압도적 3대뷰…강남 넘어 맨해튼 뺨칠 곳 [집코노미TV]

[집터뷰 3.0]장인석 착한부동산투자연구소 대표
“강남보다 한 수 위”…용산 재개발 총정리

▶서기열 기자
서부이촌동에 대해서 얘기할 때 아까 잠깐 언급하시긴 했는데 국제업무지구도 빼놓을 수 없을 것 같아요. 현재 진행 상황은 어떤가요?

▷장인석 대표
국제업무지구 같은 경우는 이제 한번 가보셔야 되는데 그 용산역 뒤편으로 해서 이제 원효로를 갈 때 그 구름다리 같은 게 있어요. 그걸 넘어가면 이제 쫙 보이거든요. 그러면 어느 정도로 넓은지 이게 알게 되는데. 저도 이제 부동산을 하고 있는 사람이지만 저한테 이제 물어봐요. 국제업무지구 저거 개발되겠냐 안 될 거다 이렇게 물어보는데 제가 볼 때는 좀 한심한 질문이에요. 거기가 땅값이 1억이 다 넘는 곳인데 15만 평 정도 됩니다. 그걸 그냥 지금 비워놨어요.

▶서기열 기자
그렇죠. 비워놓은지 꽤 됐잖아요.

▷장인석 대표
벌써 한 13~14년 됐죠. 그러니까 2008년에 무산되고 나서는 지금. 그래서 근데 저는 그러죠. 이거 뭐 내버려 둘 일이 없다. 말이 안 된다.

▶서기열 기자
그렇죠. 땅의 소유자 입장에서는 이거 어떻게라도 굴려야겠죠.

▷장인석 대표
우리나라의 돈 많은 부동산 기업이 한두 개입니까. 노리고 있는 거죠. 그래서 이거는 저는 무조건 개발되는데. 다만 시기가 언제냐 그것이 문제인데 저는 이제 지금이 이제 찬스가 왔다고 보는 거죠. 오세훈 시장은 뭔가 좀 업적을 남기셔야 되지 않겠어요. 그러다가 또 대통령도 지척에 왔는데 저거 그냥 아무것도 없는 황무지로 놔눈다는 건 말이 안 되잖아요. 그래서 지금 제가 알기로는 거기가 이제 정비창이었지 않습니까.

▶서기열 기자
그렇죠 용산 정비창.

▷장인석 대표
지금 정비창을 지금 비워놨는데 정비창 개발을 위한 마스터플랜을 수립하려고 용역을 벌써 줬대요. 그래서 용역이 끝났답니다. 그래서 그 세부 계획만 지금 서울시에서 검토 중이기 때문에 그게 끝나면 아마 이제 발표를 하는데 그 발표가 아마 오세훈 시장이 재선되고 나서 발표하지 않겠냐 이렇게 지금 예상을 합니다.

▷장인석 대표
지난번에 여기를 통 개발로 해가지고 한 방에 개발을 하려고 그랬잖아요. 그러다 보니까 돈도 많이 들고 이권이 너무 많이 걸렸어서 안 됐잖아요. 그래서 지금은 이런 얘기가 나옵니다. 그러니까 구역별로 단계적인 개발을 추진한다.

▶서기열 기자
좀 쪼개서.

▷장인석 대표
그렇죠. 여러 개 개로 쪼개가지고. 왜냐하면 거기가 15만 평이니까요. 이제 호텔 상업지구도 만들 수 있고, 쇼핑몰지구 또 청년원가주택도 만든다는 거 아니에요. 그런 것도 넣고 이렇게 해가지고 하는데 단계적으로 하는 거죠. 그렇게 되면 이제 한꺼번에 안 해도 되니까 그런 식으로 한다는 얘기가 있어요.

▶서기열 기자
단계적으로 구역별로.

▷장인석 대표
상업지구와 주택지구를 혼합해서 그래서 어쨌든 여기가 이게 들어가게 되면 이제 여기가 핵이 되는 거예요.

