규제 없고 사업기간 절반…'미니 재건축' 뜬다

안전진단·구역지정 생략

166가구 '서초 아남' 조합 설립
"시공사 선정…11월 건축심의"
서울서만 32개 단지 '활발'

조합원 지위양도 제한도 완화
국토부 '15층 제한' 폐지 검토

가로주택정비사업, 소규모 재건축 등 사업 기간이 3~4년인 소규모 정비사업에 대한 규제가 대폭 완화되면서 ‘미니 재건축’으로 주목받고 있다. 소규모 재건축을 추진 중인 서울 광진구 광장동 삼성1차. 한경DB

가로주택정비사업, 소규모 재건축 등 흔히 ‘미니 재건축’으로 불리는 소규모 정비사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 대지 면적 1만㎡(가로주택정비사업은 1만3000㎡) 미만 노후 주거지가 대상인 소규모 정비사업의 사업 기간은 3~4년으로, 10년 넘게 걸리는 일반 재건축의 절반 수준으로 짧다. 정부가 소규모 정비사업장의 조합원 지위 양도 요건을 완화하는 등 일반 재건축보다 먼저 규제를 풀어 주고 있어 서울 강남권 등 인기 주거지에서도 사업 추진 움직임이 확산하는 분위기다.

재초환·분상제 제외…강남서 인기

9일 정비업계에 따르면 서울 서초구 서초동 아남 아파트는 오는 17일 시공사 선정 입찰을 진행할 예정이다. 1989년 준공된 이 아파트는 2개 동, 166가구 규모의 ‘나홀로 아파트’다. 작년 12월 주민 94% 동의를 얻어 조합설립인가를 마쳤다. 조합 관계자는 “상반기 시공사 선정을 거쳐 11월 중 건축 심의를 완료하는 게 목표”라고 했다. 계획대로라면 조합 설립 후 1~2년 만에 재건축 ‘8부 능선’인 사업시행인가를 얻게 된다. 재건축이 완료되면 가구 수는 233가구로 늘어난다.

2020년 정비구역 지정이 해제된 서초구 잠원동 신반포26차(66가구, 1984년 준공)는 소규모 재건축으로 방향을 틀어 조합 설립을 위한 주민 동의서를 걷고 있다. 광진구 광장동 삼성1차(165가구, 1987년 준공)도 지난 2월 광진구로부터 소규모 재건축 조합설립인가를 받았다. 내년 사업시행인가를 받는 게 목표다.

소규모 재건축은 대지 면적 1만㎡ 미만, 200가구 미만이면서 노후 건축물이 전체의 3분의 2 이상인 곳이 대상이다. 일반 재건축과 달리 사업 초기 단계에 해당하는 ‘안전진단→정비구역 지정→추진위원회 구성’ 절차를 거치지 않아도 돼 3~4년가량의 시간을 단축할 수 있다. 사업시행인가와 관리처분계획인가 절차도 동시에 진행된다. 조합 설립 기준으로 현재 서울에서만 32곳이 사업을 추진 중이다.

가로주택정비사업에 뛰어드는 아파트도 늘고 있다. 가로주택정비사업은 도로와 붙어 있는 노후 저층 주거지의 주택을 헐고 그 자리에 소규모 아파트를 짓는 정비사업이다. 재건축 사업의 최대 암초로 지목되는 초과이익환수제를 적용받지 않아 강남권에서 더욱 활발하게 추진되고 있다. 전체 가구의 일부를 공공임대주택으로 채우면 분양가 상한제도 피할 수 있다. 사업 추진 절차는 소규모 재건축과 같다. 강남에선 강남구 대치동 선경3차(54가구, 1990년 준공), 연립주택인 서초구 서초동 낙원·청광연립 등이 가로주택정비사업을 추진 중이다.

조합원 지위 제한 완화 등도 호재

소규모 정비사업으로 10만 가구(수도권 6만5000가구)를 공급하겠다고 밝힌 새 정부는 각종 인센티브를 내놓고 있다. 국토교통부는 최근 소규모 정비사업장에서 ‘5년 소유, 3년 실거주’ 요건을 채우면 조합원 지위를 양도할 수 있도록 도시 및 주거환경정비법 시행령을 개정하기로 했다. 일반 재건축 관련 규정이 담긴 도시정비법은 투기 방지를 위해 조합원 지위 양도 요건을 ‘10년 소유, 5년 실거주’로 설정하고 있다. 조합원 지위 양도 제한이 완화되면 그만큼 입주권이 시장에 많이 풀려 거래가 활성화될 수 있다.

국토부는 가로주택정비사업 활성화를 위해 층수 제한을 전면 폐지하는 방안도 검토 중이다. 현행 법령은 2종일반주거지역의 경우 가로주택정비사업장의 층수를 ‘15층 이하’로 제한하고 있는데, 각 지방자치단체가 지역 여건을 고려해 높이를 결정하도록 한다는 것이다.

부동산업계 관계자는 “대단지 아파트 수준의 프리미엄은 없지만, 강남 등 인기 주거 지역으로 이주하려는 실수요자에겐 소규모 정비사업장이 대안이 될 수 있다”고 말했다.

하헌형 기자 hhh@hankyung.com