용산 일대 부동산 지형 대변화 예상…서울의 랜드마크로 부상할 듯 국제업무지구·미군기지 반환·용산공원 등 초대형 사업 본격 채비 대통령실 이전 발표로 기대감 커지며 용산구 아파트값 신고가 행진
대통령 집무실 이전으로 용산 일대는 명실상부한 서울의 중심축으로 거듭날 전망이다.그간 더디게 진행돼 온 대형 개발 사업에 속도가 붙으면서 낙후된 이미지를 벗고 재창조 수준의 근본적인 변화가 예상된다.
향후 부동산 지형의 대변화 속에 서울의 랜드마크로 부상할 것이라는 관측이 나온다.
8일 부동산 업계에 따르면 1970년대 강남 개발이 이뤄지면서 용산은 지리적으로 광화문·여의도·강남 3개 도심의 정중앙에 위치한 서울의 중심축이 됐다.서울의 '노른자위 땅'이자 KTX를 비롯한 교통의 중심지다.
그러나 용산역에 맞닿은 철도 정비창 부지 개발은 좀체 진척이 안 됐고, 미군 기지의 반환이 지연되면서 용산공원 조성 사업도 지지부진한 모습을 보였다.
2000년대 중·후반 용산 철도 정비창 용지와 서부 이촌동(이촌2동)을 대상으로 진행된 용산국제업무지구 개발은 사업비가 31조원에 달하는 초대형 사업이었지만, 개발 주체 간의 갈등과 정치적 지형 변화에 따라 계획이 자주 바뀌면서 표류했다.이로 인해 용산역 주변 철길을 따라 아직도 판자촌이 그대로 남아 있는 등 서부 이촌동의 낙후된 주거·상업시설은 부촌 이미지의 바로 옆 동부 이촌동과 극명한 대조를 이룬다.
또 국가공원으로 추진되는 용산공원 조성 사업은 노무현 정부 시절부터 시작됐지만, 세부 내용을 구체화하는 과정에서 기본 계획이 변경되고 한미 간 협의에 따라 용산 미군기지 반환 일정도 차일피일 미뤄졌다.
당초 정부는 미군으로부터 용산기지 전체를 2016년까지 넘겨받는다는 가정하에 2027년 용산공원을 개장한다는 목표를 세웠으나 작년 말 기지 반환 시점을 특정하지 않은 채 반환 후 7년 이내에 공원 조성을 완료하는 것으로 일정을 수정했다.지금까지 반환받은 용산 미군기지 부지는 21만8천여㎡로, 전체 면적(203만㎡)의 10%를 약간 웃도는 수준에 불과하다.
여기에다 용산은 질곡의 역사 속에 100년 넘게 일본·미국 등 외국 군대가 주둔한 지역적 특성에 더해 동서남북을 가로지르는 노후된 지상 철도로 인해 지역이 단절되고 교통망도 기형적으로 구축돼 있다는 평가를 받고 있다.
김승배 한국부동산개발협회장(피데스개발 대표)은 "서울의 3대 업무지구인 광화문·여의도·강남을 중심부에서 잇는 용산의 개발 지체로 인해 서울의 도시 경쟁력이 시너지를 발휘하지 못하는 상황"이라고 지적했다.
하지만 대통령실 이전을 계기로 용산 개발의 시계가 빠르게 움직이고 있다.
서울시는 지난 3월 발표한 '2040 서울도시기본계획'(서울플랜)을 통해 용산 정비창을 국제업무지구로 조성하기 위한 토대를 마련했으며 현재 세부 계획을 조율 중이다.
또 한미 양국은 조 바이든 미국 대통령의 방한에 맞춰 대통령 집무실 앞 미군기지 터인 사우스포스트의 서쪽 부지에 대한 조기 반환 문제를 협의 중인 것으로 알려졌다.
대통령 집무실 이전으로 용산 일대의 집회·시위와 교통량이 대폭 증가할 것으로 전망되면서 1호선·경의중앙선 등의 지상 철도를 지중화하는 방안도 탄력을 받을 가능성이 커졌다.
오세훈 서울시장은 최근 '용산 르네상스' 관련 한 행사에 참석해 "용산이 대통령 집무실이라는 정치 중심의 공간 이전을 계기로 100년에 한 번 있을까 말까 한 기회를 맞이하고 있다"며 "신용산 시대의 기대와 희망을 새로운 현실로 만들기 위해 서울시는 이달 출범하는 새 정부와 긴밀하게 소통하고 협력하겠다"고 밝혔다.
오 시장은 그러면서 "용산이 수난의 역사를 거듭한 영욕의 땅이라는 이미지를 벗어내고 정치·경제·생태의 삼각 축을 갖춘 미래 서울의 중심으로 도약할 수 있도록 제대로 준비하겠다"고 강조했다.
서울시는 현재 광화문-서울역-용산-한강을 잇는 7㎞ 거리의 '국가상징거리' 조성 사업도 추진 중이다.
이 거리를 보행·역사·문화·스마트 기술이 어우러지는 서울의 대표 공간으로 만든다는 목표다.
전문가들은 용산 개발 사업이 추진 동력을 잃지 않고 제 속도를 내려면 통합적인 체계 마련이 필요하다고 입을 모은다.
김현수 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "조각난 사업들을 통합적으로 관리할 수 있는 시스템이 필요하다"면서 "대통령 직속으로 개발청 수준의 관리기구를 신설해야 수많은 위험과 사업의 경제성을 관리할 수 있을 것"이라고 주장했다.
이희정 서울시립대 도시공학과 교수도 "대통령실 이전에 따라 용산공원 조성, 국제업무단지 조성, 여의도-한강 수변공간 조성 등의 통합관리 체계 마련이 필요하다"고 말했다.
대통령 집무실 이전으로 용산 일대의 정비사업이 빨라지고 교통망이 개선될 것이라는 기대감은 이미 집값에 반영되고 있다.
신용산역 북측 제1구역 재개발 사업은 대통령실 이전 발표가 나오고 약 한 달여가 흐른 시점인 지난달 말에 서울시의 건축 심의를 통과했다.
지하철 4·6호선 삼각지역과 1호선·경의중앙선 용산역과 가까워 교통이 편리한 이 부지에는 지하 7층∼지상 38층 규모의 공동주택 2개 동(324가구)과 지하 7층∼지상 28층 규모의 업무시설 1개 동이 들어설 예정이다.
한국부동산원에 따르면 대통령실 이전 발표 직전까지 6주 연속 하락세를 기록하던 용산의 아파트값은 지난 3월 넷째 주(조사일 기준)에 0.01% 오르며 상승 전환된 데 이어 오름폭이 확대되며 이달 첫째 주에는 0.04%의 상승률을 기록했다.
용산구 신계동 용산e편한세상 전용면적 84.21㎡는 지난달 1일 21억원(10층)에 팔려 역대 신고가를 경신했다.
한강로1가 용산파크자이 전용 123.12㎡는 지난달 6일 매매가격이 처음으로 20억원(16층)을 돌파했고, 이촌동 한강맨션 전용 87.54㎡는 같은 달 21일 33억3천만원(3층)에 매매 계약서를 쓰면서 처음으로 30억원을 넘어섰다.용산에서 영업하는 한 공인중개사는 "대통령 집무실 이전으로 용산 지역 개발 사업이 탄력을 받을 수 있다는 기대감이 커지면서 용산 일대의 아파트들이 신고가를 새로 쓰고 있다"며 "집주인들이 시장에 내놨던 매물을 거둬들이거나 호가를 상향 조정하는 상황"이라고 전했다.