▶서기열 기자
그래서 그러면 국제업무지구는 그런 식으로 쪼개서.

▷장인석 대표
진행이 될 수 있을 거라고 봅니다.

▶서기열 기자
그런 식으로 진행이 되면 속도가 좀 붙을 수 있겠네요. 이것도 근데 결국에는 용산 마스터플랜 안에 같이 들어가야 되지 않을까요.

▷장인석 대표
그렇죠. 마스터 플랜이 나와줘야 돼요. 그래서 한 덩어리로 가야 난개발을 방지할 수 있거든요.

▶서기열 기자
또 이제 그렇게 얘기를 쭉 하셨는데 방금 청파동 얘기하셨습니다. 그래서 다음 질문이 사실 재개발이 예상되는 지역 가운데 청파동 후암동 갈월동 이런 지역에 대해서 좀 얘기를 해보면 좋을 것 같아요.

▷장인석 대표
지금 청파 1구역이 5월달에 서울시 도시계획위원회에서 심의가 통과돼서 조만간 정비구역 지정을 하는데 이게 아마 용산에서 거의 한 7~8년 만에 처음 지정되는 거라고 그래요.

▶서기열 기자
청파동 1구역. 그리고 2구역도 이슈가 좀 있죠?

▷장인석 대표
청파 1구역이 이제 청파동 2가 106번지 일대인데요. 한 700세대 정도 지을 건데. 그래도 이제 구역 지정이 되면 또 이제 앞으로 또 해야 될 게 이제 조합 설립하고 이렇게 또 있지 않습니까. 그래도 구역 지정하는 데 시간이 많이 걸렸어요. 그리고 청파 1구역에서 조금 위쪽으로 올라가면 청파동 1가죠. 89- 18번지인데 여기가 8만7000 정도 되니까 청파 1구역에 한 34배 정도 돼요. 여기가 2021년 12월달에 신속통합기획 재개발 구역으로 유일하게 용산구에서 선정이 됐어요.

▶서기열 기자
신통기획에 딱 됐군요.

▷장인석 대표
그래서 지금 토지거래 허가로 묶여 있죠. 그리고 이제 여기가 지금 문제는 뭐냐 하면 토지 등 소유자가 한 1500명 정도 되는데.

▶서기열 기자
많네요.

▷장인석 대표
그동안에 이제 빌라 업자들이 신주 빌라를 많이 지었어요.

▶서기열 기자
맞아요. 제가 10여 년 전에 막 거기에 자취방 얻으려고 원룸 구하려고 다녔는데 이렇게 원룸을 많이 지은 신축 빌라들이 되게 많았어요.

▷장인석 대표
원룸 투룸 많이 지었는데 이게 또 다 팔렸어요.

▶서기열 기자
그럼 각자 소유주들이 다 있다는 거네요.

▷장인석 대표
왜냐면 사놓으면 어쨌든 재개발이 되든 안되든 오른다 이렇게 보는 거예요.

▶서기열 기자
그렇죠 용산 자락이니까

▷장인석 대표
그래서 지금 요게 지구 지정을 지금 아직은 못 했어요. 이제 후보지로만 선정된 거잖아요. 지구 지정을 하면 이제 조합 설립하고 해야 되는데 이분들 반발이 지금 만만치 않죠. 그래서 지구 지정이 과연 되겠느냐도 관건이에요.

▶서기열 기자
그러니까 이게 초기 단계. 사실 이 말씀하신 것처럼 이 지역이 재개발 이슈는 수요는 굉장히 높은데 이게 그동안 속도가 느렸던 이유는 이렇게 너무 많은 소유주들이 있어서 이렇게 봐야할까요?

