작년 명동거리 임대료 월 1372만원…코로나에도 고작 0.7% 하락

서울시, 150개 핵심상권 1층 점포 7500개 직접 현장 조사
점포당 평균 전용 면적 64.5㎡, 임대료 월평균 348만원수준
독립점포 87.7%, 프랜차이즈 가맹점 및 직영점 12.2% 차지

작년 서울시내 주요 상권의 1층 점포의 월평균 통상임대료는 ㎡당 5만3900원, 점포당 평균 전용면적(64.5㎡) 기준으로 348만원으로 집계됐다. 코로나19 장기화 여파로 점포 매출은 크게 줄었지만 통상임대료는 전년 대비 0.7% 하락하는 데 그쳤다.

서울시는 강남역, 교대, 종로3가, 연남동 등 150개 생활밀접업종 밀집상권 내 1층 점포 7500개 대상으로 한 '2021년 상가임대차 실태조사 결과'를 발표했다. 이같은 상가실태조사를 벌이는 곳은 지자체 중 서울시가 유일하다. 서울시는 작년 5월부터 12월까지 임차인 대상으로 임대료, 임대면적, 권리금, 초기투자비, 관리비, 영업기간 등 22개 항목을 조사했다. 이는 향후 임대인과 임차인 분쟁 발생시 공정하고 합리적인 분쟁조정 자료로 활용될 예정이다.

서울시에 따르면 작년 통상임대료는 ㎡당 월평균 5만3900원으로 전년(5만4300원)보다 0.7% 가량 낮아졌다. 점포당 평균 전용면적(64.5㎡)으로 환산할 경우 월 평균 348만원이다. 또 평균 보증금은 ㎡당 82만원, 점포당 5289만원이었다. 통상임대료는 월세에다 보증금 월세전환액, 공용관리비를 더해 집계된다.

통상임대료가 가장 높은 곳은 전년과 마찬가지로 ㎡당 월 21만원 수준인 명동거리다. 이어 인사동(9만500원), 강남역(8만9900원), 천호역(8만8800원), 여의도역(8만8700원), 중계동학원가(8만1300원) 등도 월평균 8만원이 넘었다. 이를 점포당 평균 전용면적으로 환산하면 명동거리는 월평균 1372만원, 인사동은 584만원, 강남역은 월 580만원으로 나타났다.

점포별 환산보증금(보증금+월세×100)은 평균 3억 4916만원으로 집계됐다. 상가건물임대차보호법 일부만 적용받을 수 있는 환산보증금 9억원 초과 점포는 4.5%였다.
또 최초 입점할 때 부담한 초기투자비는 평균 1억 5499만 원이었다. 초기투자비 중 임대차 계약 종료 후 임차인이 되돌려 받을 수 있는 보증금은 5172만원이었다.

점포별 운영 실태를 조사한 결과 점포당 평균 전용 면적은 64.5㎡(19.51평), 총영업기간은 평균 10년 4개월, 하루 영업시간 11.5시간, 휴무일 월 3.6일, 직원은 2.4명이었다. 상가형태별로는 개인이 운영하는 독립점포가 87.7%, 프랜차이즈 가맹점·직영점이 12.2%를 차지했다. 점포별 업종은 한식, 중식 등 음식점이 59.7%에 달했다.

서울시는 이번 임대차 실태조사에서 나온 실제 거래임대료 등 최신 정보를 반영해 상가건물임대차분쟁조정에 필요한 '서울형 공정임대료'를 현행화하고, 임대료 증‧감액 조정 등에 활용할 예정이다.

한편 서울시는 지난 2016년부터 임대인-임차인 간 분쟁이 발생할 경우 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회’를 열어 조정에 나서고 있다. 최근 3년간 조정율은 86%로 집계됐다. 분쟁조정위원회는 변호사, 감정평가사, 건축사, 공인회계사, 교수 등 관련전문가 30명으로 구성해 임대료 조정, 계약해지, 권리금 회수, 계약갱신, 원상회복 등 분쟁 사건에 대한 법률검토부터 현장조사 등 임대차 관련 분쟁을 심의 조정하는 역할을 한다.

한영희 서울시 노동·공정·상생정책관은 “사회적 거리두기 완화에 따른 상가임대차 분쟁 증가에 대비해 매출 변동 등을 반영한 합리적인 수준의 공정임대료와 ‘찾아가는 상가임대차분쟁조정위원회’를 운영해 임대인과 임차인이 상생할 수 있도록 적극 지원할 예정”이라고 말했다.

안상미 기자