임대인 사망해도 임대차계약은 유효…상속인이 임대인 지위 승계 받아

곽종규의 자산관리 법률

주택 임대차계약을 체결했는데 임대인이 갑자기 사망하는 경우 임차인은 어떻게 대처할 수 있을까.

임대차에서 임대인이 사망하더라도 임대차계약은 종료되지 않고 상속인에게 임대인으로서의 권리와 의무가 상속된다. 상속포기로 상속인에서 제외되는 사람을 빼고는 상속인이 임대인의 지위를 그대로 승계받게 된다.

임차인 입장에서는 임대인이 사망한 경우 누구를 상대로 일을 처리해야 하는지 궁금할 수 있다. 임대인이 사망했다는 사실을 임차인이 알게 되는 경우 상속인이 누구인지부터 파악하고 그 상속인을 상대로 임대인으로서의 의무를 이행할 것을 요청할 수 있다.

상속인이 다수이면 현실적으로 임대차계약을 유지하거나 해지하는 데 어려움이 따를 수 있다.

차임 연체 등의 특별한 사유가 없는 한 계약은 임대인 사망에도 불구하고 계속된다. 계약을 갱신하고자 할 때 계약갱신요구 등 통지를 상속인 중 누구에게 해야 하는지, 계약의 종료를 원하는 경우 상속인 중 누구에게 통지해야 하는지, 계약이 종료되면 임차인은 보증금을 누구에게 돌려받아야 하는지 궁금할 수 있다. 상속인 전원을 파악한 경우라도 그 상속인이 여러 명인 경우 임차인이 파악하기 힘든 그들 간의 법정비율이 있어서 상속인 각자의 법정비율대로 임대차관계를 처리해야 하는지도 궁금할 수 있다.

여러 명의 임대인이 있으면 임대인 과반수가 주택 임대차계약의 체결 및 관리를 할 수 있다. 임대인이 여러 명인 임대차계약 해지의 경우 민법 제547조 제1항에서 “당사자의 일방 또는 쌍방이 여러 명인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대해 해야 한다”고 규정하고 있다. 따라서 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 없는 한 임차인은 공동임대인 전원에게 해지의 의사를 표시해야 한다.

계약의 해지통지든 다른 사유든 임대차계약이 종료되는 경우 임차인은 임대인에게 임대차 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 임대차 보증금 반환은 임대인 전원 또는 그중 한 명에게도 전부 반환받을 수 있다.

이와 관련한 판례는 다음과 같다. 임대인의 지위는 상속으로도 승계되므로 임대인이 사망해 상속이 일어나는 경우 그 상속인이 임대인의 지위를 그대로 승계한다. 따라서 상속인들이 임대차 보증금 반환채무를 지게 된다. 임대인의 지위를 상속받은 상속인 간의 관계, 즉 임차인에게 임대차 보증금을 반환해줘야 하는 의무는 불가분 채무로 임대인 누구에게나 전액을 요구하면 된다. 즉 임차인은 임대차계약이 종료됐을 때 임대인의 상속인이 누구인지 확인된다면 그 상속인 중 한 명에게 보증금 전액 반환을 요구할 수 있다.

임대인 중 한 명인 상속인은 본인의 법정 상속비율만 반환하겠다고 할 수 없다. 임차인이 상속인을 일일이 파악하기 어려운 경우나 그 전부가 파악이 안 되는 경우가 있을 수 있어서다.

임대차에서 임대인이 사망해 여러 명의 상속인이 발생하는 경우 계약의 체결, 관리, 종료의 단계별로 임차인이 취할 수 있는 방법이 조금씩 다를 수 있으므로 이를 잘 알아볼 필요가 있다.

곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사