부동산 규제 '어퍼컷'…이젠 팔고 사고 숨통 트일까

尹정부 부동산정책 밑그림 나와
분당·일산 등 재개발 활성화 10만 가구 공급
'1기 신도시 정비사업 마스터플랜' 연내 착수

생애 첫 주택 구입자 LTV 80%로 상향조정
종부세 완화 등 세부담 경감 공약대로 추진

소형주택 추첨제 물량 확대…2030에겐 기회
85㎡ 이상 가점제 80%로…중장년층 관심둘 만

분당 시범현대아파트 한경DB

윤석열 정부가 앞으로 5년간 펼칠 부동산 정책의 밑그림이 공개됐다. 대통령직인수위원회는 지난 3일 ‘110대 국정과제’를 통해 재건축·재개발 규제를 풀어 민간 주택 공급을 확대하겠다는 계획을 발표했다. 경기 성남시 분당, 고양시 일산 등 1기 신도시의 정비사업 활성화를 위해 연내 마스터플랜 수립에 들어가기로 했다. 또 무주택자의 ‘내 집 마련’ 문턱을 낮추는 대출 규제 완화와 종합부동산세 등 세금 부담 경감 방안도 윤석열 대통령의 공약대로 추진하겠다는 뜻을 밝혔다.

부동산 전문가들은 국정 과제에는 빠졌지만 새 정부 출범 초기 ‘15억원 초과 주택 대출 금지’ 폐기 등 규제 완화 방안이 추가로 나올 가능성이 높다고 보고 있다. 규제 완화 정책이 단기적으로 집값 상승을 가져올 수 있는 만큼 무주택자라면 그 전에 주택 구입을 서두르는 게 좋다는 조언이 나온다. 새 정부가 소형 주택 추첨제 물량을 늘리기로 한 만큼 청약 가점이 낮은 20~30대 젊은 층은 추첨제 청약 물량을 노려볼 만하다.

○“다주택자 매물 슬슬 풀릴 것”

새 정부는 생애 첫 주택 구입자의 담보인정비율(LTV) 상한을 현행 70%에서 80%로 상향 조정하기로 했다. 생애 첫 집이 아닌 경우 지역과 상관없이 LTV를 70%로 하기로 했다. 다주택자의 주택담보대출을 일부 허용하는 방안도 국정과제에 담겼다. 애초 거론되던 DSR(총부채원리금상환비율) 완화는 빠졌다. DSR 규제는 그대로 유지하되, 청년을 대상으로 DSR 산정 때 ‘미래 소득’을 반영해 대출 한도를 늘리는 방안을 검토 중이다.

종부세 완화 등 세제 관련 공약도 그대로 반영했다. 종부세의 경우 중장기적으로 재산세와 통합하되, 올해는 세 부담 경감을 위해 종부세를 매기기 전 공시가격에 곱하는 공정시장가액비율을 100%에서 95%로 낮출 것으로 보인다. 지난 10일부터 1년간 유예한 다주택자 양도소득세 중과는 장기적으로 원점에서 재검토하기로 했다.

전문가들은 양도세 중과 유예 정책 시행으로 다주택자뿐 아니라 1주택자와 일시적 2주택자도 이사하기 수월해지면서 꽉 막혔던 주택 거래가 살아날 것으로 내다봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1주택자에겐 ‘갈아타기’를 시도할 좋은 기회”라며 “무주택자에게도 내 집 마련 기회가 올 것”이라고 했다. 다만 기준금리 인상에 따라 오르는 대출 금리는 부담이다. 자금 조달 계획을 꼼꼼하게 세울 필요가 있다.

부동산업계에서는 15억원 초과 주택 대출 금지도 완화될 가능성이 있다고 보고 있다. 2019년 ‘12·16 부동산 대책’으로 시행된 이 조치는 “대출 끼고 집을 사는 실수요자만 규제하고, 갭투자(전세 끼고 집 매입)하는 ‘현금 부자’는 방치했다”는 비판을 받고 있다.

○1기 신도시 개발 가시화

1기 신도시 정비사업 활성화도 핵심 주택 공급 정책으로 추진한다. 특별법 제정을 통해 분당·일산·평촌·산본·중동 등 수도권 1기 신도시 다섯 곳에 10만 가구 이상을 공급한다는 방침이다. 특별법에는 1기 신도시의 주거지 용적률 상한을 300%로 높이고, 역세권 등 고밀 개발이 필요한 일부 지역은 최고 500%까지 완화하는 방안이 담길 것으로 예상된다. 1기 신도시 특별법은 이미 분당구를 지역구로 둔 의원들이 초안을 마련한 상태다. 심교언 인수위 부동산 태스크포스(TF)팀장은 국정과제 발표 당시 “올해 말이나 내년 초 마스터플랜을 통해 종합발전계획을 구상하고, 질서 있게 재정비할 것”이라고 했다.

다만 특별법이 제정되기까진 상당한 시일이 걸릴 것이란 관측이 많다. 이은형 연구위원은 “외부 연구용역과 공청회 등을 거쳐 최종 입법 단계에 들어가기까지 최소 1년 이상 시간이 걸릴 것”이라고 했다. 1기 신도시 아파트의 재건축을 추진하려면 도로, 수도, 학교 등 인프라 확충 방안이 마련돼야 한다. 수원시, 용인시 등 수도권 다른 지역과의 형평성 문제도 풀어야 할 과제다.

1기 신도시들은 재건축 활성화 기대로 최근 집값 상승세가 가팔라지고 있다. 부동산R114에 따르면 5월 첫째주 1기 신도시 다섯 곳의 아파트값 상승률은 0.06%로 작년 11월 셋째주 이후 23주 만에 가장 높은 수준을 나타냈다. 권일 부동산인포 리서치본부장은 “특별법의 규제 완화 수위가 1기 신도시 주민들 기대에 못 미치면 집값이 꺾일 수 있다”며 “기대에 편승해 섣불리 투자에 나서는 것은 피해야 한다”고 조언했다.

○20~30대, 추첨제 물량 노려볼 만

청약 가점이 낮은 20~30대 젊은 층은 하반기 이후 추첨제 청약 물량을 눈여겨볼 필요가 있다. 새 정부는 연내 소형 주택의 추첨제 물량을 늘리는 방안을 추진하기로 했다. 서울 등 투기과열지구에선 현재 100% 가점제로 청약을 진행하는 전용면적 85㎡ 이하 주택을 60㎡ 이하와 60㎡ 초과~85㎡ 미만 두 구간으로 나눠 각각 가점제 40%, 추첨제 60%와 가점제 70%, 추첨제 30%로 공급하겠다는 구상을 내놨다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자도 이달 초 국회에 낸 인사청문회 서면 답변에서 “현행 청약 제도는 청년층의 청약 당첨이 제한되는 측면이 있다”며 제도 개편 필요성을 언급했다. 추첨제 물량 확대는 국토부 시행령 개정만으로 가능해 이르면 올 3분기부터 실시될 것으로 예상된다.

가점을 차곡차곡 쌓아온 중장년층에는 중대형 주택 청약 기회가 넓어질 전망이다. 전용 85㎡ 이상의 경우 가점제 비율을 현행 50%에서 80%까지 높이고, 추첨제 비율은 20%로 낮추는 방안이 검토되고 있다.

하헌형 기자 hhh@hankyung.com