대출금 등 채무 포함해서 자녀에게 부동산 증여하면 절세 가능

부동산 절세방법 (31)

최근 자산가들 사이에서 부담부증여와 가족 간 저가양도에 대한 관심이 증가하고 있다. 세법 개정으로 절세 효과가 높아졌기 때문이다. 부담부증여와 저가양도를 통한 절세법에 대해 알아본다.

부담부증여란 부동산을 증여할 때 임차보증금이나 대출금 등의 채무를 포함해서 증여하는 것을 말한다. 증여세를 계산할 때 채무는 빼주기 때문에 증여세 부담이 줄어든다. 예를 들어 성인 자녀에게 10억원짜리 집을 증여하면 자녀는 증여세만 2억2500만원을 내야 한다. 반면 10억원의 주택에 6억원의 전세보증금을 포함해서 부담부증여를 하면 실제 증여된 재산은 4억원으로 보아 증여세가 6000만원으로 줄어든다. 이처럼 부담부증여는 증여세를 크게 줄여주지만, 단점도 있다.

부담부증여 채무 부분에 대해서는 유상으로 양도한 것으로 보아 양도세가 매겨진다. 기존에는 다주택자가 조정대상지역의 주택을 부담부증여하면 양도세 중과세율이 적용돼 일반증여보다 오히려 세금 부담이 커지는 경우가 많았다. 하지만 5월 10일부터 1년간 양도세 중과 유예기간에 부담부증여를 하면 양도세가 일반세율로 과세되므로 세금이 줄어든다.

한편, 부담부증여의 절세 효과를 가장 극대화하는 방법은 1가구 1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세에 해당하는 주택을 부담부증여하는 것이다. 부담부증여도 양도세 비과세 규정이 적용되기 때문에 비과세 요건을 갖춘 주택을 부담부증여하면 증여세와 양도세 모두 줄어들게 된다.

그런데 5월 10일 이후 양도분부터 1가구 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도가 폐지돼 비과세를 적용받기가 쉬워졌다. 기존에는 다주택자가 양도세 세금을 면제받으려면 다른 주택을 모두 양도하고 최종 1주택만 보유하게 된 날부터 보유·거주기간 2년을 새롭게 채워야 했다. 반면 앞으로는 주택의 실제 보유·거주기간으로 비과세 요건을 판단한다. 따라서 다주택자도 다른 주택을 팔고 나면 마지막 주택은 즉시 세금을 면제받을 수 있게 됐다. 게다가 1주택 상태에서 자녀에게 증여하면 취득세 중과도 피할 수 있다. 또 조정대상지역 내 일시적 2주택 비과세 요건도 완화돼 신규 주택 취득 후 2년 내 종전 주택을 팔면 전입 요건 없이 세금을 면제받을 수 있게 돼 활용도가 더욱 높아졌다.

다음으로 자녀에게 주택을 시세보다 저가에 양도하는 방법이다. 세법에서는 가족 간에 시가보다 싸게 거래하는 경우에는 이익을 본 사람에게 정상가액과 거래액의 차이에 대해 증여세를 매긴다. 증여세법상 정상가액은 ‘시가 ±30% 내 금액’을 말한다.(시가의 30%가 3억원을 넘으면 ±3억원을 한도로 한다)

따라서 가족 간에 시세 10억원짜리 아파트를 30% 이내인 7억원에 팔면 증여세가 매겨지지 않는다. 만약 5억원에 팔면 정상가액을 벗어난 2억원(7억원-5억원)에 대해 증여세를 매긴다. 반면 양도세에서는 특수관계자인 자녀와 정상가액을 벗어난 금액으로 거래하면 시가로 양도세를 매긴다. 양도세에서 정상가액이란 증여세와 달리 ‘시가 ±5% 내 금액’을 말한다.(시가의 5%가 3억원을 넘으면 ±3억원을 한도로 한다) 가령 가족 간에 시세 10억원의 아파트를 5% 이내인 9억5000만원에 거래하면 괜찮지만 5억원에 거래하면 시가인 10억원으로 양도세가 매겨진다. 이때에도 중과 유예기간에는 일반세율로 양도세를 계산하고, 만약 1가구 1주택 또는 일시적 2주택 비과세에 해당하는 주택이라면 12억원까지는 양도세가 없으므로 절세 효과가 크다.

단, 일시적 2주택 비과세는 동일 세대원에게 부담부증여 또는 양도하는 경우에는 비과세가 적용되지 않으므로 주의해야 한다.

이승현 진진세무회계법인 대표