▷장인석 대표
있었고 여러 가지 이유가 있었는데요. 어쨌든 박원순 시장 때는 재개발을 신규로 허용해주는 분위기가 아니었어요. 그러다 보니까 재개발 진행이 잘 안 되잖아요. 또 재개발이 그때는 좀 인식이 안 좋았어요. 왜냐하면 투기 세력들이 들어와서 원주민들을 다 쫓아내고 집값 땅값을 올린다. 그리고 동네 고유한 분위기를 없애버리고 획일적인 아파트를 짓는다 이렇게 해가지고 좀 부정적이었잖아요.

그런데 결국 아파트값이 폭등하면서 그래도 결국은 아파트야. 이런 관심들이 이제 가지니까 어쩔 수 없이 이제 민주당 말기에 아파트 공급을 해주기로 하면서 이제 공공 재개발이나 신속통합 이런 게 나오게 된 거잖아요. 그래서 여기 같은 경우도 이제 해줘야 될 정도로 해서 이제 신속통합기획에 선정됐는데 문제는 권리 산정 기준일을 미리 당겨서 이제 해놓은 거죠.

왜냐하면 이걸 아직 구역 지정이 안 됐는데 이걸 재개발을 해준다고 그러면 이제 가격이 오르고 서로 이제 팔고 사고 난리가 나잖아요. 그래서 했는데 문제는 건축 허가를 받아서 관공서에서 건축 허가 받아가지고 땅을 사가지고 건축을 받아서 집을 지었단 말이에요. 집을 지어가지고 또 분양을 했단 말이에요. 일반인들한테. 뭐 물론 투기 목적이든 집이 거주할 목적이든 분양을 받았는데 어느 순간부터 준공된 거는 현금청산이고 어느 순간까지는 아파트를 준다 그러니까 이거 뭐 어떻게 된 거냐 이래가지고 지금 난리죠.

▶서기열 기자
그렇죠. 그 이후에 산 사람들은 이제 반발이 엄청 클 수밖에 없는 거죠.

▷장인석 대표
저 같아도 이건 그냥 수긍을 못 할 거 아니겠습니까.

▶서기열 기자
그렇죠 현금청산 당하면 이거 얼마나 아까워요.

▷장인석 대표
아깝죠. 옆집은 아파트 받는데.

▶서기열 기자
그러니까요. 그런 이슈가 있군요. 그래서 그런 식으로 조금 그런 이슈들 때문에 좀 속도가 더디고 아직도 넘어야 될 산들이 많다. 이렇게 봐야 되겠네요.

그렇다면 말씀하신 것처럼 청파동 후암동 갈월동 이쪽 서울역 인근 이 지역에서 따진다면 대장주 대장주는 어디라고 볼 수 있을까요.

▷장인석 대표
이게 좀 사실 애매한 것이 청파동은 이제 좀 층수가 좀 더 올라갈 수가 있어요.

▶서기열 기자
그래요?

▷장인석 대표
네. 서울역을 가운데다 두면 양쪽으로 이렇게 나눠지는데. 후암동은 남산이 이제 뒤에 있어가지고. 또 어떤 남산이라는 특수한 환경이 있긴 있지만 후암동은 지금 층수를 지금 못 올려요. 12층 이상.

▶서기열 기자
12층.

▷장인석 대표
고도제한에 걸려 있기 때문에. 바로 남산 밑에 있지 않습니까.

▶서기열 기자
그렇죠 바로 남산 자락이니까.

▷장인석 대표
후암동이 특별계획구역으로 지정된 게 2001년입니다.

▶서기열 기자
2001년이면 20년이 넘은 거네요.

▷장인석 대표
그 특별계획구역이라는 게 우리가 흔히 말하는 기본 계획 수립한 거죠. 그러니까 정비예정구역이라고 그러는데. 그러고 나서 이제 정비구역 지정하고 정비계획 수립을 해야 되는 거예요. 그런데 그거를 지금 7개 획지가 있습니다. 아파트를 일곱 군데를 지을 수 있는데 그 중에서 한 군데만 정비구역으로 지정됐어요.

