[힘이 되는 부동산 법률] 분양가 원금 보장제 분양의 문제점

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분양촉진의 방법으로 ‘분양가를 보장한다’는 취지의 각종 유인책이 난무하고 있다. 분양 후 시세가 분양가격 이하로 내려가지 않을 것이라는 자신감을 분양회사 측에서 보이기 위함인데, ① 분양 후 시세(시중가격)가 분양가격을 하회할 경우, 그 차액을 보상(지급)하거나, ② 하회할 경우 계약해제도 가능하다는 취지가 일반적이다.
하지만, 지금과 같은 경기침체하에서 분양회사가 부도나게 되면 이런 약속이행은 요원할 수 밖에 없고, 또 분양가 보장약속내용이 명확하지 않으면 나중에 이런저런 변명으로 약속을 이행하지 않는 경향이 있다는 점에서 유의할 필요가 있다.
다음에서 소개한 서울중앙지방법원 2013. 1. 30.선고 2012가합47864 분양대금반환 등 판결은, 분양계약 당시 분양회사가 ‘아파트 시세가 입주지정기간종료일 다음날로부터 3개월(90일) 시점의 국민은행 아파트 시세 일반평균가가 공급금액(분양가) 이하로 형성되면 계약해제까지 감수하겠다’는 약속을 했는데, 그 시점을 기준으로 한 시세가 분양가 이하임이 거의 분명함에도 불구하고 기술적인 문제로 국민은행 아파트시세가 공표되지 않았다는 이유로 계약해제와 분양대금반환을 거부하여 소송이 제기된 사안에서, 국민은행 아파트시세 미공표에도 불구하고 계약해제가 가능하고 따라서 분양대금을 반환할 의무가 있다는 취지로 판단하였다.

1. 인정사실
가. 당사자의 지위
1) 원고들은 피고들과 사이에 00시 00읍 00신도시 A4블럭 소재 00 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 분양계약을 체결하거나 수분양자의 지위를 상속받은 자이다.
2) 피고 한국00 주식회사(이하 ‘피고 한국00’이라 한다)는 이 사건 아파트 신축사업의 시행사로부터 이 사건 아파트를 신탁받아 분양한 회사이고, 피고 주식회사 &&(이하 ‘피고 &&’이라 한다)은 이 사건 아파트 신축사업의 시공사이다.
나. 분양계약, 특별약정 및 발코니확장계약 체결
1) 원고들은 별지 표1, 2, 3의 ‘공급계약일’란 기재 각 해당 일자에 피고들과 사이에, 이 사건 아파트 중 같은 표1, 2, 3의 ‘동-호수’, ‘주택형’란 기재 각 해당 아파트에 관하여 같은 표1, 2, 3의 ‘공급금액’란 기재 각 해당 금액을 분양대금으로 한 분양계약(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다)을 체결하였다.
2) 원고들은 이 사건 각 분양계약 체결 무렵에 피고들과 사이에 아래와 같은 내용의 특별약정(이하 ‘이 사건 특별약정’이라 한다)을 각 체결하였다.
○ 시행사 피고 한국00(이하 ‘갑’), 시공사 피고 &&(이하 ‘병’), 수분양자(이하 ‘을’)는 이 사건 각 분양계약의 내용에 우선하는 아래 내용을 준수할 것을 약정한다.
제1조(분양계약의 해제)
① 위 표시재산의 아파트 시세가 갑과 병이 지정하는 입주지정기간종료일 익일부터 3개월(90일) 시점 국민은행 아파트 시세 일반평균가를 기준으로 공급금액(분양가) 이하로 형성되어 을이 분양계약의 해제를 요청시에는 갑과 병이 분양계약의 해제를 승낙하여야 한다.
② 전 항에 의하여 분양계약이 해제된 경우 갑과 병은 을이 기납부한 계약금과 중도금을 반환하여야 한다. 단, 이 경우 갑과 병은 을이 이미 납부한 대금에 대하여 별도의 이자를 지급하지 않는다.
③ 갑과 병이 지정한 은행에서 중도금을 대출받아 을이 분양대금을 납부한 경우에는 갑과 병이 대출원리금 및 이에 따른 이자비용을 을을 대신하여 상환키로 하며 을이 납부한 계약금 전액을 위약금 없이 환불키로 한다.
