생애최초주택구입자 LTV 상한 80%로 완화 우선 추진 다주택자 양도세 1년 중과 유예는 이달 11일 양도분부터 적용
내주 출범하는 윤석열 정부는 생애최초주택구입자(생초자)의 대출 규제 완화와 다주택자 양도소득세 중과 유예로 '부동산 정상화' 정책의 시동을 걸 것으로 보인다. 대통령직인수위원회는 3일 '110대 국정과제'를 발표하면서 부동산 정책과 관련해 생애 최초 주택구입 가구의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 현재 60∼70%에서 80%로 완화하는 방안을 우선 추진하기로 했다고 밝혔다.
현행 LTV는 투기지역·투기과열지구에서 40%(생애최초 60%), 조정대상지역에서는 50%(생애최초 70%)를 적용받는다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "대출 규제 완화가 가장 강력하고도 신속하게 시행될 수 있는 부동산 정책"이라면서 "시장의 거래 활성화에 직접적으로 영향을 끼치고, 기획재정부·금융위원회·금융감독원의 지침만 개정하면 바로 시행이 가능하다"고 설명했다. 생애 최초 주택구입 가구의 LTV 개편은 부동산정보분석업체 직방이 지난 3월 진행한 설문조사에서 윤석열 정부에서 가장 기대되는 부동산 공약으로 꼽히기도 했다.
또 같은 조사에서 새 정부의 부동산 정책 중 가장 필요하다고 생각되는 정책 또한 대출 제도 개선이었다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리가 오르고 있으나 시중의 부동자금(M2)이 이미 3천조원을 훌쩍 넘었고, 집값이 고점이라는 인식도 큰 만큼 여신 완화 조치는 생애최초 주택구입자나 청년 계층에 집중하는 전략이 유효할 것"이라고 말했다.
인수위는 새 정부 출범 직후 다주택자에 부과하는 양도소득세 중과세율을 1년 유예하는 조치를 시행할 예정이지만, 이는 국무회의 의결이 필요한 사항이다.
대통령령인 시행령은 정부 입법예고와 국무회의 통과 절차를 거쳐야 하는데 새 정부 초대 국무총리 및 국무위원 후보자들에 대한 더불어민주당의 검증 공세와 국회 인사청문회 분위기를 고려하면 이런 절차가 늦어질 가능성이 큰 상황이다.
이날 발표된 국정과제에서 양도세 개편 관련 내용은 다주택자에 대한 중과를 한시적으로 유예한다고만 제시돼 있다. 다만 인수위가 새 정부 출범 즉시 시행령을 개정해 정부 출범일(5·10) 다음 날 양도분부터 다주택자의 양도세 중과를 1년간 배제되도록 하겠다고 밝힌 만큼 국무회의 의결 절차가 다소 늦어지더라도 소급 적용이 가능할 것으로 보인다.
신방수 세무사(세무법인 정상)는 "납세자에 불리한 방향이 아닌 유리한 방향이라면 세법상 소급적용에 문제가 없다"면서 "다주택자가 잔금을 오는 11일 이후에 받는다면 양도세 중과 유예가 적용된다"고 설명했다.
올해 하반기가 시작되기 전부터 다주택자들의 매물이 시장에 풀리면 주택 가격은 단기적으로 하락할 가능성이 있다.
또 현재 총대출액 2억원을 초과하는 차주에게 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 은행권은 40%·제2금융권은 50%로 적용되고 있는데 오는 7월부터 총대출액 1억원 초과 차주로 대상이 확대되면 거래가 지금보다 더 얼어붙을 수 있다.
박 교수는 "차기 정부에서 생초자에 대한 대출 규제가 완화되면 정책자금 대출이 가능한 6억원 이하의 소형 아파트 시장 위주로 매수세가 유입될 수는 있다"면서도 "DSR 규제가 더 강화되면 LTV가 제한되는 9억∼15억원 주택이나 대출이 완전히 금지된 15억원 초과 주택 매수는 여전히 부담이 클 수밖에 없다"고 분석했다.
함 랩장은 "생초자와 청년에 대한 대출 규제가 완화되지만, DSR 규제가 관건"이라며 "소득이 낮은 계층의 구매력 위축과 주거 사다리 붕괴로 이어지지 않도록 배려할 필요가 있다"고 제언했다.
김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원도 "현실적으로 실행 가능한 LTV 확대가 가장 우선으로 진행될 것으로 예상되지만, DSR 규제 완화 없이는 큰 의미가 없을 것"이라고 예상했다.
이 밖에 인수위는 이날 1기 신도시 특별법 제정을 통한 10만호 이상 공급 기반 마련, 등록임대주택 확충, 임대차법 제도 개선, 공시가격 현실화 계획 재검토, 종합부동산세·재산세 중장기적 통합 등의 부동산 제도 관련 국정과제도 제시했지만, 윤석열 대통령 당선인의 기존 공약을 되풀이한 수준이다.
특히 최근 1기 신도시를 비롯한 재개발·재건축 정책 등과 관련해 인수위와 관계 부처 장관 후보자가 사뭇 다른 메시지를 내면서 시장의 혼란이 커진 상황이다.
박 교수는 "구체적인 실천 로드맵에 대한 치밀하고도 조속한 검토와 이행 방안 마련이 필요하다"고 강조했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "윤 당선인이 후보 시절 낸 공약이 인수위 단계에서도 여전히 방향성 제시 차원을 벗어나지 못하고 있다"고 지적하면서 "앞으로 내각이 구성되면 현재처럼 교통정리가 되지 않은 메시지가 나오지는 않을 것"이라고 내다봤다.