▶서기열 기자
그래요? 20년 됐는데.

▷장인석 대표
나머지 6개 구역은 그냥 정비예정구역이에요.

▶서기열 기자
아직도.

▷장인석 대표
그런데 가격은 어마어마하게 올랐죠.

▶서기열 기자
용산이니까.

▷장인석 대표
네. 그러니까 이제 우리 투자자들이 저한테 문의를 하면 입지가 좋죠. 사실은.

▶서기열 기자
후암동이.

▷장인석 대표
사고싶은 마음은 있는데 지금은 또 사셔가지고요 한 15년 기다리셔야 해요.

▶서기열 기자
앞으로도 15년.

▷장인석 대표
왜냐하면 지금 구역지정이 안 됐으니 깜짝 놀라는 거죠. 프리미엄이 적어서 가격이 싸면 그냥 들고 그냥 묻어버리면 되는데 P(프리미엄)가 지금 여기가 뭐 5억에서 10억 이렇게 붙어 있습니다. 그래서 저 같으면 좀 생각 좀 다시 해보겠습니다. 이렇게 하거든요. 그래서 지금 어쨌든 후암동도 지금 현재 그런 상태예요.

그래서 마스터플랜이 나와야 여기도 지금 재개발이 지금 활성화되지 않겠느냐 보는 겁니다. 그리고 여기분들은 이미 고도제한 때문에 서울시하고 협의를 해서 안 됐거든요 그동안에. 그래서 그럼 우리 안 하겠다. 이렇게 되는 게 많아요. 그래서 지금 여기도 지금 고도제한이 좀 풀려야 되는데 그게 풀리겠느냐 남산이 용산구민의 것만은 아니잖아요. 그러니까 서울시 전체 근데 아마 남산을 살리는 쪽이 아마 좀 더 투표가 많지 않을까 싶은데요.

▶서기열 기자
그러게 고도제한을 푼다면 남산을 지금 아파트들이 둘러싸는 형국이 될 거잖아요.

▷장인석 대표
여기 아파트가 쫙 올라가면 뒤에 남산이 죽어버리죠.

▶서기열 기자
또 그걸 서울 시민들은 반대할 수 있겠네요.

▷장인석 대표
여기 후암동에서 서울역 쪽으로 좀 하면 그 동자동이라 그러잖아요. 서울역 쪽방촌이라고.

▶서기열 기자
예전에 작년이었나요. 그때 재개발 관련된 이슈 나왔을 때 거기를 먼저 하겠다 했다가 또...

▷장인석 대표
그게 이제 2.4 대책에 의한 도심 공공주택 복합사업. 그러니까 일반 재개발은 조합을 만들어서 주민에게 이제 하고 서울시나 이게 도와주는 거고요. 이거는 토지를 수용하는 겁니다. 수용해서 받아서 집을 지어가지고 주택을 수용당한 사람한테 주택을 주고 이렇게 하는 거거든요 그게. 그래서 그렇게 하겠다고 1호로 발표를 했었어요. 변모 장관님께서 그만두셨지만. 근데 그게 세입자들이 거기가 사실 쪽방촌에서 살고 있지 주인이 거기서 살겠습니까

▶서기열 기자
주인은 거기 안 살죠.

▷장인석 대표
주인들이 반대한 거죠. 그래서 지금 1년 반째 표류 상태에요. 지구지정을 못하고 있어요.

▶서기열 기자
그래도 안 된다고 봐야 되겠네요. 그러면요.

▷장인석 대표
아무리 정부 공권력이 세도 이분들이 도장을 찍어주지 않으면 토지 수용을 할 수 없죠.

▶서기열 기자
재산권의 문제인데.