제2조(분양계약 해제신청기간)
① 갑과 병은 입주지정종료일 이후 별도의 계약해제신청기간을 정하여 을의 계약해제신청을 받기로 하며, 동 기간 중 을의 분양계약 해제신청이 없을 경우 갑과 병, 을은 분양계약 해제의사가 없는 것으로 인정하여 본 특별약정서는 무효로 하며 아파트 분양계약을 유지한다.
② 전 항에 의한 갑과 병의 계약해제신청 접수기간은 입주지정기간종료일 익일부터 15일간이며, 갑과 병은 계약해제신청기간을 을에게 별도로 통보할 의무를 지지 않는다.
③ 상기 2항의 계약해제신청기간 전․후에 계약해제는 양자 간에 기 체결한 공급(분양)계약서에 따른다.
제3조(특약사항)
① 계약금 및 중도금을 완납한 경우 본 특별약정서의 효력이 발생한다.
② 갑, 병과 을은 위 내용에 합의하여 분양계약을 체결하는 것으로 특약한다.
③ 본 약정서는 갑, 병과 을의 약정으로 분양권 전매 및 매매 등으로 제3자에게 양도양수할 경우에는 타인에게 승계되지 않는다.
④ 본 특별약정서에 명시되지 아니한 사항은 공급계약서에 따른다.

<다.항 중략>
라. 국민은행 아파트 시세의 미등록
1) 이후 이 사건 아파트의 입주지정기간은 2012. 1. 30.부터 2012. 3. 30.까지로 정하여졌다.
2) 국민은행은 2012년 2월경 작성한 이 사건 아파트 잔금대출제안서에서 KB시세정보 등재예정일을 4월 중순 이후로 기재하였다.
3) 이 사건 아파트의 특별약정계약자 비상대책위원회는 2012. 4. 13.경 국민은행 부동산서비스사업단장에게, 입주지정기간종료익 익일부터 3개월 후인 2012. 6. 30. 시점에서 KB 아파트 시세 일반평균가가 분양금액 이하로 형성되는 경우 이 사건 특별약정 제1조 제1항에 의하여 해제할 예정이니 6월말 이전에 국민은행 인터넷 KB 아파트 시세표에 시세를 등록하여 달라는 취지로 요청서를 보냈다. 이에 국민은행 부동산서비스사업단장은 2012. 4. 25.경 위 비상대책위원회에게, KB시세 조사방법은 해당 단지 인근의 복수 중개업소가 시세를 직접 입력하는 방식인데 이 사건 아파트 중 45평(원고들이 분양받은 아파트 평수임)은 거래가 전혀 없어 정확한 시세 파악이 어렵고 모든 중개업소가 시세 제공이 어렵다고 하고 있어 KB시세 등록은 당분간 어려울 전망이라는 취지의 회신을 보냈다.
4) 결국 이 사건 아파트에 대한 국민은행 아파트 시세는 2012. 6. 30.을 지난 이 사건 변론종결일 현재까지 등록되지 않고 있다.
마. 원고들의 해제 의사표시
1) 피고 &&은 2012. 3. 23.경 이 사건 특별약정에 의한 분양계약 해제신청기간을 2012. 5. 16.부터 2012. 5. 30.까지로 변경하겠다는 내용의 안내문을 원고들을 비롯한 수분양자들에게 보냈다.
2) 원고들은 2012. 4. 1.경부터 2012. 5. 29.경까지 사이에 피고들에게 이 사건 특별약정에 따라 이 사건 각 분양계약을 해제한다는 내용의 해제통지를 하거나 해제신청서를 제출하였다.
2. 부당이득반환의무의 발생
가. 당사자의 주장
1) 원고들
가) 이 사건 아파트에 대한 국민은행 아파트 시세가 등록되지는 않았으나, 이 사건 특별약정 제1조 제1항의 취지는 2012. 6. 30. 기준 이 사건 아파트 시세가 분양가를 하회하는 경우 수분양자들에게 해제권을 부여하려는 것으로 보충적 해석을 할 수 있고, 실제로 이 사건 아파트 시세가 분양가를 훨씬 하회하고 있으므로, 원고들은 이 사건 특별약정에 따라 이 사건 각 분양계약을 적법하게 해제하였다.
