갱신요구권…묵시적 갱신…더 까다로워진 주택 임대차계약 종료

곽종규의 자산관리 법률

주택임차인의 갱신요구권을 인정하는 개정 주택임대차보호법이 시행된 지 2년이 돼가고 있다. 개정법이 시행된 2020년 7월 31일 이후 갱신요구권 행사가 많았을 것으로 추측된다.

지금까지 계약갱신요구권을 행사하지 않은 임대차의 경우에도 법에서 정해진 기간 내 임차인이 갱신 요구를 하고, 임대인에게 갱신 거절 사유가 없다면 계약은 갱신될 수 있다. 갱신요구권 행사는 1회만 인정된다. 갱신요구권을 행사해 계약기간을 2년 연장했다면 연장된 기간 만료 시 계약은 종료될 것이라고 생각할 수 있다.

하지만 주택임대차보호법상 계약종료일에 계약이 반드시 종료되는 것은 아니다. 최초 계약 체결이나 갱신으로 인한 종료일이 있더라도 법에서 정해진 기간에 임대인이나 임차인이 갱신을 거절한다는 등의 통지를 하지 않으면 그 계약은 묵시적으로 갱신된다. 이를 묵시적 갱신이라고 한다. 갱신요구권행사에 따른 갱신과는 구별된다.

묵시적 갱신은 갱신요구권과 달리 횟수 제한이 없고 거절 사유가 법에 정해져 있지 않다. 주택임대차가 종료됐는지에 대한 판단은 계약갱신요구권이 행사됐는지, 그에 대한 법정 거절 사유가 있었는지를 확인하는 것뿐만 아니라 갱신요구권이 행사되지 않았다면 묵시적 갱신이 되지는 않았는지도 확인해야 한다.

예를 들어 임대인이 묵시적 갱신 거절 통지를 먼저 했더라도 임차인이 갱신요구권 행사를 하고, 이에 대한 정당한 거절 사유가 없으면 계약은 종료되지 않고 갱신된다. 임차인의 갱신요구권 행사가 없는 상황에서 임대인이 정해진 기간 안에 실거주목적 등 법에서 정해진 사유를 들어 갱신을 거절하면 이는 묵시적 갱신 거절에 의한 계약 종료로 볼 가능성이 크다. 이 경우 임대인이 실제 거주할 목적이 있었는지 등 갱신 거절 사유가 있었는지 다퉈볼 여지조차 없을 수 있다. 갱신 요구에 대한 거절과 달리 묵시적 갱신 거절 시에는 법에서 정한 거절 사유가 따로 없기 때문이다.

계약 종료를 판단하는 데 또 다른 중요한 점은 기간 준수다. 계약을 갱신하든 거절하든 통지가 필요한데, 그 통지는 법에서 정해진 기간 안에 상대방에게 도달해야 한다. 묵시적 갱신 거절과 갱신요구권 행사도 법에서 정해진 통지 기간을 지켜야 한다.

임대인은 ‘임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지’의 기간에 임차인에게 갱신 거절 등의 통지를 해야 한다. 그렇지 않으면 계약은 묵시적으로 갱신된다. 임차인이 갱신 거절을 하려면 ‘임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지’ 통지해야 한다.

임차인의 계약갱신 요구도 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지’의 기간 안에 해야 한다. 참고로 위에서 언급한 ‘6개월 전부터 2개월 전까지’ 또는 ‘2개월 전까지’라는 기간은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다. 그 전 임대차계약은 ‘6개월 전부터 1개월 전까지’ 또는 ‘1개월 전까지’의 기간이 적용된다.

기간 계산 시 시작일은 0시부터 시작하는 경우를 제외하면 초일을 빼고 계산하는 것(초일불산입)이 원칙이다. 0시부터 시작한다면 그날이 기산일이 되고, 오전 11시부터 시작한다면 그 다음날이 기산일이 된다. 종료일은 기산일의 전날이다. 2022년 4월 1일부터 2년간 계약을 체결했다고 가정하자. 시작일이 4월 1일 0시부터라면 계약기간은 2022년 4월 1일 0시부터 2024년 3월 31일 밤 12시까지가 된다.

주택임대차가 종료되는 시점에 계약이 연장됐는지 종료됐는지를 다툴 수 있는데, 기간을 준수해 필요한 통지를 했는지 잘 확인해야 분쟁을 줄일 수 있다.

곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사