[힘이 되는 부동산 법률] 매매계약 깨져도 계약금 반드시 포기해야 하는 것은 아니다.

최근 서울 강남지역을 중심으로 집값이 폭락하면서 매매 계약금만 주고받은 상태에서 매수인이 계약을 해지하는 사례도 종종 발생하고 있다. 집값이 계약금보다 더 떨어지자 매수인들의 계약포기가 속출하고 있는 것. 일반적으로 이런 경우 매수인은 계약금을 못 돌려받는 것으로 많은 사람들이 알고 있다. 하지만 반드시 그런 것은 아니다. 경우를 나누어 살펴보자, 계약금을 지급한 매수인이 스스로 지급한 계약금을 포기하고 계약의 구속에서 벗어나려고 할 때는, 매수인으로서는 지급한 계약금반환을 포기해야 한다. 이는, 민법 제565조에 따라 계약금은 해약금으로 추정되어 매수인이 계약금만 지급된 단계에서 계약에서 스스로 벗어나기 위해서는 민법상 해약금조항에 따라 계약금반환을 포기해야 하기 때문이다.


반면, 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해제한다는 의사표시를 매도인에 대해서 적극적으로 하지 않을 경우, 매도인으로서는 매수인의 계약위반을 이유로 계약을 해제하게 되는데, 이 경우 계약불이행의 책임은 응당 매수인에게 있으므로 계약해제는 당연히 적법하지만, 이 경우라고 하더라도 매도인이 계약금을 당연히 몰수할 수 있는 것은 아니라는 것이다. 이 점에 대해 많은 사람들의 오해가 있다. 후자의 경우에는, 매수인이 스스로 계약에서 벗어나기 위해서 계약금반환을 기하는, 민법상 해약금조항이 적용되지 않기 때문이다. 이 경우 계약금을 몰수하기 위해서는 계약에서 손해배상의 예정(위약금)조항이 반드시 규정되어 있어야 한다.
그런데, 일반인으로서는 매수인이 중도금잔금을 지급하지 않을 경우 매도인으로서는 계약금을 당연히 몰수할 수 있다고 오해하고 있을 뿐 아니라, 시중에 유통되는 표준계약서상에도 손해배상의 예정(위약금)조항이 기재되지 않은 경우가 많다는 것이다(이러한 잘못된 표준계약서에는, 해약금 조항을 손해배상의 예정(위약금)조항으로 착각하고서 기재되어있는 경우가 종종 있다). 만약 계약서상에 손해배상의 예정조항이 없다면, 매도인으로서는 매수인의 계약위반으로 인하여 매도인이 입은 구체적인 손해를 입증해야만 손해배상을 받을 수 있는데, 실무상으로 구체적인 손해의 입증은 매우 곤란한 경우가 많다는 점에 문제가 있다.
따라서, 매도인의 입장에서는 매수인이 계약을 이행하지 않고 있을 때 계약을 해제하고 계약금을 몰수하고자 한다면 계약서내용을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있는 것이다. 만약, 손해배상의 예정조항이 기재되어 있지 않으면 매수인으로부터 계약금을 포기한다는 각서를 받아두거나, 아니면 계약해제를 하지 않고 중도금, 잔금지급청구소송을 제기해야 하는 것이다. 결국, 해약금조항과 손해배상의 예정조항이 어떻게 차이가 있는지를 알아둘 필요가 있는데, 계약이행에 착수하기 이전(일반적으로, 계약금만 지급된 단계)에 해약을 원하는 계약 당사자가 계약금으로 정한 정도의 금액을 스스로 포기하고 임의로 계약을 해약할 수 있다는 문구가 해약금조항이고, 계약당사자가 계약을 이행하지 않으면 계약금상당의 손해배상책임을 진다는 문구가 손해배상의 예정조항이다.


-최광석 변호사 525-4429 (www.lawtis.com)-