주택임대소득 年 2000만원 이하면 분리과세 유리

김대경의 절세노트

주택을 임대하고 월세 등을 받으면 세무서에 사업자등록을 해야 한다. 주택임대소득은 부가가치세를 내지 않아도 되지만 연 매출(월세와 간주임대료)에 대한 소득세를 다음해 5월 신고·납부해야 한다. 간주임대료는 보증금에 대한 월세 상당액을 뜻한다. 보증금에서 3억원을 뺀 금액의 60%에 연 이자율(1.2%)을 곱해 계산한다.

주택임대소득의 주택 수는 인별 계산을 원칙으로 하되 부부는 합산해 계산한다. 주택 소유자가 여러 명일 땐 지분이 가장 큰 자의 소유로 본다. 만약 지분이 가장 큰 자가 둘 이상이면 각각 소유한 것으로 하되, 합의를 통해 한 명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정할 수 있다. 소수 지분자라도 본인이 받는 연 월세가 600만원 이상이거나 기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 30% 넘게 소유했다면 소수 지분자의 주택 수에 가산한다.

주택 수에 따라 연 매출에 대한 신고 대상을 다르게 적용한다. 주택이 한 채인데 기준시가 9억원 이하인 주택을 임대하고 있다면 비과세 대상이다. 단 해외주택 임대는 가격과 무관하게 신고 대상이다. 기준시가 9억원을 초과하는 1주택자나 2주택자는 월세가 신고 대상이며, 3주택 이상자이면 월세와 간주임대료가 신고 대상이다. 간주임대료의 주택 수를 계산할 때 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하)은 제외한다.

인별 연 매출이 2000만원 이하면 분리과세와 종합과세 중에서 선택해 신고할 수 있고, 2000만원을 초과하면 종합과세로 신고해야 한다. 분리과세는 다른 소득과 합산하지 않고 14%로 계산한다. 종합과세는 이자, 배당, 사업(주택임대 포함), 근로, 연금, 기타소득을 합해 과세표준에 따라 6~45%를 적용한다.

분리과세로 신고하면 연 매출에서 필요경비와 기본공제를 뺀 금액의 15.4%(지방세 포함)를 낸다. 임대등록 등 요건을 충족하면 연 매출의 60%(미충족 50%)를 필요경비로 공제한다. 다른 소득이 많아 종합과세의 높은 세율을 적용받고 있다면 분리과세로 신고하는 것이 유리하다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사