내달부터 LTV 규제 완화…만기 50년 주담대 시대 대출 전략은

생애 최초 구입자 LTV 80%로
5억 집 살때 대출 4억까지 가능

대출 최대 만기 50년으로 늘려
원리금 부담줄지만 총이자 늘어

고정형이 변동형 금리보다
0.5%P 이상 높으면 변동형 유리

만기 연장 따른 대출한도 따져야
금리 상승으로 한도 줄어들 수도

사진=연합뉴스

오는 7월부터 무주택 실수요자의 주택담보대출(주담대) 한도와 담보인정비율(LTV) 등 대출 규제가 완화된다. 사회생활을 막 시작한 청년층의 대출 한도도 늘어난다. 다만 하루가 멀다 하고 오르는 시장금리로 인해 대출 시기가 늦어지면 한도 역시 축소될 가능성이 작지 않다. 내집 마련 등을 위한 대출을 고민 중인 금융소비자라면 이 같은 정책과 금리 방향 등을 꼼꼼하게 따져보고 자신에게 맞는 대출전략을 세워야 한다고 전문가들은 입을 모은다.

생애 최초·청년·신혼부부 혜택 확대

정부는 생애 최초 주택 구매자에게 지역과 주택 가격별로 60~70%를 적용했던 LTV를 80%까지 높이기로 했다. 5억원짜리 아파트를 살 때 LTV 60%를 적용받아 3억원까지만 대출받았다면 올해 3분기부터는 4억원(LTV 80%)까지 받을 수 있다.

청년층은 대출받을 때 미래에 늘어날 소득을 반영해 한도도 늘려준다. 소득에 따라 대출 한도를 제한하는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 소득이 적은 청년층에게 불리하기 때문이다. 금융당국은 미래소득 인정 비율을 현행보다 높이는 방식으로 미래소득 산정 방식을 개선하기로 했다. 연소득이 3000만원인 20대 직장인이 9억원짜리 서울 아파트를 생애 최초로 구매하면 LTV 80% 이하, 미래소득 인정 등을 적용해 대출 가능 금액이 기존 2억원에서 2억5000만원으로 5000만원 늘어난다.

오는 8월부터는 보금자리론과 적격대출 등의 최대 만기도 청년·신혼부부를 기준으로 기존 40년에서 50년으로 늘어난다. 청년·신혼부부 요건은 만 39세 이하 및 혼인 7년 이내 부부다. 금리 연 4.4%로 5억원을 대출받을 때 40년 만기일 경우 월 이자 부담액은 약 222만원이지만 50년 만기 때 월 이자 부담액은 약 206만원으로 약 16만원 줄어든다. 소득 700만원 이하 가구라면 고금리·변동금리 주택담보대출을 저금리·고정금리로 바꿔주는 정부의 ‘서민 안심전환대출’을 기다려보는 게 좋다. 정부는 가구당 대출 한도 2억5000만원 범위에서 금리를 최대 0.3%포인트 내릴 수 있도록 지원할 방침이다.

금리 올라 대출 한도 줄어들 수도

주택담보대출을 받을 때 첫 번째 고민은 고정(혼합)·변동금리 선택이다. 시중은행의 혼합형(5년 고정금리 이후 변동금리 전환) 주담대 금리는 연 4.16~6.39% 수준이다. 변동형 주담대 금리는 연 3.55~5.34%로 고정형보다 0.61~1.05%포인트 낮다. 전문가들은 고정형 주담대 금리가 변동형 주담대 금리보다 0.5%포인트 이상 높으면 변동형 주담대를 선택하는 것이 유리하다고 보고 있다. 당장 이자를 적게 내다가 향후 금리가 오르면 변동형에서 고정형으로 갈아타라는 얘기다.

문제는 중도상환수수료다. 중도상환수수료는 은행에서 돈을 빌린 고객이 만기 전에 대출금을 갚을 때 내야 하는 수수료다. 보통 주담대는 대출일로부터 3년 내 갚으면 중도상환수수료(대출 잔액의 1%)를 부과한다. 최근엔 같은 은행에서 변동금리 대출을 고정금리로 갈아타면 대출받은 지 3년 이내라도 한 번은 중도상환수수료를 면제해준다. 반면 고정금리에서 변동금리로의 변경은 대출받은 지 3년이 지나야 중도상환수수료를 면제받을 수 있다.

시중은행 주택담보대출 만기가 40년까지 늘어난 데 따른 대출 한도도 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다. 연소득 5000만원인 차주가 연 4% 금리로 30년 만기 주담대를 받으면 DSR 40%가 적용돼 최대 3억4800만원까지 대출받을 수 있다. 여기서 대출 기간을 40년으로 늘리면 매월 갚는 원리금이 줄어들어 대출 한도가 4억원으로 5000만원 이상 늘어난다. 원리금 상환 부담이 줄어드는 효과도 있다. 4억원을 30년 만기, 연 4% 금리, 원리금균등분할 조건으로 빌렸을 경우 매월 은행에 갚아야 하는 원리금은 약 191만원이다. 그러나 대출 만기를 40년으로 늘리면 원리금은 약 167만원으로 24만원가량 줄어든다.

대출 기간이 늘어나는 만큼 은행에 지급하는 이자 총액이 증가하는 것은 불가피하다. 연 4% 금리에 30년 만기로 4억원을 빌릴 때는 총 대출이자가 약 2억8748만원으로 원금의 약 72% 수준이다. 반면 40년 만기로 빌리면 총 대출이자는 약 4억244만원으로 원금의 101%까지 늘어난다.

요즘 같은 금리 상승기에는 대출 시기를 늦추는 데 따른 한도 축소 가능성에도 유의해야 한다. 연소득이 5000만원인 차주는 DSR 40% 제한에 따라 40년 만기, 연 4% 금리로 최대 4억원까지 빌릴 수 있다. 그런데 대출금리가 연 5%로 1%포인트 오르면 DSR 규제에 막혀 대출 한도가 3억5000만원으로 5000만원가량 줄어들게 된다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com