▷장인석 대표
지금 이런 데가 지금 또 하나가 효창공원앞역. 용문동과 원효로2가. 그쪽에 지금 도심 공공주택 복합사업으로 지정된 데가 있어요. 그러니까 어디냐면 6호선 효창공원앞역에 롯데캐슬이 있습니다. 그게 효창 5구역을 재개발한 건데 그 맞은편 쪽이에요. 거기가 지금 이사 대책으로 올해 2022년 1월 달에 선정이 됐는데.

근데 여기도 지금 가보시면은 지도에 제가 보여드리면요. 여기인데 제가 사무실이 여기 있어요. 여기가 작년 2021년 6월 29일이 권리산정 기준일이에요. 그날 이후에 물건 산 사람은 다 현금 청산입니다. 이거는 또 준공하고 달라요. 그러니까 거래를 아예 못하게 한 거죠. 그래서 내가 만약에 6월 30일에 등기를 쳤잖아요 사가지고. 그러면 현금 청산이에요. 그래서 여기는 지금 너무 웃기는 게 여기 가면 집을 지금 짓고 있는 분들이 있어요.

▶서기열 기자
현재요? 그래도 돼요?

▷장인석 대표
안 되죠. 그러니까 이걸 지금 지어가지고 어차피 이게 이제 수용 당해가지고 재개발 되면은 아파트를 받는 거니까 건축비만 날아가는 거잖아요. 그럼 또 단지형 다세대를 또 분양을 한대요 그거 분양이 되겠어요. 안 되니까 근데 그분 얘기는 안 될 거래요.

▶서기열 기자
이게 이 사업이 진행이 되지 않을 것이라구요?

▷장인석 대표
그래가지고 지금 보면 한쪽에서는 벽보에다가 여기는 재개발 이것밖에 답이 없다. 노후도가 안 나오기 때문에 도심 공공주택으로 해야 된다. 언제까지 이렇게 썩어 빠진 빌려서 살 거냐. 이렇게 붙어 있고 한쪽에서는 남의 땅을 강제로 뺐냐. 이게 무슨 나라 법이 이러냐. 지금 피 튀기게 싸워요.

▶서기열 기자
거기도 그렇게 좀 주민들 반발하는 주민들이 있으면 사실 쉽지 않을 수 있겠네요.

▷장인석 대표
단독이나 다가구 가진 사람들은 반대를 많이 하죠. 근데 빌라 가진 사람들은 그래도 아파트가 낫잖아요.

여기만이 아니에요. 효창동도 그렇고 청파동도. 그렇게 서울의 대표적인 달동네인 용산의 뒷문이 지금 재개발 이슈 하나 때문에 어 지금 주민들 간에 지금 적과 아군의 대치로.

▶서기열 기자
갈등이 지금 심화되고 있는 상황이군요.

▷장인석 대표
가슴이 많이 아프죠.

▶서기열 기자
이게 용산이 앞으로 참 말씀하신 것처럼 굉장히 개발 가능성이 굉장히 많고 앞으로도 더 성장할 수밖에 없는 지역인데 또 재개발 이슈 때문에 지금 곳곳에서 약간 갈등이 빚어지고 있는 상황이다 이렇게 봐야겠네요.

▷장인석 대표
돈 많은 부자들이 이제 저 강남에 있잖아요. 그런데 정말 부자들이 지금 이제 앞으로 용산 시대를 위해서 용산의 재개발 이쪽을 사놨다는 거예요. 그게 이제 한남뉴타운에도 많이 샀답니다.

▶서기열 기자
그래요.

▷장인석 대표
근데 그리고 남향이잖아요. 한남동에 뉴타운에 이제 빌라를 사놓는 분들이 많다는 거예요. 나 이리 이사 가겠다. 그래서 한남더힐이니 유엔 빌리지가 비싸잖아요.

