[힘이 되는 부동산 법률] 고가 부동산에 대한 법정중개수수료율의 올바른 이해

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부동산중개수수료에 대해 중개업자와 의뢰인간 분쟁이 적지 않다. 중개수수료에 대해서는 법규로 이를 제한하고 있는데, 이를 법정수수료라고 한다. 현행, 법정수수료율은 각급 시도조례를 통해 구체화되는데, 서울시의 경우는 아래 표와 같고, 대부분 시도 역시 이 기준을 따르고 있다.그런데, 최근 법정수수료 체계에 대해 불합리함을 지적하는 견해가 많다. 아래 표와 같이 (거래대상이 주택 이외일 경우는 별론으로 하더라도) 주택에 대한 매매교환의 경우에는 거래금액이 6억원 미만일 경우에는 1천분의 4 내지 6 정도의 요율이 적용되지만, 6억원 이상일 경우에는 1천분의 9 이내에서 서로 협의하여 정하도록 하고, 매매교환 아닌 임대차 등의 거래에 대해서는 거래금액 3억원 미만의 경우에는 1천분의 3 내지 5 정도의 요율이 적용되지만, 3억원 이상일 경우에는 1천분의 8 이내에서 협의하여 정하도록 규정되고 있는데, 수수료율에 대한 불합리함을 지적하는 견해에 의하면, 매매교환의 경우에는 6억원을, 그 외 임대차 등의 경우에는 3억원을 기준으로 해서 기준 미만의 경우에는 요율이 낮지만, 이상일 경우에는 갑자기 요율이 높아져서 중개의뢰인이 부담하는 실제 수수료 부담이 지나치게 커질 수 있다는 것이다. 하지만, 이와 같은 지적은 중개수수료에 대한 소송실무를 제대로 이해하지 못하는 지적일 수 있다. 매매교환의 경우에는 1천분의 9, 그 외 임대차 등 거래의 경우에는 1천분의 8이라는 요율수치가 적용될 수 있는 거래금액( 매매교환의 경우에는 6억원, 그 외 임대차 등 거래의 경우에는 3억원)이 현실을 제대로 반영하지 못하여 그 액수를 상향조정해야한다는 지적은 별론으로 하더라도, 단순히 1천분의 9, 1천분의 8이라는 수치 자체가 높아서 의뢰인의 수수료 부담이 커질 수 있다는 지적은 잘못된 것이다. 일정금액을 기준으로 하여 그 이상인 고가부동산에 대한 수수요율 상한을 높인 이유는, 고가 부동산의 경우에는 일반적인 거래에 비해서 거래과정에서 훨씬 복잡한 문제가 있을 수 있다는 점을 감안한 것으로 이는 입법정책상으로나 합리적인 차원에서 불가피할 수 밖에 없다. 더구나, 당사자간 합의로 수수료가 정해지지 못해 법원소송으로 가게될 경우 특별한 경우가 없는 한, 법원실무는 1천분의 3 내지 5 정도의 범위에서 수수료율을 정하는 것이 일반적이어서, 현재의 수수료율 체계하에서도 의뢰인이 부담하는 실제 수수료가 기준금액 미만의 거래에 비해 턱없이 높지도 않다. 결국, 이와 같은 고가 부동산 거래과정에서 중개수수료율에 대해 미리 합의하지 못하고 재판으로 갈 경우에는 재판비용과 시간 등을 감안하면 오히려 중개업자가 불리한 측면이 크다고 할 수 있다. 따라서, 고가부동산의 기준금액 조정문제가 아니라 중개의뢰인에 대한 실제 수수료부담이라는 측면에서 현행 수수료율 체계를 비난하는 것은 합당치 않은 것으로 사료된다. 다만, 중개업자를 통한 중개과정에서 의무적으로 작성되는 “중개대상물 확인설명서”라는 서식에 중개수수료금액과 산출내역이라는 항목이 있는데(아래 표 참조), 중개의뢰인에 대한 양해나 동의없이 중개업자가 높은 수수료율을 임의로 기재해버리는 나쁜 관행이 존재하는 바, 이렇게 임의로 수수료율이 기재된 후 중개대상물 확인설명서에 중개의뢰인의 서명날인이 되어버리게 되면, ‘중개수수료율이 중개업자 임의로 기재되었다’는 입증은 쉽지 않을 수 있으니, 주의할 필요가 있다.-이상-

[별표 1]
중개수수료 한도(제2조제1항관련)

거래내용	거 래 금 액	상한요율	한 도 액
매매․교환	5천만원 미만	1천분의 6	250,000원
	5천만원 이상 2억원 미만	1천분의 5	800,000원
	2억원 이상 6억원 미만	1천분의 4	-
임대차 등 (매매․교환 이외의 거래)	5천만원 미만	1천분의 5	200,000원
	5천만원 이상 1억원 미만	1천분의 4	300,000원
	1억원 이상 3억원 미만	1천분의 3	-

1. 중개수수료의 한도는 거래금액에 상한요율을 곱한 금액으로 하되, 그 금액이 한도액보다 큰 경우에는 한도액으로 한다.
2. 거래금액이 6억원 이상인 주택의 매매․교환 및 3억원 이상인 주택의 임대차 등의 중개에 대하여는 다음 각 목의 규정에따른다.
가. 중개수수료는 다음의 구분에 따른 요율의 범위 안에서 중개계약으로 정하는 금액으로 할 것
⑴ 6억원 이상인 매매․교환인 경우：거래금액의 1천분의 9 이하
⑵ 3억원 이상인 임대차 등인 경우：거래금액의 1천분의 8 이하
나. 중개업자는 가목의 규정에 의한 상한요율의 범위 안에서 실제 받고자 하는 중개수수료의 상한요율을 법 시행규칙 제10 제2호의 규정에 의한 중개수수료․실비의 요율 및 한도액 표에 명시하여 이를 게시할 것

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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