나) 설령 위 특별약정 조항의 해석상 국민은행 아파트 시세를 유일한 비교기준이어서 위 시세가 등록되지 않을 경우 이 사건 각 분양계약을 해제할 수 없다고 하더라도, 피고들은 이 사건 각 분양계약 당시 위와 같은 계약 체결에 있어 중요한 고려사항을 원고들에게 고지하지 않았는바, 이는 부작위에 의한 기망에 해당하므로 원고들은 이 사건 각 분양계약을 사기를 이유로 취소한다.
다) 따라서 피고들은 원고들에게 원고들이 이미 납부한 분양대금 및 발코니확장대금을 반환할 의무가 있다.
2) 피고들
가) 이 사건 특별약정 제1조 제1항에 의하여 이 사건 각 분양계약을 해제하려면 2012. 6. 30. 기준 이 사건 아파트에 대한 국민은행 아파트 시세 일반평균가가 분양가보다 낮게 형성될 경우를 조건으로 하는데, 이 사건 아파트에 대한 국민은행 아파트 시세가 등록되지 아니하여 위 조건이 성취되지 아니하였는바, 원고들의 이 사건 각 분양계약 해제는 효력이 없다.
나) 이 사건 특별약정 제1조 제1항은 위 조건이 성취되는 경우 원고들에게 이 사건 각 분양계약의 해제권을 부여하고 피고들에게는 위 해제를 승낙할 의무만을 부담시키므로 엄격하게 해석하여야 하는바, 국민은행 아파트 시세 외에 다른 시세는 위 조건 성취 여부를 판단할 기준이 될 수 없고 이에 대한 보충적 해석도 필요하지 않다.
다) 또한 이 사건 아파트 시세가 분양가보다 낮게 형성되었다는 점이 입증되지도 않았다.
나. 이 사건 특별약정에 따른 이 사건 각 분양계약 해제의 적법 여부
1) 일반적으로 계약의 해석에 있어서는 형식적인 문구에만 얽매여서는 안 되고 쌍방 당사자의 진정한 의사가 무엇인가를 탐구해야 하며, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 한다(대법원 2009. 6. 11. 선고 2007다88880 판결 등 참조).
이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 특별약정 제1조 제1항이 문언상 이 사건 아파트 시세가 입주지정기간종료일 익일부터 3개월(90일) 시점 국민은행 아파트 시세 일반평균가를 기준으로 공급금액(분양가) 이하로 형성되어 수분양자가 분양계약의 해제를 요청시에는 피고들이 분양계약의 해제를 승낙하여야 한다고 규정하고 있음은 앞서 본 바와 같다. 그러나 앞서 본 증거들 및 갑가 제52호증의 3, 6, 갑가 제62호증의 1, 2, 3의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고들은 이 사건 아파트 분양 당시 이 사건 아파트 홍보물에 ‘분양가 원금 보장제’라고 기재하였고, 이 사건 각 분양계약 체결시 원고들에게도 이 사건 특별약정을 위와 같은 취지로 설명한 것으로 보이는 점, ② 피고들이 이 사건 특별약정 당시 원고들에게 이 사건 아파트에 대하여 이 사건 특별약정 제1조 제1항에서 정한 국민은행 아파트 시세가 등록되지 않을 경우에는 위 조항에 의하여 분양계약을 해제할 수 없다는 취지의 설명을 하였다고 볼 만한 자료가 없는 점, ③ 국민은행은 이 사건 각 분양계약상 중도금 대출은행으로 위 각 분양계약의 유지 여부에 이해관계를 가지고 있고, 실제로 국민은행이 2012년 2월경 작성한 이 사건 아파트 잔금대출제안서에는 KB시세정보 등재예정일을 4월 중순 이후로 기재하였다가, 2012. 4. 25.경 이 사건 아파트 중 원고들이 분양받은 45평에 관하여 매물 가격이 분양가 대비 이하로 형성되어 있는 상태임을 인정하면서도 거래가 없어 실거래가를 알 수 없고 조사중개업소에서 시세제공을 하지 않는다는 이유로 KB시세 등록이 어렵다는 취지의 회신을 한 이후 2012. 6. 30.까지 시세 등록을 하지 않은 점에 비추어 볼 때, 이 사건 아파트에 대한 국민은행 아파트 시세의 등록 여부에 따라 위 특별약정 제1조 제1항에 의한 해제권 유무가 결정되도록 해석하는 것은 결국 위 특별약정에 따른 원고들의 해제권을 무의미하게 만들 우려가 있는 점 등을 종합하여 보면, 원고들과 피고들은 이 사건 특별약정 당시 이 사건 아파트에 대한 국민은행 아파트 시세의 등록이 없는 경우를 예상하지 못한 것으로 보이고, 위 특별약정 당사자의 진정한 의사는 이 사건 아파트의 시세가 분양가 이하로 형성되는 경우 수분양자인 원고들이 분양계약을 해제할 수 있도록 한 것으로 해석함이 상당하다.
