있었거든요.
▶서기열 기자
그럼 그 얘기로 넘어가시죠. 임대차 3법 개정 가능성도 좀 얘기가 되고 있는데 현재 전 세계약 2+2가 어떤 식으로 좀 변화가 좀 있을 것 같긴 한데 약간 조짐이 있는데 이게 언제가 될지는 사실 모릅니다. 아직 법 개정 문제이기 때문에. 근데 전세 시장에 지금 현재 어떤 식의 영향을 미치고 있는지요?
지금 전세자분들이 어떤 생활을 하고 계시냐면 전세 만기가 상반기에 있다 하시는 분들은 이게 윤 당선인이 되고 나서 결과를 보고 나서 빨리 움직였다 하시는 분들이 있어서 그분들은 1, 2월에 움직였어요 이미. 6~7월에 만기인데도 불구하고 한 4개월 5개월 전에 이미 갱신 청구권을 쓰겠다 그래서 계약서를 써놓고 오히려 빨리 움직이시는 분들이 많고 그러다 보니까 지금 봄 이사철이라서 3~4월이잖아요. 그래서 이때 사실 봄 이사철이기 때문에 이제 수요 이제 임차를 원하시는 전세, 월세 수요자분들이 상당히 많은 시기인데 지금이 오히려 얼음이 됐어요.
▶서기열 기자
좀 그런 것 같아요. 요즘에.
네. 임대차법 때문에 이미 움직이실 분들은 상반기 초에 다 움직였고 지금 오히려 조용하고 지금 움직이시려고 하시는 분들도 만약에 조금 기간이 얼마 안 남았다. 어떻게 변할지 모르니까 빨리 해야지 하는 분위기로 되어 있고 나머지 이제 좀 안정적으로 하반기에 있으신 분들은 추이를 지켜보면서 가겠다라고 이제 생각을 하고 있고.
그러면서 내가 아직 급하진 않으니까 좀 기다려야지라고 하면서 그러면 이제 그분들이 고민하는 건 그거예요. 이제라도 내 집 마련을 해야 되나? 아니면 전세로 살아야 되나? 그럼 전세로 살려고 했을 때 가격이 얼마나 지금 2+2가 끝나니까 수요자들도 많이 나오고 매물도 많이 나올 거예요. 그동안 2+2 때문에 묶였던 물건들이 안 나왔었는데 그 물건도 많이 나올 거고 그 물건과 함께 수요자들도 같이 나올 텐데 그럼 이 물건들이 어떻게 될 거냐 양상을 봤을 때 “가격이 혹시 전세가가 폭등이 되면 나 어떡하지?” 라고 했을 때 그분들이 선택할 선택지 중에 이전과는 다른 선택지들이 생겼다는 거죠.
▶서기열 기자
그러니까 이게 지금 약간 의견이 분분하더라고요. 이렇게 2+2 첫 해 만기가 되는 이번에 7월, 8월 이 시기에 과연 물건이 많이 나오게 되면 가격이 오를 것이냐 떨어질 것이냐는 의견이 좀 분분하던데 이 상황에서 고민이 많이 될 수밖에 없을 것 같아요. 수요자들 입장에서는.
그쵸. 전세 사시는 분들은 지금 가장 치열한 고민이 이거라고 생각이 들어요. 근데 저는 조금 전세가 상승이 이전만큼 2020년도나 21년만큼 폭등할 거라고는 생각이 들진 않아요.
그 이유 중에 첫 번째는 매매 가격이 2022년도에도 2배가 될 만큼 상승하기는 어렵다라는 거죠. 왜냐하면 2020년도부터 21년 초까지는 지난 30년간 매월 1% 이상의 상승률을 가져오는 달이 30년간 16개월 밖에 없는데 그 15개월이 2020년으로 21년 초에 다 몰려 있었 있기 때문에 그때 가격이 대부분 3억 하던 집이 6억이 되고 6억 하던 집이 12억, 15억이 됐거든요. 그래서 전세가들도 2억이 했던 집이 4억이 되고 5억 했던 집이 지금 10억이 돼 있어요.
그리고 두 번째로 수요자분들이 이제는 사고의 전환이 일어났어요. 옛날에는 월세 왜 살아? 그 월세는 없어지는 돈인데 절대 월세 살면 가난해지는 거야 라고 해가지고 월세를 쳐다도 안 봤다고 한다면 지금은 조금 상대적으로 오히려 전세를 사는 것도 월세랑 다르지 않다라고 생각하세요.
이자를 내야 되니까. 전세자금 대출 받은 거에 대한 이자 나가는 거랑 비슷하니까.
▷메디테라
게다가 그게 금리 인상이 지금 앞으로도 계속 예견되어 있고, 금리 인상이 지금 돼서 은행들은 금리가 인상된다고 했을 때 코픽스라고 하죠. 기준금리가 움직인 다음에 가격을 금리를 올리지 않잖아요. 미리 올리잖아요. 그러다 보니까 지금 많이 움직인 데는 벌써 4~6% 사이로 대출 금리가 나온다고 하는데 그렇게 하면 집주인 월세나 은행도 월세인 거죠.
그러니까 올해 하반기 2+2에 전세가가 상승하는 건 맞지만 이전처럼 폭등하지 않을 것 같다라고 하는 이유 중에 첫 번째가 작년처럼 재작년처럼 매매가가 폭등하긴 쉽지 않다. 두 번째 이제 매물도 나오고 수요도 많아지겠지만 그 수요들이 옛날에는 전세로 3억 하던 게 6억 했을 때 다들 그냥 6억의 가격을 인정하고 그대로 전세를 사셨어요. 근데 지금은 그렇지 않다라는 거죠.
그래서 전세자들도 이제는 이 가격 이상으로 나는 인정하지 않겠어. 그러면 차라리 단지나 지역을 낮춰서 가거나 아니면 반전세나 월세로 해서 가겠다고 하는 분들이 많아요. 그러다 보니까 수요가 이 분산이 되고 비중이 전세에 몰려 있던 비중들이 낮아지는 거죠.
그러다 보니까 전세가 상승의 에너지가 상대적으로 줄 수가 있어서 이제 하반기에 물론 그 수요자분들이 어떻게 움직일 거냐를 조금 더 지켜봐야 되고 이제 하반기에 부동산 상승세 이런 것까지 같이 감안해서 봐야 되겠지만 저는 그런 부분들을 예측해서 본인의 지역의 그런 것들이 어떻게 움직이고 사람들의 인식이 어떤지를 파악하셔서 본인들이 전세자분들이 좀 현명하게 판단을 하시면 좋을 것 같아요.
그렇군요. 오늘 메디테라 님과 함께 윤석열 시대 전과 이후에 이런 달라진 부동산 시장의 상황과 그리고 향후 어떻게 투자를 하면 좋을지에 대해서 다양한 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
▷메디테라
감사합니다.