다주택자 1년간 양도세 중과 유예…집 팔 때 손해 덜 보려면
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부동산 절세방법 (30)새 정부가 출범한 지난 10일부터 양도소득세가 대폭 완화됐다. 기획재정부는 소득세법 시행령 개정안을 발표하고, 이날부터 적용하기로 했다. 다주택 양도세 중과를 1년간 배제하고, 1가구 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도를 폐지하는 내용이다. 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 비과세 요건도 완화한다. 바뀌는 양도세 내용과 대처법에 대해 살펴본다.
첫째, 이달 10일부터 2023년 5월 9일까지 1년간 한시적으로 양도소득세 중과세가 유예된다. 현재 양도소득세 기본세율은 6~45%다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%, 3주택 이상자는 30%를 더한 세율이 적용된다. 가령 3주택자가 15년 보유하고 10억원이 오른 주택을 팔 경우 중과세 양도세는 7억5000만원이 넘는다. 유예기간에 팔면 2억8000만원 수준으로 세금이 줄어든다.여러 채를 가진 다주택자라면 양도 시기도 추가로 고려해야 한다. 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지 발생한 양도차익을 모두 합해서 매긴다. 한 해에 집을 여러 채 팔면 세율이 급격히 올라간다. 가령 양도차익이 각각 5000만원인 집 두 채를 같은 해에 팔면 양도차익은 모두 1억원이다. 세율은 35%로 총 2114만7500원의 세금을 내야 한다. 이럴 때는 한 채의 잔금일을 다음해 1월 1일로 미루는 것도 방법이다. 그러면 양도차익이 5000만원이므로 세율은 24%가 된다. 한 채당 679만8000원만 내면 된다. 두 채니까 1359만6000원. 한 해에 두 채를 팔 때보다 총 655만1500원을 아낄 수 있다.
둘째, 양도세 중과유예 기간에는 다주택자도 장기보유특별공제가 적용되는 점을 알아두면 유익하다. 원래 양도세 중과세가 적용되면 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 하지만 양도세 중과유예 기간에는 다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있게 된다. 공제율은 3년 보유 시 6%부터 보유기간 1년당 2%씩 늘어나 15년 이상 보유하면서 최대 30%가 적용된다.
집을 팔 때는 계약서를 쓰기 전에 보유 기간을 확인하고 잔금일을 정하는 게 좋다. 가령 2017년 6월 15일에 산 아파트를 팔면서 2022년 6월 13일에 잔금을 받으면 장기보유특별공제율이 8%다. 그런데 하루 뒤인 6월 14일에 잔금을 받으면 만 5년의 보유기간을 채우게 돼 10%를 받을 수 있다.셋째, 1가구 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도가 폐지된다. 현행 세법은 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해 최종적으로 1주택자가 된 날부터 비과세 보유·거주기간을 다시 산정한다. 따라서 2주택자가 한 채를 팔고, 남은 한 채를 비과세하려면 2년을 추가로 보유·거주해야 한다. 하지만 개정 규정에 따르면 주택 수와 상관없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 비과세가 적용된다. 2주택자가 한 채를 중과 유예기간에 일반과세로 양도한 뒤 남은 주택을 1주택이 된 시점에 즉시 양도해도 비과세를 적용받을 수 있다.
넷째, 조정대상지역 내 일시적 2주택 비과세 요건이 완화된다. 현행 규정은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역인 경우에는 신규 주택 취득일부터 1년 내 종전 주택을 양도하고, 가구원 전원이 신규 주택으로 전입해야 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있다. 하지만 개정 규정에 따르면 조정대상지역 내 일시적 2주택의 경우 종전 주택 양도 기간을 1년에서 2년으로 연장하고, 신규 주택 전입 요건을 삭제했다. 이에 따라 1주택자가 전세를 끼고 신규 주택을 사더라도 2년 안에만 종전 주택을 팔면 세금을 면제받을 수 있다.
이승현 진진세무회계법인 대표