재건축 조합·건설사 분쟁으로 계약 해지…조합원들 큰 손해 볼 수도

최근 재건축 조합원 K씨는 조합과 시공자(건설사) 사이에 분쟁이 발생했다는 사실을 알게 됐다. 건설사에 잘못이 있어 조합이 시공자로 선정된 건설사와 도급계약을 체결하지 않는다는 것이었다. 게다가 조합은 건설사가 납부한 입찰 보증금 수백억원을 반환하지 않고 몰취하기로 한 상황이었다.

K씨는 과연 조합과 조합원에게는 아무런 손해가 발생하지 않는 것인지, 건설사가 이대로 순순히 물러날 것인지 의문이 들어 재건축 전문 변호사 A에게 자문했다. 자문 결과는 ‘조합과 조합원이 건설사에 물어줄 돈이 천문학적일 수 있다’는 의외의 내용이었다.

재개발·재건축 조합은 건설사와 시공 도급계약을 체결할 때 보통 몇 가지 제한 사항을 둔다. 장래 시공이 제대로 되지 않을 때 그 책임을 건설사에 지우기 위한 내용이다. 건설사가 입찰 참여 규정을 위반한 경우에는 수백억원의 입찰보증금이 조합에 귀속된다는 점과 건설사가 정당한 사유 없이 3개월 내 도급계약을 체결하지 않았을 때 입찰보증금이 조합에 귀속된다는 내용이 대표적이다. 그뿐만 아니라 건설사가 시공자 선정을 위한 모든 총회비용을 부담할 의무가 있다는 내용마저 포함된다.

이와 같은 계약 내용을 근거로 재개발·재건축 조합은 분쟁이 발생한 건설사와 계약을 해지하면서도 조합원에게는 아무런 손해가 없을 것이라고 안내한다. 특히 조합의 집행부와 갈등을 빚는 비상대책위원회(비대위)에서 이런 논리를 자주 내세우고 있다.

그러나 재개발·재건축 조합이 명백한 이유 없이 건설사와 시공자 도급계약을 해지하거나, 도급계약을 체결하지 않는다면 조합이나 조합원에게 적지 않은 부담이 발생할 우려가 있다.

K씨 조합은 건설사가 입찰 과정에서 부정행위를 저질렀고, 건설사가 차일피일 도급계약을 미뤘으니 모든 책임은 건설사에 있다는 입장이었다.

최근 법원이 서울의 재건축 조합과 e편한세상 아파트를 시공하는 DL이앤씨 사이 계약 해지 사건을 둘러싼 분쟁에 대해 선고한 판결이 있어 유사한 사례로 고민하는 조합원들은 참고할 만하다.

이 사건의 재건축 조합은 건설사가 공사도급계약에 성실히 임하지 않았으므로 입찰보증금 전부를 몰취해야 한다는 입장이었다. 반면 건설사는 조합이 공사의 설계 상당 부분을 추가하거나 변경해 달라고 요구해 조합과 건설사가 협의해야 할 사정이 생겼다고 주장했다. 하지만 조합이 공사도급계약 체결을 위한 협의에 성실히 응하지 않았고 건설사가 부당한 조건을 내세운 사실은 없었다고 항변했다. 이에 대해 법원은 재건축 조합이 일방적으로 계약 체결을 거절한 책임이 더 크다고 보고 재건축 조합의 주장 대부분을 배척했다.

결국 법원은 건설사의 책임으로 재건축 조합과의 공사도급계약이 체결되지 못한 것이 아니므로 재건축 조합이 건설사에 입찰보증금과 그에 따른 지연손해금마저 반환해야 한다고 판결한 것이다.

시공자 해지나 공사도급계약 체결 거부는 뚜렷한 이유가 없는 경우 조합 집행부와 비대위 사이에 분쟁의 빌미가 된다. 만일 명백한 이유 없이 건설사와 시공자 도급계약이 해지된다면 그 손해는 수십억원에서 수백억원의 부메랑으로 조합과 조합원에게 돌아올 수 있다. 이런 사실을 참고해 무턱대고 시공사에 대한 계약을 해지하거나 계약 체결을 거부하기보다는 재개발·재건축 조합 전체와 조합원의 득실을 따져 신중히 결정할 필요가 있다.

고형석 법률사무소 차율 대표변호사