2) 갑가 제56, 61, 62호증(각 가지번호 포함), 갑나 제9호증의 각 기재, 감정인 김**의 감정결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 아파트 중 4층에 위치한 149.32㎡ 주택형 아파트의 담보자문가격이 2012. 4. 18. 기준 410,000,000원인 사실, 국민은행은 일부 원고들의 요구에 따라 KB시세정보가 없는 이 사건 아파트를 담보로 대출시 위 아파트 시세의 기준이 될 수 있는 예상가격의 조사를 KB신용정보 주식회사에게 의뢰하였는데, 조사 결과 2012. 6. 28. 및 2012. 7. 4. 기준 매매예상가격이 430,000,000원 또는 440,000,000원인 사실, 이 사건 아파트 중 원고들이 분양받은 주택형 아파트의 중개업소 매매가격이 2012. 7. 3. 기준 418,000,000원 내지 488,000,000원인 사실, 이 법원이 지정한 감정인 김**가 평가한 이 사건 아파트 중 원고들이 분양받은 주택형 아파트의 2012. 6. 28. 기준 감정평가액은 395,000,000원 내지 407,000,000원(발코니 확장이 안 된 상태를 전제로 한 가격은 389,000,000원 내지 399,000,000원)인 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 이 사건 아파트 중 원고들이 분양받은 주택형 아파트의 분양가가 488,000,000원 또는 498,000,000원인 점을 더하여 보면, 입주지정기간종료일 익일부터 3개월(90일) 시점인 2012. 6. 30. 당시 이 사건 각 분양계약의 목적물인 아파트의 시세가 분양가 이하로 형성되었다고 봄이 상당하다.
3) 그렇다면 이 사건 각 분양계약은 원고들이 이 사건 특별약정 제1조 제1항에 의한 해제권을 행사함에 따라 적법하게 해제되었다고 할 것이다[이 사건 특별약정 제2조에 의하면 별도의 계약해제신청기간(2012. 3. 31.부터 2012. 4. 14.까지)이 정하여져 있는 사실, 이후 피고 한양이 2012. 3. 23.경 분양계약 해제신청기간을 2012. 5. 16.부터 2012. 5. 30.까지로 변경하겠다는 내용의 안내문을 원고들에게 보낸 사실, 이에 따라 원고들은 2012. 4. 1.경부터 2012. 5. 29.경까지 사이에 피고들에게 이 사건 특별약정에 따라 이 사건 각 분양계약을 해제한다는 의사를 표시한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 이 사건 각 분양계약의 해제는 신청기간 내에 이루어졌으므로 적법하게 해제되었고 위 해제의 효력은 위 특별약정 제1조 제1항에 따라 2012. 6. 30.에 발생한다고 볼 것이다].
다. 이 사건 각 분양계약 해제로 인한 피고들의 부당이득반환의무
1) 앞서 본 증거들에 의하면, 이 사건 발코니확장계약은 제2조 제4항에서 이 사건 각 분양계약이 해제된 때에는 본 발코니확장계약도 해제된다고 규정하고 있는 사실이 인정되는바, 이 사건 각 분양계약이 해제됨에 따라 이 사건 발코니확장계약 역시 해제되었다고 볼 것이다.
2) 이 사건 각 분양계약 및 발코니확장계약이 적법하게 해제된 이상 위 각 계약의 효력은 소급적으로 소멸하고 이에 따라 위 각 계약상 의무에 기하여 이행된 급부는 원상회복을 위하여 부당이득으로 반환되어야 한다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 피고들은 원고들에게 이 사건 각 기지급 분양대금과 발코니확장대금 상당액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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