[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형빌딩 자산관리 전문회사 선정 기준
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한경닷컴 더 라이피스트미국 부동산관리협회(IREM)에서 부동산 소유주를 대상으로 조사한 결과에 따르면 소유주들은 부동산자산관리회사를 선정할 때 49가지 기준 중에서 성실과 신뢰를 가장 중요한 기준으로 꼽았다고 한다.
국내에서도 원룸주택, 도시형생활주택, 오피스텔 및 중소형빌딩 등 수익형 부동산 투자의 증가와 함께 부동산자산관리(PM, Property Management) 수요가 증가하면서 어떤 부동산자산관리회사를 선정하느냐가 중요해지고 있다. 자산관리회사의 역량에 따라 부동산의 운영수익과 자산가치가 달라질 수 있기 때문이다.주로 기관투자가 등이 보유하고 있는 대형빌딩의 자산관리회사 선정은 그리 어렵지 않다. 이미 몇몇 검증된 업체들이 시장에서 활동하고 있기 때문이다. 그러나, 개인투자가가 주로 소유주인 중소형빌딩의 자산관리회사를 선정하기란 여간 쉽지가 않다.
따라서, 중소형빌딩 투자자가 부동산투자의 전략적 파트너로서 믿고 맡길수 있는 부동산자산관리회사를 선정하기 위해서는 아래의 5가지 사항을 사전에 확인하고 파악해야 한다.
첫째, 관리회사의 평판과 관리역량을 파악하라.
부동산 자산관리업은 고객의 소중한 자산을 맡아서 관리해주는 일종의 집사서비스라고 할 수 있다. 평판이 좋지 않거나 관리경험이 별로 없는 회사 또는 회사 업력(존속기간)이 짧은 회사는 관리계약 기간 중에 발생하는 각종 리스크를 제대로 관리하지 못할 가능성이 높다. 따라서, 관리회사의 관리실적을 반드시 확인하고 현재 관리하고 있는 빌딩을 직접 방문하여 관리상태를 파악하고 가능하면 해당 빌딩 소유주를 직접 만나거나 전화통화를 해서 관리회사의 평판과 역량을 파악하는 것이 좋다.둘째, 관리회사의 관리계약 유지율 (재계약율)을 파악하라.
어떤 관리회사의 계약 유지율이 낮다는 것은 관리회사의 서비스에 대한 고객불만과 잦은 고객(건물주) 이탈이 있었음을 의미한다. 따라서, 계약 체결 전에 관리회사의 계약 유지율을 파악한 후 계약유지율이 낮은 회사는 피하는 것이 좋다.
셋째, 관리회사의 관리시스템을 확인하라 .
임대차계약서, 월간보고서 양식 등이 제대로 갖추어져 있는지를 확인해야 한다. 관리시스템이 잘 구축되었다는 것은 관리회사의 업무처리 리스크가 그만큼 낮다는 것을 의미하기 때문이다. 일부 관리회사들은 서면보고서도 없이 모든 관리업무를 말(구두)로만 처리하다가 막상 문제가 발생하면 책임을 회피하거나 떠넘기는 경우가 종종 있다.
넷째, 관리업무 수행주체를 확인하라.
관리회사는 계약만 체결하고 관리업무는 자산관리자 개인에게 전적으로 위임하고 관리 수수료는 나눠먹는 회사들이 많이 있다. 심지어 관리계약을 제3자(타사)에게 재위탁하는 경우도 종종 있기 때문에 누가 관리를 하는지를 잘 살펴봐야 한다. 나중에 관리의 질 하락과 책임문제가 발생할 수 있기 때문이다. 다섯째, 자산관리(위탁관리) 수수료의 적정성을 파악하라.
일단은 덤핑가격으로 수주한 후 부족한 수수료를 보충하기 위하여 출장비, 수리비 등 이런 저런 명목으로 추가 비용을 청구하는 회사들이 있다.
“싼게 비지떡이다”라는 말이 있다. 수수료가 낮으면 그만한 이유가 다 있기 마련이다. 수수료만 보고서 업체를 선정하여 낭패를 보는 일은 없어야 한다.
위에서 언급한 IREM의 조사 자료에서도 ‘자산관리 수수료’는 관리회사 선정 기준 49가지 중 20번째에 랭크되어 있을 정도로 중요도가 낮은 편이다.
모든 소유주(건물주)는 최소의 리스크와 노력과 혼란과 시간과 비용으로 최상의 결과를 얻기를 원한다.
부동산 개발(development)의 시대가 가고 관리(management)의 시대가 도래함에 따라 부동산자산관리업체의 설립이 증가하고 자산관리업으로 업종을 전환하거나 업무영역을 확대하는 회사들도 속속 등장하고 있다. 자산관리회사가 양적으로는 증가하였지만 아직도 회사별 질적수준에는 많은 차이가 있는게 사실이다. 이런 때일수록 좋은 부동산 자산관리회사 – 성실하고 신뢰할 수 있는 회사, 항상 소유주 입장에서 관리하는 회사, 최소의 리스크로 소유주의 투자목표를 달성할 수 있는 역량을 갖춘 회사 - 를 만나는 것이 중요하다.
대표이사 사장 김 용 남
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