그 다음에 또 한 분들이 이제 그래도 이제 앞으로 서울 전체 중에서 가장 비싼 아파트는 용산민족공원하고 그 다음에 한강하고 그리고 국제업무지구가 내려다 보이는 용산정비창 전면 구역이 아니겠냐. 거기가 지금 한 2000~3000 세대가 들어설 예정인데 지금 조합설립 됐습니다. 바로 용산 국제업무지구 지구 바로 앞이죠. 용산역 바로 뒤편. 그래서 용산역에 이제 기차가 이제 지하화되면서 그래서 지금 거기에 정말 우리나라 돈 많은 분들이 많이 사놨대요. 그래서 거기가 이제 만약에 주상복합으로 올라가잖아요. 그러면 거기서 이제 세 군데가 다 보여야 되는 거예요. 한강, 국제업무지구 그리고 용산민족공원 이렇게 보이면 이제 뷰가 최고죠.

▶서기열 기자
그렇네요. 서울에서 누릴 수 있는 최고의 뷰라고 봐야 되겠네요.

▷장인석 대표
그렇죠. 그러니까 이게 돈 많은 사람이 지금 기대를 하고 있는데 이게 언제 될지 모르겠지만. 그렇게 이렇게 용산이 지금 부의 지도로 이제 바꾸는 거죠.

▶서기열 기자
그렇네요. 개발의 열풍이네요.

그럼 요즘에 투자자들은 어디 좀 많이들 보고 계세요?

▷장인석 대표
이런 말 있습니다. 한 10억 들고 오셨다가 한강대로 이쪽 어쩌고 동부이촌동 이랬다가 10억 갖고 오시면요 명함 못 내밀어요. 굉장히 실망하십니다.

▶서기열 기자
현금 10억으로도….

▷장인석 대표
그래서 이제 또 매물도 잘 없어요. 그리고 진행 중인 데는 또 토지거래가 묶여 있는 데도 많고. 그래서 이제 후암동이나 또는 이런 청파동 또 원요로 쪽을 권해 권하면 그 정도 돈을 가진 사람들은 또 이렇게 약간 좀 만족스럽지 않으세요.

▶서기열 기자
좀 더 좋은 지역을 살고 싶어하는.

▷장인석 대표
그런데 이제 한강대로 앞문 쪽은 힘들고요. 그리고 또 이제 또 어떤 분들은 한 3억을 그래도 큰 돈이지 않습니까. 3억 들고 이제 그 뒷문 쪽에서 빌라를 하나 사겠다고 제 이는데 그게 이제 재작년까지는 가능해 작년 초까지 가능했는데 2022년은 어려워요.

▶서기열 기자
이제 거기도 가격이 올랐단 말씀이시군요.

▷장인석 대표
6억~7억 이상 있어야 합니다.

▶서기열 기자
두 배로 뛰었네요. 그래서 그것도 매물이 없고.

▷장인석 대표
여기는 매수하시는 분들보다 물건을 갖고 있는 매도 쪽에 있으신 분들이 훨씬 선수들이에요. 왜냐하면 한 2~3년간 학습을 다 하신 거예요. 다 쓰러져가는 빌라 또 다 쓰러지는 단독 주택들이 가격이 급상승하는 거를 보는 분들이 느낀 거예요. 지금 아파트보다 사실 더 비싼 데도 많아요. 땅값으로 따지면.

▶서기열 기자
재개발 이슈가 딱 터졌을 때 이 값이 오르는 것들을 경험하셨다는

▷장인석 대표
계속 물건을 사러 사람들이 오고 그러기 때문에 하루라도 더 갖고 있으면 가격이 조금이 더 오른다는 걸 알기 때문에 배짱이죠. 그러니까 쉽게 잘 안 팔아요. 그러다 보니까 여기가 의외로 거래가 많을 것 같죠. 안 그렇습니다.

▶서기열 기자
아 거래는 좀 적은 편이군요. 오늘 장인석 대표님 모시고 용산시대 그리고 개발과 관련된 다양한 이슈들에 대해 이야기 나눠봤습니다. 말씀 감사합니다.

▷장인석 대표
감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장 진행 서기열 기자
촬영 정준영 PD·이예주 편집 김윤화 PD 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